TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JURIDICTION DES LOYERS COMMERCIAUX

******

JUGEMENT

Enrôlement : N° RG 24/09908 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5M4U

DÉCISION N° 2025/27

Nous, Madame MANNONI Corinne, Vice-Présidente juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Madame BINGUY Marion, Greffier

JUGEMENT RENDU LE 07 Octobre 2025

ENTRE LES PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [M], [N] [X]-[J]

né le 27 Juillet 1959 à LA CIOTAT (13600), demeurant 24 Chemin des Cuettes – 13260 CASSIS

représenté par Maître Pascal FOURNIER de la SCP FOURNIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. CHEZ CESAR, immatriculée au RCS de Marseille sous le n°479 941 692dont le siège social est sis 21 Quai des Baux – 13260 CASSIS, en la personne de son gérant M. [K] [W]

représentée par Maître Christophe MAMELLI de la SELARL MAMELLI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEBATS

A l’audience du 02 Septembre 2025, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 07 octobre 2025.

FAITS ET PROCEDURE

Le 28 septembre 1994, un contrat de bail commercial d’une durée de 9 ans a été conclu entre la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU 21 QUAI DES BAUX A CASSIS aux droits et obligations de laquelle vient [R] [X] [J], bailleur, [B] [I] veuve [L] et [T] [F] aux droits et obligation desquels vient la SARL CHEZ CESAR, preneur, relativement à des locaux situés 21 quai des Baux 13260 CASSIS et 19 rue Thérèse Rastit 13260 CASSIS. Ce bail était à effet du 01 octobre 1994 pour se terminer le 30 septembre 2003.

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par acte en date du 12 mai 2023, [R] [X] [J] a signifié à la SARL CHEZ CESAR un congé pour le 31 décembre 2023 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel d’un montant de 68.500,00 Euros HT et HC.

Par acte en date du 16 juin 2023, la SARL CHEZ CESAR a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 01 janvier 2024 mais refusé le montant du loyer.

[R] [X] [J] a notifié à la SARL CHEZ CESAR un mémoire en fixation du prix du loyer à la somme annuelle de 68.500,00 Euros HT et HC.

Par acte en date du 04 septembre 2024, [R] [X] [J] a assigné la SARL CHEZ CESAR aux fins d’obtenir :

— la fixation du loyer à la somme de 68.500,00 Euros par an HT et HC à compter du 01 janvier 2024,

— subsidiairement, une expertise,

— la fixation du loyer provisionnel à la somme de 68.500,00 Euros,

— la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SARL CHEZ CESAR soulève l’irrecevabilité des demandes de [R] [X] [J] en ce qu’il n’a pas qualité pour agir en l’absence de titre de propriété et en l’absence d’annexion du plan des locaux au mémoire préalable.

Au fond, elle conclut au débouté, faisant valoir que l’évaluation des loyers du voisinage et de la superficie des locaux était erronée.

La SARL CHEZ CESAR demande une mesure d’expertise.

Enfin, elle sollicite la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur les fins de non recevoir

— Sur la qualité pour agir

[R] [X] [J] produit les pièces suivantes :

5a : acte de constatation du transfert du patrimoine de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU 21 QUAI DES BAUX A CASSIS à [R] [X] [J] en date du 21 mars 2023,

5b : attestation notariée attestant du transfert constaté par acte notarié en date du 21 mars 2023 en date du12 décembre 2024,

6 : acte de notoriété en date du 21 mars 2023 établissant que [R] [X] [J] est seul héritier de sa mère [U] [I] veuve [J],

9 : modification des statuts de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU 21 QUAI DES BAUX A CASSIS en date du 19 mars 1981,

10 : acte de donation au bénéfice de [R] [X] [J] de la nue-propriété des parts de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU 21 QUAI DES BAUX A CASSIS en date des 13 et 15 juillet 1999.

Ces documents permettent d’établir que [R] [X] [J] est propriétaire des locaux en cause dans la mesure où, au décès de ses parents, l’usufruit des parts de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU 21 QUAI DES BAUX A CASSIS a rejoint la nue propriété dont il était bénéficiaire, ce qui a justement été constaté par l’acte notarié en date du 21 mars 2023.

La fin de non recevoir soulevée par la SARL CHEZ CESAR entre en voie de rejet en ce que [R] [X] [J] a qualité pour agir.

— Sur l’absence de plan joint au mémoire préalable

L’article R145-27 du Code de Commerce prévoit :

Le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.

La partie la plus diligente remet au greffe son mémoire aux fins de fixation de la date de l’audience. Elle y annexe les pièces sur lesquelles elle fonde sa demande et un plan des locaux. Elle y joint également le mémoire et les pièces reçus de l’autre partie.

Les mémoires et les pièces peuvent être remis en original ou en copie.

L’absence de communication d’un plan des locaux au moment de la notification du mémoire préalable n’est pas sanctionnée par l’irrecevabilité de la demande en fixation du loyer du bail renouvelé. La fin de non recevoir soulevée de ce chef par la SARL CHEZ CESAR entre en voie de rejet.

— Sur le renouvellement du bail

Il convient de constater que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions à compter du 01 janvier 2024,

— Sur la fixation du loyer

L’article L145-33 du Code de Commerce prévoit :

Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage .

L’article L145-34 du Code de Commerce prévoit notamment :

A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Le bail s’est poursuivi par prolongation tacite au-delà de 12 ans et le loyer doit être évalué selon la valeur locative.

La juridiction ne disposant pas des éléments objectifs nécessaires pour apprécier le montant de la valeur locative des locaux loués, il convient d’avoir recours à un avis technique, et d’ordonner une mesure d’expertise.

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient de réserver les autres demandes et les dépens.

*

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

REJETTE les fins de non recevoir soulevées par la SARL CHEZ CESAR,

DECLARE recevable l’action de [R] [X] [J],

DIT que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 01 janvier 2024,

ORDONNE une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 01 janvier 2024 et commets pour y procéder :

Madame [V] [S] [A]

96 RUE PARADIS

CS 11201

13281 MARSEILLE cedex 06

Port. : 06.95.62.92.34

Mail : mcetina@expertises-galtier.fr

mcetina@mcmexpertises.fr

lequel, dans les formes de droit, les parties et leurs conseils dûment convoqués, aura, en qualité d’expert, la mission de:

Après avoir pris connaissance du dossier et les parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs Conseils, et après s’être fait remettre tous documents utiles à la solution du litige

— visiter les lieux donnés à bail situés 21 quai des Baux 13260 CASSIS et 19 rue Thérèse Rastit 13260 CASSIS,

— les décrire, procéder à des photographies, mesurer leur surface et donner son avis sur un éventuel coefficient de pondération,

— fournir tous les éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués au regard des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-7 du Code de Commerce en précisant notamment :

* la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition dans l’immeuble,

* la destination des lieux prévue au bail,

* l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

* l’importance des locaux annexes et dépendances affectées, les cas échéant, à l’exploitation du fonds ou à l’habitation,

* la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

* l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

* l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

* la nature de l’exploitation et d’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux, ainsi que les conditions offertes pour l’entreprise,

DIT qu’en possession des éléments d’information non limitativement énumérés ci-dessus, l’expert donnera son avis sur la valeur locative des lieux loués et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail,

DIT que l’expert devra préciser les méthodes d’évaluation retenues,

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra aux dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti,

DIT que l’expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée ou s’adjoindre tout spécialiste de son choix, pris sur la liste de la Cour ou du Tribunal,

DIT que [R] [X] [J] devra consigner, au Service de la Régie du Tribunal, dans un délai de deux mois à compter du jour du présent jugement, la somme de 3.000,00 Euros HT, à valoir sur les honoraires de l’expert,

SAISIT le Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que le contrôle du déroulement de la mesure d’instruction sera confié au Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que, lors de la première, ou au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et débours,

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au Service des Expertises du Tribunal la somme globale, qui lui parait nécessaire pour garantir, en totalité, le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, éventuellement, le versement d’une consignation supplémentaire,

DIT que l’expert devra déposer, au Service des Expertises du Tribunal, rapport de ses opérations, en double exemplaire, dans un délai de huit mois à compter de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu’il en délivrera, lui-même, copie à chacune des parties en cause,

DIT qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport,

DIT qu’en cas de refus, empêchement ou négligence, l’expert pourra être remplacé par ordonnance du Juge chargé du contrôle des expertise du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

*

FIXE le loyer provisionnel dû pendant la procédure au montant du dernier terme auquel seront appliquées les variations indiciaires conformes aux dispositions légales

RESERVE les autres demandes,

RENVOIE la cause et les parties à l’audience du 06 octobre 2026 à 9h00,

RESERVE les dépens

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 07 octobre 2025. Signé par Madame MANNONI Corinne, Vice-Présidente, et par Madame BINGUY Marion, Greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX