Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 5 juin 2025, n° 25/00224

TJ Clermont-Ferrand 5 juin 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le commandement de payer a été signifié et est resté infructueux, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires sont désormais occupants sans droit ni titre, justifiant l'expulsion.
Accepté
Non-respect du plan d'apurement
La cour a constaté que la créance est établie et que les locataires doivent payer l'arriéré locatif.
Accepté
Occupation illicite des lieux
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation est due pour compenser le préjudice causé par l'occupation illicite.
Rejeté
Préjudice distinct non justifié
La cour a estimé que le demandeur ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement.
Accepté
Responsabilité des défendeurs
La cour a jugé que les défendeurs, ayant succombé, doivent supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 5 juin 2025, n° 25/00224
Numéro(s) :	25/00224
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Parties :	Etablissement public OPHIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00224 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J7IE

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 05 Juin 2025

Etablissement public OPHIS, rep/assistant : la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [H] [I] [T], Madame [X] [B]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 10 Avril 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 05 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [I] [T], demeurant Rue Goncourt, Bât K, Etage 3, Lgt 216, 63100 CLERMONT-FERRAND

non comparant, ni représenté

Madame [X] [B], demeurant Rue Goncourt, Bât K, Etage 3, Lgt 216, 63100 CLERMONT-FERRAND

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 24 janvier 2018, l’Ophis du Puy-de-Dôme a donné à bail à Madame [X] [B] et Monsieur [H] [I] [T] un logement situé Rue Goncourt – Bâtiment K – 3ème étage – Logement n°216 – 63100 CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 521,27 euros, provision sur charges comprise.

Par avenant au contrat de location en date du 05 février 2018, l’Ophis du Puy-de-Dôme a donné à bail à Madame [X] [B] et Monsieur [H] [I] [T] un garage situé à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 50,34 euros, provision sur charges comprise.

Le 07 octobre 2024, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.676,54 euros.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Madame [X] [B] et Monsieur [H] [I] [T] le 17 août 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, l’Ophis du Puy-de-Dôme a fait assigner Madame [X] [B] et Monsieur [H] [I] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s’être acquittés des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [X] [B] et Monsieur [H] [I] [T] à lui payer solidairement les sommes suivantes :

* 2.175,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 décembre 2024,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer et avec intérêts de droit,

* 250 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 janvier 2025.

Selon un plan d’apurement proposé par l’Ophis du Puy-de-Dôme le 17 janvier 2025, Madame [X] [B] et Monsieur [H] [I] [T] se sont engagés à régler leur dette locative par un versement mensuel de 200 euros à partir de février 2025 jusqu’à apurement total de la dette.

Lors de l’audience, l’Ophis du Puy-de-Dôme maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 03 avril 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3.286,61 euros, déduction faite des frais de poursuites à hauteur de 192,89 euros. Il expose que le dernier règlement est intervenu le 03 février 2025 et que les locataires ne justifient pas d’une attestation d’assurance.

Madame [X] [B] et Monsieur [H] [I] [T], assignés en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n’a pas été réalisé, Madame [X] [B] et Monsieur [H] [I] [T] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’Ophis du Puy-de-Dôme a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [X] [B] et Monsieur [H] [I] [T].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Madame [X] [B] et Monsieur [H] [I] [T] ont été assignés en l’étude du commissaire de justice et ne se sont pas présentés à l’audience ni personne pour eux. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, l’Ophis du Puy-de-Dôme justifie avoir régulièrement signifié le 07 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1.676,54 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail du 24 janvier 2018 ainsi que de son avenant du 05 février 2018 est acquise de plein droit à compter du 07 décembre 2024.

Madame [X] [B] et Monsieur [H] [I] [T] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’Ophis du Puy-de-Dôme, propriétaire des immeubles ainsi occupés indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [B] et Monsieur [H] [I] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Sur ce point, il ressort des décomptes produits par l’Ophis du Puy-de-Dôme que Madame [X] [B] et Monsieur [H] [I] [T] n’ont pas respecté le plan d’apurement qu’ils ont conclu le 17 janvier 2025, de sorte que la dette locative demeure immédiatement exigible.

L’Ophis du Puy-de-Dôme produit un décompte arrêté au 03 avril 2025 à titre de justificatif de l’arriéré locatif. Cependant, les sommes réclamées au delà de celles figurant dans l’acte introductif d’instance n’ont pas été portées à la connaissance du défendeur. Elles doivent donc être regardées comme des demandes nouvelles et irrecevables comme n’ayant pas pu être soumises à la contradiction des parties.

De plus, en l’absence de dispositions contractuelles concernant les frais de Télérelève mensuelle ainsi qu’en l’absence de justification produite par le bailleur, ces sommes devront être déduites de l’arriéré locatif à hauteur de 893,32 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’Ophis du Puy-de-Dôme est établie dans son principe mais elle sera limitée dans son montant aux demandes recevables, à savoir celles contenues dans l’assignation et dûment justifiées soit 1.149,49 euros, déduction faite des frais de Télérelève mensuelle à hauteur de 893,32 euros et des frais de poursuites à hauteur de 132,58 euros, que Madame [X] [B] et Monsieur [H] [I] [T] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Madame [X] [B] et Monsieur [H] [I] [T] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l’Ophis du Puy-de-Dôme, soit la somme mensuelle de 647 euros.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

Le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Madame [X] [B] et Monsieur [H] [I] [T], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 100 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail du 24 janvier 2018 et de son avenant du 05 février 2018 conclus entre l’Ophis du Puy-de-Dôme, Madame [X] [B] et Monsieur [H] [I] [T] à compter du 07 décembre 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [X] [B] et Monsieur [H] [I] [T] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis Rue Goncourt – Bâtiment K – 3ème étage – Logement n°216 – 63100 CLERMONT-FERRAND ainsi que du garage situé à la même adresse, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Madame [X] [B] et Monsieur [H] [I] [T] à payer solidairement à l’Ophis du Puy-de-Dôme la somme de 1.149,49 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DÉCLARE irrecevable comme non soumis au contradictoire des parties le surplus des demandes de l’Ophis du Puy-de-Dôme au titre de l’arriéré locatif,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [X] [B] et Monsieur [H] [I] [T] à la somme mensuelle de 647 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE à verser à l’Ophis du Puy-de-Dôme ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [X] [B] et Monsieur [H] [I] [T] à payer in solidum à l’Ophis du Puy-de-Dôme la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, celui du commandement de payer du 07 octobre 2024 ainsi que le coût de sa notification à la Caisse d’allocations familiales,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE l’Ophis du Puy-de-Dôme du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection