TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00702 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JHQP

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 avril 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. [Y], prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Monsieur [H] [R], son gérant

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [K] [M],

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté (comparant lors de l’audience du 16/05/2025)

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 16 Janvier 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er juin 2019, la SCI SKF a donné à bail à Monsieur [K] [M] un appartement à usage d’habitation situé au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 6] à Mulhouse (68100), moyennant un loyer mensuel de 570 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Par acte notarié du 18 décembre 2020, la SCI [Y] est devenue le nouveau titulaire de la propriété du bien.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Y] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 10 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, la SCI [Y] a fait assigner Monsieur [K] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de voir, notamment, prononcer la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 16 mai 2025 et mise en délibéré au 12 septembre 2025.

Par décision avancée à la date du 8 août 2025, revêtant la forme d’une mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a réouvert les débats et a invité le bailleur à démontrer qu’il venait aux droits du bailleur ayant signé le contrat.

L’affaire a alors été renvoyée à l’audience du 12 septembre 2025, puis après plusieurs renvois, a été retenue à l’audience du 16 janvier 2026.

A cette audience, la SCI [Y], régulièrement représentée par son gérant, a repris les termes de son assignation du 11 mars 2025 dans laquelle elle demande au juge de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location, subsidiairement ordonner la résiliation du contrat de location aux torts de Monsieur [K] [M],

— Ordonner en conséquence, l’expulsion de Monsieur [K] [M] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner Monsieur [K] [M] au paiement de :

— La somme de 5 210 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer selon nouveau décompte, outre les intérêts légaux à compter de la décision,

— Des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement avec intérêts légaux à compter de la décision,

— D’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, indexée comme le loyer et avec intérêts de droit,

— La somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêt de droit,

— Des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

A l’appui de sa demande, la SCI [Y] produit un décompte actualisé au 1er janvier 2026 pour un total de 11 300 euros. Elle affirme à l’audience que le locataire a quitté les lieux mais n’a pas restitué les clés, ni récupéré ses biens mobiliers.

Monsieur [K] [M], convoqué par LRAR envoyée par le greffe et revenue avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Cependant, lors de l’audience du 16 mai 2025, Monsieur [K] [M] reconnait le principe et le quantum de sa dette. Il soutient avoir rencontré des difficultés de paiement en raison de la perte de son emploi. Il indique ne plus exercer d’activité professionnelle, tout en étant activement à la recherche d’un emploi et précise bénéficier de l’allocation de chômage à hauteur de 1 200 euros pour les deux mois à venir.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncé au Préfet du Haut-Rhin en date du 12 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 mai 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule à l’article 2.11 « clause résolutoire » qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifiée en date du 10 décembre 2024 pour la somme principale de 5 210 euros selon décompte arrêté à la date du 1er décembre 2024.

Monsieur [K] [M], qui a comparu à l’audience du 16 mai 2025, et sur lequel pèse la charge de la preuve de ses paiements, a reconnu le principe et le quantum de sa dette.

Il est donc établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 24 août 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date 10 février 2025 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Depuis cette date, Monsieur [K] [M] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [K] [M] de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les conditions du bail résilié et sera majorée des charges locatives dûment justifiées.

Sur la demande de condamnation au paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI [Y] produit lors de l’audience un décompte daté du 1er janvier 2026 et actualise le montant de sa créance à hauteur de 11 300 euros au titre des arriérés de loyers et charges.

Il ressort ainsi des pièces produites que Monsieur [K] [M] reste devoir la somme de 11 300 euros au 1er janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant en son principe qu’en son montant.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [K] [M] au paiement de la somme de 11 300 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [M] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcées, hypothétiques à ce stade. Les dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Pour des raisons d’équité, il y a lieu de rejeter la demande de la SCI [Y] au titre des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2019 entre la SCI SKF et Monsieur [K] [M] concernant l’appartement un appartement situé au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 6] à Mulhouse (68100) sont réunies à la date du 10 février 2025 à minuit et que le contrat s’est donc trouvé résilié à cette date ;

ORDONNE faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [K] [M] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [M] à verser à la SCI [Y] la somme de 11 300 (onze mille trois cents euros) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêté à la date du 1er janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, cette somme produisant intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [K] [M] à verser à la SCI [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, cette indemnité mensuelle d’occupation étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée des charges dûment justifiées aux clauses et conditions du bail résilié ;

DEBOUTE la SCI [Y] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE la demande de la SCI [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 17 avril 2026, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,