TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

Service des contentieux de la protection,

[Adresse 1],

[Localité 2]

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

N° RG 25/04813 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LUWT

Jugement du 27 Mars 2026

N°: 26/336

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

,

[Z], [B],

[R], [J] épouse, [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA AIGUILLON CONSTRUCTION

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M, [B]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Mars 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 19 Décembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par Mme, [N], [K], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M., [Z], [B],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 4]

comparant en personne

Mme, [R], [J] épouse, [B],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 mai 2016, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à M., [Z], [B] et Mme, [R], [J] épouse, [B] sur des locaux situés au, [Adresse 5] (appartement porte n°8 et stationnement n°09) à, [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 590,97 euros et d’une provision pour charges de 243,30 euros.

Par actes de commissaire de justice du 23 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5.809,59 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [Z], [B] et Mme, [R], [J] épouse, [B] le 25 octobre 2024.

Par assignations du 14 mai 2025, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M., [Z], [B] et Mme, [R], [J] épouse, [B] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8.222,68 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mai 2025. Par courrier du 20 juin 2025, le greffe a été informé de ce que le couple ne s’était pas manifesté auprès du service social.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à plusieurs reprises pour être retenue à l’audience du 19 décembre 2025.

A cette date, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a comparu représentée par Mme, [N], [K] dûment munie d’un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de son assignation la société AIGUILLON CONSTRUCTION sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à préciser que la dette actualisée s’élève à 9.762,64 euros.

Au soutien de ses demandes, la société AIGUILLON CONSTRUCTION fait valoir qu’il y a de nombreux impayés depuis des années et que seul Monsieur a déposé un dossier de surendettement. Elle relève que la recevabilité est contestée et que, par ailleurs, la dette locative a augmentée.

Elle précise pour autant ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

A l’audience, M., [Z], [B] a comparu en personne.

Il sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux et propose de verser 50 euros par mois en plus du loyer. Il rappelle qu’il a été déclaré recevable à la procédure de surendettement et que la commission s’oriente vers un plan d’apurement. Il explique être salarié en région parisienne et que cela l’expose à des frais importants.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Mme, [R], [J] épouse, [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société AIGUILLON CONSTRUCTION justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 24 mai 2016 et, il comporte une clause résolutoire en son article XI fixant à deux mois le délai accordé aux locataires pour régulariser la dette.

Malgré les mentions portées au commandement de payer, il y a donc lieu d’appliquer le délai contractuel de deux mois.

La bailleresse justifie qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales mais aussi la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 23 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5.809,59 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 décembre 2024.

1.3. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Toutefois, par application de l’article 24 VI 3° de la loi du 6 juillet 1989, « Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation »

De plus, selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Enfin, l’article L.714-1 du Code de la consommation prévoit que lorsque des délais de paiement sont ainsi accordés par le juge ou la commission de surendettement les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

En l’espèce, l’examen du décompte laisse apparaître une reprise du paiement des loyers depuis le mois de septembre 2025. Le dernier paiement a eu lieu le 29 novembre 2025.

Par ailleurs, le 25 septembre 2025, la commission de surendettement des particuliers, saisie de la situation de M., [Z], [B], a décidé d’imposer des mesures consistant en un plan de désendettement. Cette décision a été contestée et est suspendue dans l’attente de la décision du juge du surendettement.

Malgré l’absence de Mme, [R], [J] épouse, [B] à l’audience, il résulte des débats que cette dernière vit dans le logement donné à bail.

Par suite, il convient d’accorder aux locataires, des délais de paiements et ce jusqu’à la décision du juge du surendettement comme il sera dit au dispositif de la décision.

Au vu de la procédure de surendettement en cours et en l’absence de modification législative de l’article L.714-1 du Code de la consommation, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant les délais ainsi accordés.

Ainsi, si les locataires s’acquittent du paiement des loyers, des charges et de l’arriéré, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M., [Z], [B] et Mme, [R], [J] épouse, [B] et de tout occupant de leur chef sera autorisée deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, en dehors des périodes de hors trêve hivernale. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la demande au titre de la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 décembre 2025, M., [Z], [B] et Mme, [R], [J] épouse, [B] lui devaient la somme de 9.762,64 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Malgré l’absence de comparution de Mme, [B], une demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer ayant été formulée dans l’assignation, il y a lieu de prendre en compte ce montant actualisé.

M., [Z], [B] et Mme, [R], [J] épouse, [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024 sur la somme de 5.809,59 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2.413,09 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M., [Z], [B] et Mme, [R], [J] épouse, [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 940,92 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire.

4. Sur les demandes accessoires

M., [Z], [B] et Mme, [R], [J] épouse, [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 mai 2016 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d’une part, et M., [Z], [B] et Mme, [R], [J] épouse, [B], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 5] (appartement porte n°8 et stationnement n°09) à, [Localité 5] est résilié depuis le 24 décembre 2024,

CONDAMNE solidairement M., [Z], [B] et Mme, [R], [J] épouse, [B] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 9.762,64 euros (neuf mille sept cent soixante-deux euros et soixante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 décembre 2025 échéance de novembre 2025 incluse , avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024 sur la somme de 5.809,59 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2.413,09 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M., [Z], [B] et Mme, [R], [J] épouse, [B] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), et ce, jusqu’à la décision du juge du surendettement sur la contestation des mesures imposées,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M., [Z], [B] et Mme, [R], [J] épouse, [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M., [Z], [B] et Mme, [R], [J] épouse, [B] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M., [Z], [B] et Mme, [R], [J] épouse, [B] seront solidairement condamnés à verser à la société AIGUILLON CONSTRUCTION une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE solidairement M., [Z], [B] et Mme, [R], [J] épouse, [B] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 octobre 2024 et celui desassignations du 14 mai 2025.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge