TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00568 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KHCR

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 06 Novembre 2025

Etablissement public OPHIS

Rep/assistant : M^e DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [F] [H]

Madame [J] [G] épouse [H]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 06 Novembre 2025

A :DMMJB,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 06 Novembre 2025

A :DMMJB,

M. [F] [H]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 18 Septembre 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 06 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’OPHIS, dont le siège social est 32 rue de Blanzat – 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice doicilié en cette qualité adit siège,

représentée par DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [H], demeurant 26 avenue Raymond Bergougnan – Rés Pauline Kergomard, Bat C, étage 1, App 47 – 63100 CLERMONT-FERRAND

Comparant en personne,

Madame [J] [G] épouse [H], demeurant 26 avenue Raymond Bergougnan – Rés Pauline Kergomard, Bat C, étage 1, App 47 – 63100 CLERMONT-FERRAND

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 09 septembre 2010, l’OPHIS du Puy-de-Dôme a donné à bail à M. [F] [H] et Mme [J] [G] épouse [H] un logement situé 26 avenue Raymond Bergougnan – appartement 47 au 1er étage – résidence Pauline Kergomard – bâtiment C, à CLERMONT-FERRAND (63100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 567,12 euros, provision sur charges comprise.

Suivant un annexe au contrat de location susvisé en date du 09 septembre 2010, l’OPHIS du Puy-de-Dôme a donné à bail à M. [F] [H] et Mme [J] [G] épouse [H] un garage situé 26 – 28 avenue Raymond Bergougnan – résidence Pauline Kergomard, à CLERMONT-FERRAND (63100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 48,37 euros, provision sur charges comprise.

Suivant courrier remis en main propre le 30 mars 2021, M. [F] [H] et Mme [J] [G] épouse [H] ont donné lur préavis pour résilier le contrat de bail de leur garage.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation débitrice de M. [F] [H] et Mme [J] [G] épouse [H] le 04 décembre 2024.

Le 30 janvier 2025, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3.026,81 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025, l’OPHIS du Puy-de-Dôme a fait assigner M. [F] [H] et Mme [J] [G] épouse [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s’être acquittés des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [F] [H] et Mme [J] [G] épouse [H] à lui payer solidairement les sommes suivantes :

* 5.097,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 08 avril 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, 250 euros à titre de dommages – intérêts outre la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 avril 2025.

Lors de l’audience, l’OPHIS du Puy-de-Dôme maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 12 septembre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 8.688,73 euros (déduction faite des frais de poursuites à hauteur de 215,73 euros). Il fait valoir que le couple est marié et que les locataires sont cosolidaires des dettes. Il précise que les locataires sont en impayés depuis septembre 2024, qu’ils ne collaborent pas, qu’ils n’ont renvoyé ni l’attestation d’assurance habitation ni l’enquête OPS. Il expose concernant la télérelève, que lors de la signature du bail, ils avaient des « provisions eau froide » dans la proposition de logement qu’ils ont accepté et qu’ils bénéficient désormais de la télérelève. Il s’oppose à toute demande de délai compte tenu du montant élevé de l’arriéré locatif.

M. [F] [H] a comparu à l’audience. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Il expose qu’il a quitté le logement depuis 14 mois mais qu’il n’a pas donné son congé. Il ajoute qu’il paie un loyer de 340 euros, qu’il perçoit le RSA. Il indique qu’il a deux filles qui vivent avec son épouse.

Mme [J] [G] épouse [H], assignée en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n’a pas été réalisé, M. [F] [H] et Mme [J] [G] épouse [H] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’OPHIS du Puy-de-Dôme a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [F] [H] et Mme [J] [G] épouse [H].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 474 du Code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

M. [F] [H] s’est présenté à l’audience mais Mme [J] [G] épouse [H], assignée en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, l’OPHIS du Puy-de-Dôme justifie avoir régulièrement signifié le 30 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 3.026,81 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 30 mars 2025.

M. [F] [H] et Mme [J] [G] épouse [H] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS du Puy-de-Dôme, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [F] [H] et Mme [J] [G] épouse [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS du Puy-de-Dôme produit un décompte arrêté au 12 septembre 2025 et dont les éléments et le caractère évolutif ont été contradictoirement annoncés au sein de l’assignation. Il doit donc être jugé recevable. Ce décompte établit l’arriéré locatif à la somme de 8.688,73 €, après déduction des frais de poursuites à hauteur de 215,73 €.

Si l’OPHIS du Puy-de-Dôme soutient que les locataires avaient des provisions d’eau froide prévues dans le contrat de bail et qu’ils bénéficient dorénavant de la télérelève, il faut relever toutefois que le contrat prévoit :

— en sus du loyer, le locataire rembourse à l’OPHIS sa quote-part de charges réglementaires conformément à la liste définie par décret,

— le montant de la provision sur charges est fixé chaque année par l’OPHIS en fonction des dépenses réelles de l’année précédente ou du budget prévisionnel de l’immeuble,

— un mois avant l’échéance de la régularisation annuelle, l’OPHIS adresse au(x) locataire(s) un décompte par nature de charges.

Dès lors, en l’absence de dispositions contractuelles concernant les frais de télérelève mensuelle, ces sommes devront être déduites de l’arriéré locatif à hauteur de 735,50 euros, de même que les frais de régularisation s’élevant à un total de 65,81 euros.

Ainsi, au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS du Puy-de-Dôme est établie dans son principe, mais elle sera limitée dans son montant aux demandes justifiées, soit 7.887,42 euros, déduction faite des frais de télérelève mensuelle à hauteur de 735,50 euros et des frais de régularisation à hauteur de 65,81 euros, que M. [F] [H] et Mme [J] [G] épouse [H] seront donc condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

Cependant, en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, M. [F] [H] sollicite des délais de paiement. L’OPHIS du Puy-de-Dôme verse au débat un dernier décompte arrêté le 12 septembre 2025, qui démontre qu’au jour de l’audience, M. [F] [H] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient de ne pas accorder de délais de paiement à M. [F] [H] et de ne pas suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

M. [F] [H] et Mme [J] [G] épouse [H] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l’OPHIS du Puy-de-Dôme, soit la somme mensuelle de 726,29 euros outre indexation sur l’augmentation annuelle des loyers. Cette indemnité sera due solidairement par M. [F] [H] et Mme [J] [G] épouse [H] en application des stipulations du bail.

Sur les autres demandes

Le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

M. [F] [H] et Mme [J] [G] épouse [H], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 150 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 09 septembre 2010 entre l’OPHIS du Puy-de-Dôme et M. [F] [H] et Mme [J] [G] épouse [H] à compter du 30 mars 2025,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [F] [H] et Mme [J] [G] épouse [H] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis 26 avenue Raymond Bergougnan – appartement 47 au 1er étage – résidence Pauline Kergomard – bâtiment C, à CLERMONT-FERRAND (63100), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE M. [F] [H] et Mme [J] [G] épouse [H] à payer solidairement à l’OPHIS du Puy-de-Dôme la somme de 7.887,42 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DÉBOUTE M. [F] [H] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par M. [F] [H] et Mme [J] [G] épouse [H] à la somme mensuelle de 726,29 euros outre indexation sur l’augmentation annuelle des loyers, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE à verser à l’OPHIS du Puy-de-Dôme ladite indemnité mensuelle à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE M. [F] [H] et Mme [J] [G] épouse [H] à payer in solidum à l’OPHIS du Puy-de-Dôme la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 30 janvier 2025 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection