CG/MLP

Ordonnance N°

du 11 MARS 2025

Chambre 6

N° RG 24/01105 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-J2YT

du rôle général

S.C.I. [Adresse 9]

c/

S.A.R.L. LE FOURNIL DE FLAMINA

la SCP BIGNON LEBRAY

M^e Anne-laure GAY

la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES

GROSSES le

— la SCP BIGNON LEBRAY (Lille)

— la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES

— M^e Anne-laure GAY

Copies électroniques :

— la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES

— M^e Anne-laure GAY

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le ONZE MARS DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée lors des débat de Madame Laetitia JOLY, Greffière et lors du prononcé de Madame Amandine CHAMBON, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

— La S.C.I. [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par la SCP BIGNON LEBRAY, avocats au barreau de LILLE substituée par la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

— La S.A.R.L. LE FOURNIL DE FLAMINA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Anne-laure GAY, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 11 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 mai 2019, la SCI [Adresse 9] a donné à bail à la SAS BAK2 un local commercial (numéro 5) situé [Adresse 5] (63).

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 10 980 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance au 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre, outre une provision sur charges annuelle de 665 euros hors taxes et hors TVA.

Dans le cadre d’une opération de dissolution sans liquidation en date du 23 novembre 2021, le gérant de la société BAK2 a dissous sa société, titulaire du bail précité. Cette dissolution a entrainé la transmission universelle du patrimoine de la société BAK2 à la société BAKERY [Localité 7] NORD et la transmission de la propriété du fonds de commerce comprenant le droit au bail susvisé.

Aux termes d’un acte authentique reçu par Maître [I] le 27 juillet 2023, la société BAKERY [Localité 7] NORD a cédé son fonds de commerce à la SARL LE FOURNIL DE FLAMINA.

Depuis son entrée dans les lieux, la SARL LE FOURNIL DE FLAMINA a rencontré des difficultés pour régler ses loyers et charges.

En vue de permettre l’apurement de l’arriéré locatif existant, la SCI [Adresse 9] a accepté la mise en place d’un échéancier de paiement sur quatre mois.

Constatant que la dette n’avait pas été soldée malgré la mise en place d’un échéancier, la SCI FONCIEREMENT QUARTIER a, par acte en date du 08 juillet 2024, fait signifier à la SARL LE FOURNIL DE FLAMINA un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 2342,20 euros.

Par acte en date du 04 décembre 2024, la SCI [Adresse 9] a assigné la SARL LE FOURNIL DE FLAMINA en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial et condamner la SARL LE FOURNIL DE FLAMINA au paiement de l’arriéré locatif à titre provisionnel.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 07 janvier 2025 puis elle a été renvoyée à celle du 21 janvier et du 11 février 2025 à laquelle les débats se sont tenus.

Dans ses dernières écritures, la SCI [Adresse 9] sollicite de voir :

constater acquise la clause résolutoire inscrite au bail commercial au 8 août 2024, prononcer l’expulsion sans délai de La SARL LE FOURNIL DE FLAMINA et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dire et juger que l’ensemble des obligations de La SARL LE FOURNIL DE FLAMINA n’est pas sérieusement contestable sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, condamner La SARL LE FOURNIL DE FLAMINA à payer à la SCI [Adresse 9] une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à compter du 9 août 2024 et jusqu’à la parfaite libération des lieux, égale à 1.617 € outre les charges et la TVA, dont à déduire le montant des loyers et charges dus à compter de cette même date et que la SARL LE FOURNIL DE FLAMINA aura réglés ; dire et juger que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur à titre provisionnel ; dire et juger que les sommes dues à leur échéance seront majorées de plein droit de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux ; dire et juger qu’à défaut de paiement d’une somme exigible à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt au taux légal majoré de 5 points ; condamner la SARL LE FOURNIL DE FLAMINA à payer à la SCI [Adresse 9] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; condamner la SARL LE FOURNIL DE FLAMINA aux entiers frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ; débouter la SARL LE FOURNIL DE FLAMINA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraire aux présentes. Au soutien de ses prétentions, elle fait notamment valoir que le fait que la SARL LE FOURNIL DE FLAMINA a apuré sa dette locative est indifférent puisqu’il convient de se placer à la date d’expiration du délai d’un mois fixé dans le commandement de payer pour apprécier le respect par le locataire de ses obligations contractuelles. La SCI [Adresse 9] soutient également que la défenderesse noircit à l’envi la situation du centre commercial dans lequel elle exploite son commerce pour échapper à la constatation de la clause résolutoire.

Dans ses dernières écritures en défense, la SARL LE FOURNIL DE FLAMINA a conclu aux fins suivantes :

à titre principal,

accorder rétroactivement au bénéfice de la SARL LE FOURNIL DE FLAMINA des délais de paiement. autoriser rétroactivement la SARL LE FOURNIL DE FLAMINA à s’acquitter des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 juillet 2024, jusqu’à la date du 17 décembre 2024. ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 20 mai 2019 pendant le cours des délais de paiement accordés. constater que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 juillet 2024 ont été intégralement réglées par la SARL LE FOURNIL DE FLAMINA le 16 décembre 2024. dire, en conséquence, que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué. dire, en conséquence, n’y avoir lieu à résiliation du bail commercial du 20 mai 2019. dès lors, débouter la SCI [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,à titre infiniment subsidiaire,

et si par extraordinaire la Juridiction de Céans constatait la résiliation du bail, constater que la dette locative a été intégralement réglée à la date du 31 décembre 2024. constater le caractère sérieusement contestable des prétendues obligations de la SARL [Adresse 10] au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation, de l’indemnité forfaitaire et du dépôt de garantie. dire et juger que les demandes formulées par la SCI FONCIEREMENT QUARTIER se heurtent à des contestations sérieuses. dire n’y avoir lieu à référé. débouter la SCI [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, en toute hypothèse,

écarter l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. statuer ce que de droit sur les dépens. La SARL LE FOURNIL DE FLAMINA fait notamment valoir que l’apurement de sa dette locative n’est pas indifférent dès lors que le juge des référés a la possibilité de lui permettre de bénéficier de délais rétroactifs. En outre, elle rappelle que la situation du quartier est parfaitement connue de la municipalité, des services de Police et plus généralement de tous les habitants de la commune. Elle souligne qu’un nouvel incident est survenu devant le centre commercial le 25 janvier 2025, un feu ayant été déclenché.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse.

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties, la résiliation de plein droit du bail produit effet à défaut de paiement par le locataire d’un seul terme de loyer à son échéance « un mois après mise en demeure ou un commandement de payer demeuré totalement ou partiellement infructueux ».

Le commandement de payer en date du 08 juillet 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du Code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, de sorte que les conditions d’acquisition de plein droit de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 08 août 2024.

2/ Sur les demandes de provision et de délais de paiement rétroactifs

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, permet au juge des référés, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’en ordonner l’exécution même s’il s’agit d’une obligation de faire, ou d’accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du Code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Dès lors que les paiements intervenus ont permis d’apurer la totalité de la dette locative, le juge peut accorder rétroactivement un délai de paiement et constater que la clause résolutoire n’a pas joué.

Il résulte des débats et des pièces versées au dossier, et notamment des relevés de compte locataire produits par la défenderesse (pièce n°8), que l’arriéré locatif a été apuré à la date du 16 décembre 2024, et que la dette locative qui s’élevait à la somme de 4719,30 euros au principal au jour de l’assignation, a été réglée intégralement.

Dès lors, compte-tenu de la situation de la SARL LE FOURNIL DE FLAMINA, de ses efforts de paiement objectivés par les règlements susvisés auxquels elle a procédé depuis la délivrance du commandement de payer, et de sa bonne foi, il convient de lui accorder des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 16 décembre 2024 et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire acquise au 08 août 2024, de constater que les délais de paiement ont été respectés et que par conséquent, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes subséquentes de la SCI [Adresse 9] relatives à l’expulsion, la séquestration des meubles et la fixation d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

3/ Sur les pénalités contractuelles

Aux termes de l’article 1231-5 du Code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire […] »

L’article 22.2.1 du bail liant les parties prévoit, à titre de sanction du défaut de paiement par le preneur, une majoration forfaitaire de 10 % du montant de l’impayé.

En outre, l’article 7 du même contrat stipule qu’à défaut de paiement d’une somme exigible à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt au taux légal majoré de 5 points.

Toutefois, ces clauses sont susceptibles comme telles d’être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

4/ Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Compte-tenu de l’octroi de délais de paiement rétroactifs, dont il résulte que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué, de sorte que la locataire est autorisée à demeurer dans les locaux loués, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

5/ Sur les frais

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En revanche, la SARL LE FOURNIL DE FLAMINA, qui n’a procédé au règlement de sa dette qu’après délivrance de l’assignation, sera tenue au paiement des dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 08 juillet 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,

AU PROVISOIRE,

CONSTATE que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties étaient réunies à la date du 08 août 2024,

ACCORDE à la SARL LE FOURNIL DE FLAMINA des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 16 décembre 2024 pour s’acquitter de l’arriéré locatif de QUATRE MILLE SEPT CENT DIX NEUF EUROS ET TRENTE CENTIMES (4.719,30 €) avec suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais accordés,

CONSTATE que les délais de paiement ont été respectés et l’arriéré locatif apuré, que les effets de la clause résolutoire ont été suspendus, et que celle-ci n’a en définitive pas produit d’effet à la date de la décision, et n’a pas entraîné la résiliation du bail commercial,

DIT n’y avoir à référé sur la totalité des demandes,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL LE FOURNIL DE FLAMINA aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 08 juillet 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

La Greffière, La Présidente,