TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00211 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J7HO

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 28 Août 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, rep/assistant : SCP BLANC BARBIER VERT REMEDEM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [C] [Y]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SCP BLANC BARBIER VERT REMEDEM & ASSOCIÉS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SCP BLANC BARBIER VERT REMEDEM & ASSOCIÉS

Madame [C] [Y]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 19 Juin 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 28 Août 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal, sise Rue Pierre Besset, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SCP BLANC BARBIER VERT REMEDEM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [C] [Y], demeurant 113 Allée du Ruisseau, La Pradelle 2, RDC, Porte 1, 63000 CLERMONT- FERRAND

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte signé électroniquement le 05 et 07 décembre 2023, la S.A. CDC Habitat Social a donné à bail à Madame [C] [Y] un logement conventionné situé 113 Allée du Ruisseau, La Pradelle 2, Rez-de-chaussée, Porte n°1, 63000 CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 430,48 €, provision sur charges comprise.

Le 11 décembre 2024, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.341,21 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [C] [Y] le 12 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, la S.A. CDC Habitat Social a fait assigner Madame [C] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre elles faute pour la locataire de s’être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [C] [Y] à lui payer les sommes suivantes :

* 3.401,76 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 février 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire et à compter du jugement à intervenir pour le surplus,

* 460,43 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer et avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, outre la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 février 2025.

A l’audience, la S.A. CDC Habitat Social maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 19 juin 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5.846,30 €. Elle expose en outre que les surloyers s’expliquent par l’absence de transmission de l’avis d’imposition et que ceux-ci pourront être déduits si la locataire fournit son justificatif.

Madame [C] [Y], quant à elle, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement sur une période de 36 mois en proposant d’apurer sa dette par des versements mensuels de 160 € en sus du loyer courant. Elle explique qu’elle est responsable du surloyer qu’elle va régulariser et qui correspond à la somme de 5.846,30 €, qu’elle n’a pas à payer le surloyer car ses revenus sont inférieurs et qu’elle est dans l’attente des impôts en raison de sa négligence. En outre, elle indique qu’elle est esthéticienne, qu’elle perçoit un revenu annuel de 27 000 € et qu’elle habite seule avec un enfant en garde partagée.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale de la locataire n’a pas été réalisé, Madame [C] [Y] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La S.A. CDC Habitat Social a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [C] [Y].

Madame [C] [Y] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Madame [C] [Y] s’étant présentée, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La S.A. CDC Habitat Social produit un décompte arrêté au 19 juin 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 5.846,30 € dans lequel figurent des surloyers.

En conséquence et au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A. CDC Habitat Social est établie dans son principe, et dans son quantum sauf à la locataire de justifier de sa déclaration de ressources afin d’obtenir la déduction des surloyers.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du commandement de payer du 11 décembre 2024 sur les sommes dues à cette date, soit 1.341,21 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il apparaît que, nonobstant les dispositions légales précitées, le contrat de bail contient également une clause prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet. Sur ce point, il y a lieu de préciser que s’il est constant que la loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public de sorte qu’il n’est, en principe, pas possible pour les parties d’y déroger lors de la conclusion du contrat, il n’en demeure pas moins qu’il est admis que les dispositions de la loi susvisée ont été instituées aux fins de protection du locataire ce qui implique que les parties ont la possibilité d’y déroger à la condition que les termes du contrat soient plus favorables au locataire. Il en résulte qu’une clause de résiliation de plein droit prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux n’est pas contraire aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant donné qu’elle accorde un délai plus favorable au locataire. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail conformément à la demande de la S.A. CDC Habitat Social.

Or, la S.A. CDC Habitat Social justifie avoir régulièrement signifié le 11 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 1.341,21 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 11 février 2025.

Cependant, en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la S.A. CDC Habitat Social que Madame [C] [Y] a repris le paiement du loyer courant et que la S.A. CDC Habitat Social a fait valoir son accord pour la suspension de la clause résolutoire ainsi que pour l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [C] [Y] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse, la résolution du bail étant acquise à la date du 11 février 2025.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [C] [Y] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.A. CDC Habitat Social, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, la bailleresse serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la S.A. CDC Habitat Social, en l’occurrence la somme mensuelle de 460 € à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

Madame [C] [Y], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité, compte tenu notamment de la situation économique respective des parties, de les condamner à payer une quelconque somme au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 05 et 07 décembre 2023 entre la S.A. CDC Habitat Social et Madame [C] [Y] à compter du 11 février 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [C] [Y] à payer à la S.A. CDC Habitat Social la somme de 5 846,30 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 19 juin 2025, comprenant les loyers, surloyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024 sur la somme de 1.341,21 €, et à compter du présent jugement pour le surplus,

AUTORISE Madame [C] [Y] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 160 € et DIT qu’à la 8e et dernière échéance Madame [C] [Y] s’acquittera du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 1.169,26 €, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 11 février 2025 et Madame [C] [Y] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [C] [Y] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 113 Allée du Ruisseau, La Pradelle 2, Rez-de-chaussée, Porte n°1, 63000 CLERMONT-FERRAND, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [C] [Y] à la somme mensuelle de 460 € à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la S.A. CDC Habitat Social ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNE Madame [C] [Y] aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, celui du commandement de payer du 11 décembre 2024, ainsi que le coût de sa notification à la CCAPEX,

DEBOUTE la S.A. CDC Habitat social de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection