TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 24 Février 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 09 Décembre 2024

GROSSE :

Le 24/02/25

à M^e JOUREAU

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/05664 – N° Portalis DBW3-W-B7H-34K7

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [V], [Z] [N] épouse [M]

née le 03 Mars 1967 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Hélène JOUREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [E] [N]

né le 27 Août 1958 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Hélène JOUREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [S] [R] épouse [J]

née le 01 Août 1962 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement contradictoire, avant dire droit, en date du 15 juillet 2024, auquel il convient de se référer pour plus ample exposé du litige, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 9 décembre 2024 en invitant les consorts [N] [M] a justifier de leur qualité de bailleur et à produire un décompte de la dette locative depuis son origine ainsi que les justificatifs des régularisations des charges figurant dans le décompte inséré au commandement de payer du 23 février 2023.

A cette audience, M. [E] [N] et Mme [V] [N] épouse [M], représentés par leur conseil, aux termes de conclusions oralement soutenues à l’audience et signifiées à étude à Mme [S] [R] épouse [J] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent la créance à la somme de 14 564,99 euros, selon décompte en date du 4 décembre 2024, terme de décembre inclus.

Après avoir comparu, représentée par son conseil, Mme [S] [R] épouse [J] ne comparait pas et n’est pas représentée à cette audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 septembre 2023, soit plus de six semaine avant la première audience du 6 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les demandes aux fins de prononcé de la résiliation du bail comme de constatation de la résiliation du bail sont donc recevables.

Par ailleurs, M. [E] [N] et Mme [V] [N] épouse [M] justifient de avoir réuni l’usufruit et la nue-propriété du bien loué au décès de leur mère, Mme [C] [N], le 12 juin 2009.

Ils précisent que Mme [S] [R] épouse [J] est locataire depuis 2010 et qu’un nouveau contrat de bail a été régularisé entre les parties le 1er janvier 2021.

Leur qualité de bailleur étant établie, leurs demandes sont recevables.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, le dernier décompte produit par M. [E] [N] et Mme [V] [N] épouse [M] indique une dette locative récurrente depuis septembre 2017 avec un arrêt total du versement des loyers résiduels par Mme [S] [R] épouse [J] à compter du mois de mai 2023 et des allocations logement par la caisse d’allocations familiales à compter de janvier 2024.

Avec un loyer mensuel d’un montant de 831, 79 euros, outre 50 euros de provision sur charges, la dette locative cumulée était de l’ordre de 1 500 à 2 000 euros en 2021 et 2022 pour atteindre 4 310,98 euros en février 2023 lors de la délivrance du commandement de payer et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs puis elle a été réduite à un montant de 2 834,35 euros en mai 2023 grâce à à deux versements par la locataire d’un montant respectif de 1 470 euros avant de ne faire qu’augmenter, faute de règlements ultérieurs, pour atteindre la somme de 14 564,99 euros en décembre 2024.

Dans ces conditions, les manquements de la locataire sont suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du bail en date du 1er janvier 2021 et ordonner l’expulsion de Mme [S] [R] épouse [J] comme de tous occupants de son chef.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La locataire étant tenu de régler les loyer jusqu’à la résiliation du bail, M. [E] [N] et Mme [V] [N] épouse [M] justifient d’une dette locative, au 4 décembre 2024 d’un montant de 14 564,99 euros. Mme [S] [R] épouse [J] est donc condamnée à payer cette somme.

En outre, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [S] [R] épouse [J] est donc condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 881,79 euros en décembre 2024.

En effet, aucun élément ne justifie que cette indemnité soit portée au double du montant du loyer, hors charge comme sollicité par les consorts [N] [M].

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [R] épouse [J], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros leur est donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle la défenderesse est condamnée.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er janvier 2021 entre M. [E] [N] et Mme [V] [N] épouse [M], d’une part, et Mme [S] [R] épouse [J], d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Mme [S] [R] épouse [J] de restituer les clés du logement à M. [E] [N] et Mme [V] [N] épouse [M] dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [S] [R] épouse [J] d’avoir restitué les clés dans ce délai, M. [E] [N] et Mme [V] [N] épouse [M] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [S] [R] épouse [J] à verser à la M. [E] [N] et Mme [V] [N] épouse [M] la somme de 14 564,99 euros au titre à titre de la dette locative au 4 décembre 2024;

CONDAMNE Mme [S] [R] épouse [J] à verser à M. [E] [N] et Mme [V] [N] épouse [M] une indemnité mensuelle d’occupation 881,79 euros à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [S] [R] épouse [J] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [S] [R] épouse [J] à verser à M. [E] [N] et Mme [V] [N] épouse [M] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTEC