Jugement N°

du 03 JUIN 2025

AFFAIRE N° :

N° RG 24/02007 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JRYX / Ch1c2

DU RÔLE GÉNÉRAL

[O] [S]

Contre :

S.C.I. ISETTA-BELLA prise en la personne de son représentant légal

Grosse : le

la SELARL CLERLEX

la SELARL LX RIOM-CLERMONT

Copies électroniques :

la SELARL CLERLEX

la SELARL LX RIOM-CLERMONT

Copie dossier

la SELARL CLERLEX

la SELARL LX RIOM-CLERMONT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE TROIS JUIN DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

Monsieur [O] [S]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté la SELARL LX RIOM-CLERMONT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDEUR

ET :

S.C.I. ISETTA-BELLA

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par la SELARL CLERLEX, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDERESSE

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Marie-Elisabeth DE MOURA, Vice Présidente,

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

assisté lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Fanny CHANSEAUME, Greffière,

Après avoir entendu, en audience publique du 24 Mars 2025 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 29 janvier 2013, reçu par Maître [R] [C], Notaire associée à Clermont-Ferrand (63), Monsieur [O] [S] a fait l’acquisition de deux lots de copropriété portant les numéros 1 et 2, dépendant d’un ensemble immobilier cadastré Section IM n° [Cadastre 1], d’une superficie de 53 centiares, situé [Adresse 2] et appartenant à la SCI LES PLAINES BASSES, moyennant le prix de 20 000 euros.

Monsieur [O] [S] a eu connaissance au mois de décembre 2023, alors qu’il avait signé un compromis de vente de ses deux lots de copropriété le 23 mai 2023 avec Monsieur [M] [N], au prix de 48 000 euros, de l’existence d’un arrêté préfectoral n°06/02713 édicté le 23 juin 2006 interdisant la mise à disposition des locaux acquis, à des fins d’habitation.

Ce compromis de vente n’a pas été mené à son terme par la réitération de l’acte.

Estimant avoir été trompé par un vice caché, Monsieur [O] [S] a fait le choix d’agir directement à l’encontre de la SCI ISETTA-BELLA, laquelle avait vendu l’immeuble dont dépendent les deux lots de copropriété, à la SCI LES PLAINES BASSES, par acte notarié, reçu par Maître [B] [X], Notaire à Thiers (63) le 19 juillet 2010.

C’est dans ce contexte que Monsieur [O] [S] a fait délivrer à la SCI ISETTA-BELLA, par acte du 14 mai 2024, enregistrée au greffe le même jour, une assignation à comparaitre devant le Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant au fond auquel il demande sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil de :

Condamner la SCI ISETTA-BELLA à lui payer la somme de 46 000 euros en réparation de ses préjudices ;Condamner la SCI ISETTA-BELLA à lui payer 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;Condamner la SCI ISETTA-BELLA aux dépens de l’instance dont distraction à la SELARL LX RIOM-CLERMONT prise en la personne de Me [W].

Aux termes de ses conclusions dont le dispositif est inchangé, Monsieur [O] [S] expose que la vente intervenue entre la SCI ISETTA-BELLA et la SCI LES PLAINES BASSES est atteinte d’un vice caché dès lors que cet acte ne porte pas mention de l’existence de l’arrêté préfectoral du 23 juin 2006, dont la société venderesse avait pourtant connaissance pour en avoir reçu notification. Il estime que la société SCI ISETTA-BELLA est un vendeur de mauvaise foi qui a sciemment caché l’existence de cet arrêté préfectoral et a commis une réticence dolosive qui engage sa responsabilité en profitant de l’omission de la Mairie de [8] laquelle a attesté par deux fois de la salubrité de l’immeuble nonobstant la persistance de l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité. Monsieur [O] [S] ajoute que la clause de non garantie stipulée à l’acte de vente ne peut pleinement jouer du fait de la mauvaise foi de la société venderesse. Il conteste par ailleurs être un professionnel de l’immobilier. Monsieur [O] [S] poursuit en soulignant que si le compromis de vente signé avec Monsieur [M] [N] n’a pas été suivi d’une réitération, c’est en raison du vice affectant l’immeuble, dès lors que l’acquéreur entendait faire l’acquisition d’un studio habitable et que Monsieur [O] [S] aurait engagé sa responsabilité en vendant pour habitable un studio qui ne l’était pas.

En réparation de son préjudice, Monsieur [O] [S] faisant le choix de l’action estimatoire, sollicite la restitution d’une partie du prix de vente à hauteur de 13 000 euros. Il réclame également la somme de 28 000 euros en réparation d’une perte de chance dès lors que le compromis de vente avec Monsieur [M] [N] avait été négocié au prix de 48 000 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI ISETTA-BELLA conclut au rejet de toutes les demandes formées par Monsieur [O] [S] et sollicite sa condamnation au paiement de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

La SCI ISETTA-BELLA fait valoir que Monsieur [O] [S] ne rapporte pas la preuve de sa connaissance du vice au moment de la vente. Elle ajoute que la clause de non-garantie doit pleinement jouer dès lors que la société sous-acquéreur LES PLAINES BASSES était un vendeur professionnel, à l’instar de Monsieur [O] [S] et de Monsieur [M] [N]. Elle poursuit en soulignant que Monsieur [O] [S] ne rapporte pas la preuve de la dissimulation de l’arrêté préfectoral du 23 juin 2006, d’autant qu’elle a respecté les prescriptions de cet arrêté préfectoral de sorte que la Mairie de [Localité 9] a par deux arrêtés municipaux en 2010 et en 2012 certifié au notaire intervenu aux deux actes, l’absence de toute interdiction d’habiter. Elle souligne que dès lors qu’elle s’était mise en conformité avec les prescriptions préfectorales, en mettant fin à l’occupation du lot numéro un aux fins d’habitation, elle n’était pas tenue d’informer son acquéreur de l’existence de l’arrêté préfectoral. La SCI ISETTA-BELLA conclut en conséquence au rejet de la demande de restitution du prix estimée sans expertise préalable en contravention avec les dispositions de l’article 1644 du code civil. Elle s’oppose également à la demande de dédommagement au titre de la perte de chance au motif qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la raison selon elle illégitime pour laquelle Monsieur [M] [N] s’est rétracté de la vente et l’absence d’annexion de l’arrêté préfectoral à l’acte de vente conclu entre la SCI ISETTA-BELLA et la SCI LES PLAINES BASSES.

Le juge de la mise en état a clôturé l’instruction par ordonnance du 03 mars 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 24 mars 2025 et mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’existence d’un vice caché à l’acte de vente du 19 juillet 2010

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile, qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, ce qui signifie que la charge de la preuve de l’existence d’un vice caché affectant l’acte authentique conclu le 19 juillet 2010 repose sur Monsieur [O] [S].

L’article 1641 du code civil définit la garantie du vendeur au titre des vices cachés comme une garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il est constant qu’en cas de ventes successives, l’action en garantie des vices cachés se transmet avec le bien vendu aux acquéreurs successifs du bien et le sous-acquéreur dispose d’une action soit contre le cédant immédiat, soit contre le vendeur primitif, sans être tenu de mettre en cause le vendeur intermédiaire. Cette action du sous-acquéreur est de nature contractuelle et obéit aux mêmes conditions de recevabilité et au même régime que celle de son auteur.

En l’espèce, il est établi qu’en date du 23 juin 2006, Monsieur le Préfet du Puy-de-Dôme a édicté un arrêté n° 06/02713 pris en application de la législation sur l’habitat insalubre et constituant mise en demeure concernant le logement donnant sur la cour intérieure de l’immeuble sis [Adresse 2] (parcelle [Cadastre 1], section IM), propriété de la SCI ISETTA-BELLA, de mettre fin dans un délai maximum d’un mois à compter de la notification de l’arrêté, à l’occupation aux fins d’habitation du logement donnant sur la cour de l’immeuble et occupé par Monsieur [F] [J].

L’arrêté dont le défaut de respect est passible de poursuites pénales, prévoit expressément en son article 4 que « En cas de cession de ces locaux, l’intégralité du présent arrêté devra être porté à la connaissance de l’acquéreur ».

Il n’est pas contesté que cet arrêté n’a pas été porté à la connaissance du sous-acquéreur la SCI LES PLAINES BASSES par la SCI ISETTA-BELLA lors de la conclusion entre eux de l’acte authentique de vente du 19 juillet 2010 et ne figure ni dans le corps de l’acte, ni parmi les pièces du dossier de diagnostic technique annexé à celui-ci.

Au contraire, le dossier de diagnostic technique porté en annexe de cet acte comporte un courrier émanant de Madame [Y] [V] en sa qualité d’adjointe au Maire de la Ville de [Localité 9] daté du 25 mars 2010 portant en objet « Certificat hygiène salubrité » qui certifie que «  L’immeuble sis [Adresse 4] cadastré IM [Cadastre 1] n’est ni frappé d’une interdiction d’habiter, ni déclaré insalubre au sens des articles L 1331-26 et suivants du code de la santé publique ».

L’acte authentique de vente conclu entre la SCI LES PLAINES BASSES et Monsieur [O] [S] en date du 29 janvier 2023, comporte dans son dossier de diagnostic technique, un certificat de salubrité identique établi par l’adjointe au maire de la Ville de Clermont-Ferrand en date du 02 novembre 2012 (annexe n° 9).

Pourtant, Monsieur [O] [S] produit à la procédure un courrier daté du 04 mars 2024 que Monsieur le Préfet du Puy-de-Dôme lui a adressé et dans lequel celui-ci indique notamment « qu’un inspecteur de salubrité, habilité et assermenté, du Service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 9] a visité ce local en votre présence le 18 janvier 2024.

Il ressort des conclusions de l’inspecteur de salubrité que ce local ne répond toujours pas aux normes minimales d’habitabilité, notamment au regard des dispositions du décret n°2023-695 du 29 juillet 2023.

L’arrêté préfectoral n°06/02713 du 23 juin 2006 est donc toujours en vigueur.

Le local peut toutefois être utilisé à d’autres fins (usage professionnel ou commercial) ».

Monsieur [O] [S] estime que le défaut de mention de l’arrêté préfectoral précité dans l’acte de vente conclu entre la SCI ISETTA-BELLA et la SCI LES PLAINES BASSES, constitue la manifestation d’un vice caché dont la SCI ISETTA-BELLA lui doit garantie en application des articles 1641 et suivants du code civil et de l’action directe qu’il détient à son encontre.

Cependant et bien que l’acte de vente du 19 juillet 2010 comporte une clause « Destination » selon laquelle le bien acquis est destiné par l’Acquéreur à un usage d’habitation, Monsieur [O] [S] ne rapporte pas la preuve dont la charge lui incombe que l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité frappait d’une interdiction d’habiter les deux lots de copropriété vendus par la SCI ISETTA-BELLA à la SCI LES PLAINES BASSES.

En effet, la désignation des biens vendus stipulée à l’acte du 19 juillet 2020 décrit les lots objets de la vente de la manière suivante (page 2 de l’acte de vente) :

LOT NUMERO UN (1) :

STUDIO N°1 – Au rez-de-chaussée, comprenant une grande pièce avec salle d’eau ; on accède à ce studio par la cour

Et les cent soixante-dix-sept/millièmes des parties communes et des droits au terrain.

LOT NUMERO DEUX (2) :

RANGEMENT N°1 – Au rez-de-chaussée avec accès direct sur la cour, comprenant une petite pièce voutée

Et les deux/millièmes des parties communes et des droits au terrain.

Au titre de la garantie de superficie (page 3 de l’acte), le vendeur déclare que le LOT NUMERO UN (1) mesure 22,25 m2 suivant mesurage de Monsieur [Z] [A], Géomètre-Expert à [Localité 7] (Puy-de-Dôme).

Ainsi, dès lors qu’un seul des deux lots vendus était désigné à l’acte en usage de « Studio », le lot numéro 2 étant mentionné à usage de « Rangement », il incombe à Monsieur [O] [S] de rapporter la preuve que l’arrêté d’insalubrité du 23 juin 2006 visait les deux lots de copropriété et à tout le moins le lot n° 1 qualifié de studio, destiné à un usage de logement.

Or les pièces produites à la procédure ne permettent pas de le certifier, quand bien même la SCI ISETTA-BELLA reconnait en page 11 de ses dernières conclusions avoir déféré à l’injonction préfectorale en mettant fin à l’occupation du lot n°1 aux fins d’habitation, dès lors que l’arrêté préfectoral du 23 juin 2006 ne donne aucune précision particulière permettant d’identifier le logement concerné par l’interdiction d’habiter et sa superficie, que le courrier de Monsieur le Préfet du Puy-de-Dôme du 04 mars 2024 n’est pas plus précis celui-ci évoquant « des locaux » puis « un local », et que Monsieur [O] [S] communique à la procédure un avis de valeur du Cabinet TERRIER établi le 24 octobre 2024, dont la photographie en première page illustre un logement aménagé dans une cave voutée, alors que seul le lot n°2 est désigné dans l’acte notarié comme tel, rien n’indiquant dans sa désignation que le studio se trouve également dans une pièce voutée.

De surcroît, il résulte de l’annexe n°11 figurant au dossier de diagnostic technique annexé à l’acte de vente du 29 janvier 2013 conclu entre la SCI LES PLAINES BASSES et Monsieur [O] [S], que dans la renonciation de la Ville de Clermont-Ferrand à son droit de préemption, les lots 1 et 2 objets de la déclaration d’intention d’aliéner sont désignés comme répondant à une superficie de 69 mètres carré, ce qui droit de cour commune déduit pour 16 m2, permet d’aboutir à la superficie exacte des deux lots vendus, soit 53 mètres carré (53 centiares) ce qui permet d’en déduire que le lot n°2 vendu par la SCI ISETTA-BELLA comme un « Rangement », a été aménagé pour former un ensemble global tel que Monsieur [S] l’évoque en page 2 de ses conclusions à savoir un studio comprenant une grande pièce avec salle d’eau et un rangement au rez-de-chaussée.

Cependant, l’arrêté préfectoral d’insalubrité étant antérieur aux deux cessions successives et aux aménagements survenus au cours du temps, aucune information n’étant précisée sur le « local » effectivement visité par un inspecteur de salubrité assermenté le 18 janvier 2024, il y a lieu de considérer que Monsieur [O] [S] ne rapporte pas la preuve que la totalité du studio dans son aménagement actuel, est affectée d’une interdiction d’habiter dès lors qu’il n’est pas permis de définir avec certitude quel lot était visé par l’interdiction d’habiter édictée par le préfet du Puy-de-Dôme par arrêté du 23 juin 2006.

Par conséquent, Monsieur [O] [S] sera débouté de ses demandes faute de justifier de l’existence d’un vice caché affectant la vente conclue entre la SCI ISETTA-BELLA et la SCI LES PLAINES BASSES, par acte authentique du 19 juillet 2010.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [S] succombant au principal, il sera condamné au paiement des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Enfin, il est rappelé que l’exécution provisoire s’applique de droit à la présente décision, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [O] [S] de ses demandes ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [S] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le président et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT