TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 23/00300 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JA2U

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 13 Février 2025

Monsieur [Y] [W], rep/assistant : Maître Philippe COLLET de , avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [K] [O], Madame [I] [O], rep/assistant : M^e Aline PAULET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 13 février 2025

A : Maître Philippe COLLET de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 13 février 2025

A : Maître Philippe COLLET de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

M^e Aline PAULET

Monsieur [K] [O]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 19 Décembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 13 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [W]

11 chemin des Horts

63170 AUBIERE

représenté par Maître Philippe COLLET de , avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [O]

6 rue du Torpilleur Sirocco

63100 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne

Madame [I] [O]

9 Rue Gour

63960 VEYRE MONTON

représentée par M^e Aline PAULET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 mars 2016, Monsieur [Y] [W] a consenti un bail d’habitation à Madame [I] [O] portant sur un logement situé 8 rue du Général Galliéni à PERIGNAT-LES-SARLIEVE, moyennant un loyer mensuel de 400 euros, outre une provision sur charge de 65 euros.

Par acte du 7 mars 2016, Monsieur [K] [O] s’est porté caution solidaire de Madame [I] [O].

Par actes de commissaire de justice du 12 décembre 2022, le bailleur a fait délivrer à Madame [O] un commandement de payer la somme de 3 911, 47 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue au contrat, commandement signifié à Monsieur [O] en date du 14 décembre 2022, en sa qualité de caution solidaire.

Monsieur [W] a notifié le commandement de payer adressé à la locataire à la CCAPEX le 13 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2023, M. [W] a fait assigner Mme [I] [O] et M. [K] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir constater la résiliation du bail, l’expulsion de Mme [O] et le paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 avril 2023.

Un état des lieux de sortie du domicile a été régularisé entre le bailleur et la locataire le 21 juillet 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 octobre 2023, M. [W] a mis Mme [O] en demeure de payer la somme de 7 123, 30 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 juin, renvoyée à la mise en état puis retenue pour plaider à l’audience du 19 décembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, M. [W] sollicite de voir :

— Condamner solidairement les consorts [O] à lui payer la somme de 3 794, 83 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges,

— Condamner solidairement les consorts [O] à lui payer la somme de 2 897, 96 euros au titre des travaux de remise en état,

— Assortir ces condamnations des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 octobre 2023 et jusqu’à parfait paiement.

— Rejeter les demandes reconventionnelles de Mme [O],

— Condamner solidairement les consorts [O] à lui payer la somme de 1 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût de l’assignation et de la notification au représentant de l’Etat.

Au soutien de ses demandes, M. [W] fait valoir, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [O] n’a pas réglé les soldes de charges et des loyers et qu’elle est redevable d’une somme de 3 794, 83 après déduction des sommes régularisées et adjonction des charges. Il ajoute, sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, que l’état des lieux du 21 juillet 2023 fait apparaître des dégradations locatives non imputables à une usure normale des lieux ou à la vétusté, tels que des taches et des trous, ainsi que des dégradations sur la porte d’entrée, ce que la locataire n’a pas contesté lors de la signature de l’état des lieux de sortie du domicile.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle de Mme [O], M. [W] fait valoir qu’elle ne démontre pas la réalité des troubles invoqués, ni leur caractère récurrent et répété.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, Mme [O] sollicite de voir :

— A titre principal, reconnaître l’existence de sa créance locative à l’égard de M. [W] à hauteur de 4 379, 48 euros et rejeter les demandes de M. [W] pour le surplus,

— A titre reconventionnel, condamner M. [W] à lui payer une somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et d’ordonner la compensation des créances,

— A titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement pour l’épuration de sa dette,

— En tout état de cause, débouter M. [W] de ses demandes de condamnation sur le fondement de l’article 700,

— Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Au soutien de ses demandes, Mme [O] fait valoir qu’elle ne conteste pas devoir une somme de 4 379 euros au titre des arriérés et des dégradations locatives, que toutefois elle n’est pas à l’origine des dégradations alléguées sur la porte d’entrée, tel qu’il résulte de son dépôt de plainte à l’encontre du locataire résident en dessous de son appartement, selon elle responsable des dégradations.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, sur le fondement de l’article 1179 du code civil, elle rappelle que le bailleur est tenu d’assurer la jouissance paisible du bien loué, que dès lors sa responsabilité peut être engagée à raison des troubles causés par un autre de ses locataires résidant dans le même immeuble, que tel était le cas en espèce puisque le locataire voisin l’aurait agressé verbalement à plusieurs reprises sans que le bailleur réagisse. En conséquence, elle sollicite la compensation des créances réciproques existant entre elle et son bailleur, sur le fondement de l’article 1347 du code civil.

Concernant sa demande subsidiaire de délais de paiement, Mme [O] souligne sa bonne foi, indiquant que des difficultés financières importantes l’ont temporairement empêché de payer les loyers et charges, mais qu’elle a repris les paiements dès son retour à l’emploi, tel qu’il ressort des chèques qu’elle produit.

A l’audience, M. [O] reconnaît l’existence de loyers impayés mais conteste le fait que Mme [O] soit à l’origine des dégradations locatives.

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et des charges

Le locataire est soumis, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1986, à une obligation essentielle de paiement du loyer aux termes convenus dans le contrat, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle, qu’elle ne se présume pas.

En l’espèce, il ressort du contrat de l’acte de cautionnement solidaire signé par M. [K] [O] le 7 mars 2016 que ce dernier s’est porté caution solidaire du règlement des loyers et des charges, des impôts et des taxes, des réparations locatives, des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail, de toutes autres indemnités tels des dommages et intérêts et de tout intérêt.

Conformément à cette disposition contractuelle, M. [K] [O] sera tenu solidairement de toutes les condamnations à venir de Mme [I] [O] relatives aux arriérés de loyers et de charges, aux réparations locatives et à tout autre indemnités et intérêt.

Il y a lieu de considérer, au regard de l’état des lieux de sortie du domicile, en date du 21 juillet 2023, ainsi que de l’arrêté des comptes versés par le bailleur, lequel arrête le paiement du loyer au lendemain de l’état des lieux, que la locataire a quitté le logement en date du 22 juillet 2023.

Il convient de relever que le bailleur a actualisé le montant de la dette à la somme de 3 794, 83 euros, conformément à un décompte arrêté au 21 juillet 2023 et adjonction des charges à hauteur de 749, 46 euros. Mme [O] ne conteste pas être débitrice de loyers impayés, indiquant être redevable de la somme de 4 379, 48 euros, qui correspond à la créance relevée par le bailleur avant imputation du dépôt de garantie et des frais de la procédure.

Au regard des obligations prévues dans le contrat, du décompte fourni et de l’absence de contestation du locataire sur les sommes réclamées par le bailleur, il y a lieu de condamner solidairement Mme [O] et M. [O] à payer à M. [W] la somme de 3 794, 83 euros au titre des arriérés de loyers et de charges.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter de la mise en demeure du 16 octobre 2023.

Sur les dégradations locatives

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de l’article 1730 du code civil que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, il résulte de l’état des lieux signé par chacune des parties le 16 mars 2016 que :

S’agissant des clés, il ressort de l’état des lieux d’entrée qu’elles figuraient au nombre de 15, tandis qu’uniquement 9 ont pu être restituées lors de l’état des lieux de sorties. Dès lors, ce chiffre corrobore la facture versée par le bailleur faisant état de la reprographie de 6 clés supplémentaires, pour un montant total de 92, 96 euros. S’agissant de la porte du garage, sollicitant la pose d’un joint en silicone et du graissage du mécanisme, il ressort de l’état des lieux d’entrée que la porte coulissante était déjà en état de vétusté importante, étant précisé qu’elle était difficile à ouvrir. Dès lors, il y a lieu de considérer que les dégradations alléguées ne sont en réalité que la résultante de la vétusté initiale de la porte et il convient d’écarter la demande de réparation à ce titre, pour un montant de 159 euros. De même, il y a lieu d’écarter la demande de réparation du détecteur de fumée (DAF), en raison de l’absence de mention portée sur un tel équipement dans l’état des lieux d’entrée signé en 2016. S’agissant des frais de nettoyage, il ressort de l’état des lieux d’entrée un équipement en bon état, notamment s’agissant des meubles et de la peinture et des joints, dans la cuisine comme dans la salle de bail, et que des dégradations sont mentionnées lors de l’état des lieux de sortie (trous, fissures, tâches). En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de nettoyage à hauteur de 320 euros, telle qu’indiquée sur le devis. S’agissant des dégradations de la porte, l’état des lieux d’entrée mentionne une porte fonctionnelle, en état d’usage. L’état des lieux de sortie fait apparaître « deux gros chocs », et un état général « écaillé ». Il ressort en effet des photos annexées à l’état des lieux de sortie que deux impacts figurent sur la face extérieure de la porte.

Si antérieurement à la présente procédure Mme [O] a déposé plainte à l’égard d’un autre locataire de l’immeuble, l’accusant de violences verbales à son égard et expliquant que ce dernier a cassé la porte de l’appartement, elle a cependant signé le procès-verbal d’état des lieux de sortie du logement sans indiquer au bailleur l’origine des dégradations et sans réserve. En outre, si elle fait état d’un certain nombre d’attestations, justifiant de ses relations compliquées avec son voisin, elle ne rapporte pas la preuve des dégradations, ni de les avoir dénoncées au bailleur en temps utile.

En conséquence, Mme [O] sera condamnée aux frais de remplacement de la porte, conformément au devis établi par le bailleur.

Au regard de ce qui précède, il y a lieu de prononcer la condamnation solidaire des consorts [O] à la somme de 2 733, 96 euros.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter de la mise en demeure du 16 octobre 2023.

Sur la demande reconventionnelle

Il résulte de l’article 1719 du code civil que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Mme [O] fait valoir qu’elle a déposé une plainte en date du 14 février 2021 pour dénoncer les agressions verbales de son voisin, locataire de M. [W].

Ces dénonciations sont également rapportées par un courrier du 16 mai 2022 adressé au bailleur par la société EID IMMOBILIER, en charge de la gestion du bien, faisant état des tensions existant entre Mme [O] et ce locataire et l’invitant à lui faire délivrer un congé pour motifs légitimes et sérieux de quitter le logement.

Ce courrier est corroboré par plusieurs lettres de voisins de l’immeuble adressées à la société EID IMMOBILIER, dénonçant le comportement agressif et les nuisances du voisin de Mme [O]. Toutefois, ces attestations ne sont pas toutes datées et ne s’accompagnent pas d’une pièce d’identité des attestant, de sorte qu’elles ne peuvent constituer à elle seule des preuves de la réalité des nuisances.

En outre, si Mme [O] indique avoir multiplié des démarches directement auprès du bailleur, elle n’en justifie pas l’existence. Ainsi, il n’est pas démontré que le bailleur a été informé à plusieurs reprises des troubles invoqués par Mme [O]. Or, la simple existence d’un courrier dénonçant les incivilités d’un des locataires au bailleur, en date du 16 mai 2022, assorti d’un dépôt de plainte contre le voisin en cause et de courriers d’autres locataires, ne caractérisent pas suffisamment la preuve d’un manquement du bailleur à son obligation d’assurer une jouissance paisible au preneur pendant la durée du bail.

En conséquence, la demande reconventionnelle de Mme [O] sera rejetée, faute pour elle de démontrer l’inexécution du bailleur quant à son obligation d’assurer une jouissance paisible du bien au locataire.

Sur la demande de délais de paiement

Du fait du départ de la locataire, seul l’article 1343-5 du code civil est applicable au cas d’espèce. Il ressort des pièces versées au débat que Madame [O] justifie de difficultés financières, sa fiche d’imposition de l’année 2023 relevant des ressources annuelles s’élevant à 2 653 euros.

En outre, elle fait état de six chèques d’environ cinq cents euros entre le 31 novembre 2022 et le 28 avril 2023 de régularisation du loyer, ce qui n’est pas contesté par le bailleur, lequel reconnaît l’existence de sommes portées au crédit.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient d’octroyer des délais de paiement à Mme [O] à hauteur 24 versement versements de 200 euros, puis un dernier versement au titre du solde restant dû, majoré des intérêts et des frais, pour l’ensemble de sa dette locative relative à l’arriéré de loyers et de charges et des dégradations.

Sur les autres demandes

Madame [I] [O], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens qui incluront le coût de l’assignation et de la notification au représentant de l’Etat. Elle sera également condamnée à payer à Monsieur [Y] [W] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’acte de cautionnement, Monsieur [K] [O] sera tenu solidairement de ces condamnations.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [O] et Monsieur [K] [O] à payer à Monsieur [Y] [W] la somme de 3 794, 83 euros au titre des arriérés de loyers et de charges arrêtés au 22 juillet 2023, portant intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [O] et Monsieur [K] [O] à payer à Monsieur [Y] [W] la somme de 2 733, 96 euros au titre des dégradations locatives, portant intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2023 ;

DEBOUTE Madame [I] [O] de sa demande reconventionnelle d’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

DIT que Madame [I] [O] et Monsieur [K] [O] pourront s’acquitter de cette somme en 24 versements de 200 euros, puis un dernier versement au titre du solde restant dû, majoré des intérêts et des frais, à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [I] [O] et Monsieur [K] [O] à payer à Monsieur [Y] [W] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [I] [O] et Monsieur [K] [O] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation du 19 avril 2023 et de la notification au représentant de l’état du 21 avril 2023 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection