TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 23/00633 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JJOA

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 28 Mars 2025

S.A. ASSEMBLIA

Rep/assistant : M^e Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [H] [Y]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 28 Mars 2025

A :M^e Karine ENGEL,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 28 Mars 2025

A :M^e Karine ENGEL,

M. [H] [Y]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 16 Janvier 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 28 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.A. ASSEMBLIA, dont le siège social est 14, Rue Buffon – 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [Y], demeurant 2 rue Antoine de Lhoyer – Porte 133, 3ème étage – 63100 CLERMONT-FERRAND

Comparant en personne,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 12 février 2021 à effet au 19 février 2021, la SA ASSEMBLIA a donné à bail à M. [H] [Y] un logement situé 02 rue Antoine de Lhoyer, porte n° 133, 3ème étage à Clermont-Ferrand (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 538,56 €, provision sur charges comprise.

Suivant acte sous-seing privé en date du 03 mars 2021, la SA ASSEMBLIA a donné à bail à M. [H] [Y] un garage au sous-sol du logement sis 02 rue Antoine de Lhoyer à Clermont-Ferrand (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 53,31 € et des charges d’un montant de 2,37 €, soit un total de 55,68€.

Suite au mariage de M. [H] [Y] avec Mme [N] [K] [V], le contrat de bail a été transféré au profit des deux époux à compter du 1er mai 2021.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [H] [Y] le 18 octobre 2021.

Par un avenant au contrat, suite à la séparation du couple, le contrat de bail a été transféré au seul profit de M. [H] [Y] à compter du 15 novembre 2022.

Le 06 juin 2023, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.366,52 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2023, la SA ASSEMBLIA a fait assigner M. [H] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre elles faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [H] [Y] à lui payer les sommes suivantes :

* 2.633,49 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 août 2023,

* 650 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 31 août 2023.

L’affaire appelée à l’audience du 07 décembre 2023 a été renvoyée dans l’attente de la décision de surendettement et a été retenue le 16 janvier 2025.

A l’audience, la SA ASSEMBLIA maintient ses demandes initiales sauf celle relative à l’expulsion devenue sans objet suite au départ de M. [H] [Y] le 16 novembre 2024.

M. [H] [Y] assigné en l’étude de l’huissier, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale de la locataire n’est parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SA ASSEMBLIA a précisé avoir été avisée que la commission de surendettement des particuliers du Puy-de-Dôme avait, par décision du 26 octobre 2023, déclaré recevable la demande d’ouverture d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [H] [Y]. Suite à la contestation par M. [H] [Y] des mesures de la commission, un jugement a été rendu par le juge des contentieux de la protection en date du 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [H] [Y] ayant comparu lors de la première audience en date du 07 décembre 2023, le jugement rendu sera contradictoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SA ASSEMBLIA produit un décompte arrêté au 23 août 2023 établissant l’arriéré locatif à la somme de 2.633,49 €, échéance de juillet 2023 comprise.

Il convient de noter que la SA ASSEMBLIA verse également au débat un décompte à hauteur de 8.634,70 € arrêté au 13 janvier 2025. Cependant, il ressort de la note d’audience qu’elle n’a pas actualisé ses demandes. Ainsi, il en résulte qu’elle reste tenue par ses écritures en vertu de l’article 446-2, alinéa 2 du Code de procédure civile.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA ASSEMBLIA est établie tant dans son principe que dans son montant. M. [H] [Y] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré à savoir 2.633,49 €.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la résiliation

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets.

Or, la SA ASSEMBLIA justifie avoir régulièrement signifié le 06 juin 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 06 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1.366,52 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail du logement et du garage est acquise de plein droit à compter du 06 août 2023.

Sur l’articulation de la procédure de surendettement et ses conséquences sur la demande de résiliation

Cependant en application du V, VI et VII de l’article 24, I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI. – Par dérogation à la première phrase du V [permettant d’octroyer des délais quand le locataire est notamment en situation de régler sa dette], lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : […]

2° […] Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, la SA ASSEMBLIA verse au débat le jugement rendu le 21 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection près du Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND qui a fixé la créance de la SA ASSEMBLIA à hauteur de 7.263,30 euros et a ordonné la suspension de l’exigibilité de la créance pour une durée de deux années à compter du présent jugement en application de l’article L. 733-1 4° du code de la consommation.

En l’espèce, il ressort des déclarations de la bailleresse que M. [H] [Y] n’étant plus dans les lieux depuis le 16 novembre 2024, il n’est pas possible de vérifier si celui-ci a repris le paiement du loyer.

Au demeurant, il ressort du décompte arrêté au 13 janvier 2025 fourni par la SA Assemblia que le paiement intégral du loyer n’a pas été repris avant la date de l’audience.

Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que l’application de ses dispositions relatives au surendettement est conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

Ainsi, il y a lieu de préciser qu’il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 relatives au surendettement au profit de M. [H] [Y].

Sur la fixation d’une indemnité d’occupation

Par ailleurs, M. [H] [Y] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice à la bailleresse qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la SA ASSEMBLIA soit la somme mensuelle de 650 € jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les autres demandes

M. [H] [Y], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 100 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail du logement conclu le 12 février 2021 et du garage conclu le 03 mars 2021 entre la SA ASSEMBLIA et M. [H] [Y] à compter du 06 août 2023,

CONDAMNE M. [H] [Y] à payer à la SA ASSEMBLIA la somme de 2.633,49 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 août 2023, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juillet 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [H] [Y] à la somme mensuelle de 650 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la SA ASSEMBLIA ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’août 2023 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE M. [H] [Y] à payer à la SA ASSEMBLIA la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 06 juin 2023,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE la SA ASSEMBLIA du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection