Copie délivrée

à

la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES

la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 10]

Le 18 Novembre 2025

1ère Chambre Civile

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N° RG 23/04842 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KE4I

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

M. [T] [I], [C] [H]

né le 11 Mai 1944 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 4]

Mme [S] [V], [W] [O] épouse [H]

née le 04 Janvier 1942 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4]

Mme [A] [H]

née le 20 Octobre 1980 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 2]

Tous représentés par la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

à :

Mme [Y] [K],

demeurant [Adresse 6]

M. [R] [K],

demeurant [Adresse 5]

Tous deux représentés par la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 16 Septembre 2025 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [H] et Mme [S] [H] ainsi que Mme [A] [H] leur fille – ci-après désignés les consorts [H] – sont usufruitiers pour les premiers, nue-propriétaire pour la dernière, d’un immeuble situé [Adresse 3].

M. [R] [K] et Mme [Y] [M] épouse [K] ont acquis de M. [P] [Z], par acte notarié en date du 25 septembre 2017, la parcelle jouxtant celle des consorts [H] pour y construire une villa.

La propriété des consorts [H] est délimitée côté propriété des époux [K] d’un mur d’environ 25 mètres de long et de 8 mètres de haut qui structure leur habitation.

En 2017, un litige relatif à ce mur a opposé M. [R] [K] et Mme [Y] [M] épouse [K] à leur voisin d’alors, M. [P] [Z]

En 2018, à la suite des premiers travaux de construction de la villa des époux [K], les consorts [H] ont déploré des infiltrations en profondeur, entraînant des remontées d’humidité dans leur propriété. Un accord amiable est intervenu entre les parties aux termes duquel les époux [K] ont entrepris la création d’une marche en béton le long des murs appartenant aux consorts [H] concernés par les infiltrations.

Avec la construction de leur piscine, les époux [K] ont aménagé une terrasse et un appentis qui s’appuient sur le mur appartenant aux consorts [H] et ont bétonné la quasi-totalité de la cour et placé partiellement du gazon synthétique. Les consorts [H] se sont alors plaints que l’absence de drainage mis en place à l’occasion de ce chantier était source d’infiltration dans leur mur.

Par courrier RAR du 20 juillet 2019, ils se sont émus des désordres déplorés auprès de leurs voisins et leur ont proposé d’édifier une digue de 40 cm de haut au droit de tous leurs murs pour les isoler des eaux de pluies. En vain.

Aux termes d’une mise en demeure en date du 4 juin 2020 le conseil des consorts [H] a proposé aux époux [K] une rencontre sur les lieux afin de déterminer ensemble les solutions qui permettraient de mettre fin définitivement aux désordres. Cependant, aucune réponse ne fut apportée.

C’est dans ces conditions que les consorts [H] ont sollicité du juge des référés :

— la destruction sous astreinte de l’appentis prenant attache dans le mur leur appartenant ainsi que des dallages,

— la remise en état de leur mur également sous astreinte,

— la réalisation de travaux préconisés par leur propre maçon également sous astreinte,

— l’autorisation d’accéder sur la propriété des concluants pour vérifier la bonne exécution des travaux,

— l’octroi d’une somme de 3 000 € à titre provisionnel sur dommages et intérêts, et 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience, ils ont substitué ces prétentions à une demande d’expertise qui leur a été accordé par ordonnance en date du 21 octobre 2020, désignant à cet effet M. [U] [B], avec mission usuelle en la matière.

L’expert judiciaire est décédé avant le terme de sa mission. Il a communiqué un compte rendu d’accedit du 15 janvier 2021, faisant notamment état de son souhait effectuer des sondages qui sont intervenus le 25 octobre suivant. Il a également transmis une note en date du 12 novembre 2021, préconisant des travaux à effectuer pour éviter de nouveaux désordres.

Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2023, M. [T] [H] et Mme [S] [H] en qualités d’usufruitiers et Mme [A] [H], leur fille, en qualité de nue-propriétaire ont assigné M. [R] [K] et Mme [Y] [M] épouse [K] devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin de les faire condamner à réaliser sous astreinte les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans sa note du 12 novembre 2021, et à les indemniser de différents préjudices.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 7 août 2025, M. [T] [H], Mme [S] [H] et Mme [A] [H] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1792 et suivants, 1240 du code civil, de :

Débouter les époux [K] de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions ;

Condamner solidairement les époux [K] à effectuer les travaux préconisés par Monsieur l’Expert dans sa note du 12 novembre 2021 sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

Condamner solidairement les époux [K] à leur payer les frais suivants :

— frais du constat du 20 mars 2017 et du 7 juillet 2020 : 830 euros,

— frais du constant du 1er avril 2025 : mémoire,

— frais d’huissier pour la procédure de référé : 121,73 euros,

— frais de consignation : 2000 euros,

— frais SARL CRC : 1.078 euros ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Condamner solidairement les époux [K] à leur payer à la somme de 2.400 euros au titre des frais de la procédure de référé et le suivi de l’expertise ainsi que la somme de 3.000 euros au titre des frais de la présente instance.

Rappeler que la présente décision est soumise à exécution provisoire.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, M. [R] [K] et Mme [Y] [M] épouse [K] demandent au tribunal, de :

Constater le caractère inachevé et les insuffisances des opérations d’expertise confiées à M. [U] [B].

Au principal débouter les consorts [H] de l’ensemble leurs demandes, fins et conclusions.

Subsidiairement, instituer une mesure d’expertise confiée à tel expert qui plaira au Tribunal de nommer, lequel pourrait recevoir pour mission celle fixée dans l’ordonnance du 21 octobre 2020, et la mission complémentaire proposée au corps des présentes à savoir décrire l’état de ce mur Nord de la propriété [H] et de déterminer les travaux nécessaires pour arrêter sa dégradation et éviter la chute d’enduit et de pierres susceptible de causer des problèmes de sécurité pour leurs trois enfants âgés de 3, 5 et 7 ans ou pour leurs véhicules stationnés dans cet espace à l’entrée de leur propriété et tout autre chef de mission qu’il plairait au Tribunal d’ordonner.

Sur le fond, constater que la preuve n’est pas apportée en l’état de leur responsabilité dans le seul désordre constaté dans de légères traces d’humidité dans la pièce à usage de buanderie sur la propriété [H], provenant plus sûrement de l’état du mur de la propriété [H] que du faible apport de terre végétale réalisé par les concluants.

Leur donner acte des propositions successives formulées en cours d’expertise d’enlèvement de la terre végétale puis, dans le cadre des travaux d’aménagement qu’ils envisagent de réaliser, de divers dispositifs de nature à interdire toute pénétration d’eau en bas de mur.

Dans l’hypothèse où le Tribunal n’estimerait pas nécessaire l’institution d’une mesure d’expertise, déclarer cette offre satisfactoire.

Débouter les époux [H] de l’ensemble leurs demandes, fins et conclusions.

Les condamner reconventionnellement à verser aux concluants ensemble la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts, et celle de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les condamner en tous les dépens.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 18 août 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état du 12 juin 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 16 septembre 2025 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 18 novembre 2025.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur le fondement de la garantie décennale

L’article 1792 du code civil dispose que « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ».

Il s’évince de ces dispositions que la garantie décennale d’un constructeur ou assimilé ne peut être engagée qu’envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, à l’exclusion des tiers dont le voisin qui n’est lié, en l’espèce, par aucun contrat de louage d’ouvrage, de mandat ou de vente avec celui contre lequel il agit.

Il n’est de surcroît établi aucune réception de l’ouvrage, condition indispensable à la mise en oeuvre de la responsabilité de plein droit de l’article 1792 du code civil.

En conséquence, les requérants ressortent mal fondés dans leur demande sur le fondement de la garantie décennale et en seront déboutés.

Sur le fondement du trouble anormal de voisinage

A titre subsidiaire, les époux [H] invoquent le trouble anormal de voisinage, qu’ils fondent à tort sur l’article 1240 du code civil. L’article 1253 du même code, issu de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, n’étant pas applicable à l’espèce, il convient de rappeler le principe jurisprudentiel selon lequel si en application de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, sa limite est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

Il appartient à celui qui invoque le trouble anormal de voisinage d’en rapporter la preuve et d’établir le lien causal entre le chantier et le trouble anormal subi.

Il est de surcroît constant que, s’agissant d’un régime de responsabilité objective, l’acheteur d’un immeuble est responsable des troubles du voisinage subsistant lorsqu’il en est devenu propriétaire, peu important qu’il n’ait pas été propriétaire du fonds lorsque ce trouble a commencé à se produire.

En l’espèce, le PV d’huissier du 20 mars 2017 constate que le mur mitoyen des fonds [H] et [K] est « particulièrement altéré par la conjugaison de l’usure du temps et des intempéries », après avoir noté qu’il était laissé exposé à ces dernières « du fait de l’absence de toiture sur la remise ».

Le 7 juillet 2020, un autre constat d’huissier fait état de désordres dans l’immeuble des consorts [H] « au niveau de la pièce à destination de buanderie dite « annexe » dont l’assiette se localise en limite séparative avec le fonds [K] et au droit de la cabane adossée au mur arrière de la propriété des consorts [H] ». L’officier public y relève « la présence d’une zone auréolée à la base de la paroi murale ; cette zone de paroi, humide au toucher, s’étire sur toute la longueur de la pièce et atteint une hauteur moyenne approximative de 60 cm. ». Il note que « les joints du mur se délitent et qu’une efflorescence blanchâtre se développe par endroits ce, y compris au niveau de la dalle en ciment ». Il « relève également la présence d’une micro fissure s’étirant depuis le plafond sur une longueur approximative de 2 mètres. Cette fissure sillonne la paroi en cheminant en épousant le contour des pierres du mur de séparation ».

Le 1er avril 2025, l’huissier se transporte à nouveau chez les consorts [H] « au niveau des pièces à destination de buanderie – chaufferie et de cuisine d’été prolongées par une remise s’étirant sur 15 mètres environ le long de la limite séparative avec le fonds voisin propriété de M. [K] ». Il y relève « une zone auréolée à la base de la paroi murale ; cette zone de paroi, humide au toucher, s’étire sur toute la longueur de la pièce et atteint une hauteur approximative de 100 cm en en son point le plus élevé de 140 cm environ ». Il note « que les joints du mur se délitent, que le bâti se dégrade et est détérioré et qu’une efflorescence blanchâtre se développe par endroits ce, y compris au niveau de la dalle de ciment. ». Il fait état « au pied du mur (de) la présence d’une couche épaisse de particules de matériaux décrochés de la paroi, celle-ci agglomérée par l’humidité ». Il constate que « l’humidité gagne la cloison séparative entre la cuisine d’été et l’espace buanderie ainsi que le mur en retour recevant un placard de rangement. ». Il mentionne que « les mêmes désordres et dégradations sont à faire au niveau de la zone remise localisée dans le prolongement des pièces cuisine d’été et buanderie – chaufferie ». Il observe, au regard de son précédent PV du 7 juillet 2020 « que les désordres sont récurrents et que les dégradations se sont aggravées ». Il procède à des relevés aléatoires d’humidité au droit des zones sinistrées au moyen d’un humidimètre qui marque 98,4% et 96,9%.

Si ces désordres, confinant à une dégradation du bâti, sont de nature, par leur gravité, à caractériser un trouble anormal, encore faut-il que les requérants établissent leur lien causal avec le chantier, à tout le moins la disposition, du fonds voisin dont ils soulèvent la responsabilité.

Or, le premier PV de constat exposé est antérieur aux travaux d’aménagement des défendeurs et fait état d’une absence de toiture sur la remise laissant le mur sans protection face aux intempéries. Les autres PV ne rapportent que les déclarations des requérants quant aux causes des désordres constatés.

Ces derniers s’appuient sur le compte rendu d’accedit du 15 janvier 2021 dans lequel, dans un simple avis, « l’expert rappelle qu’un enduit superficiel du type appliqué en superstructure de la plage, et dans le cas enfoui dans le sol, est impossible au vu des profils structurels. Par ailleurs, il s’agit d’une première couche d’un enduit monocouche qui n’a nullement un caractère d’étanchéité… mais d’imperméabilité ». Il indique souhaiter « qu’un sondage soit réalisé au droit du contrefort maçonné (?) qui n’est d’aucune utilité compte tenu du profil visible ». Cet avis de l’expert ne rend pas compte de l’ensemble des désordres, qu’il ne rapporte pas avoir vérifié lui-même d’ailleurs et n’a pas décrit malgré les termes de sa mission, tels qu’ils ressortent des PV d’huissier susmentionnés, notamment celui de 2017. Il ne comprend pas les éléments techniques de nature à statuer sur leur imputabilité, étant souligné que par dire du 15 décembre 2021, le conseil des époux [K] relève qu’il ne leur appartenait pas « d’assurer l’étanchéité d’un mur en pleine propriété des époux [H], qui à l’évidence n’a jamais été totalement imperméable et qui représente une grande surface de recueil des eaux qui naturellement ruissellent en bas de mur ».

A l’issue du sondage, dont les résultats ne sont pas communiqués, l’expert judiciaire a transmis le 12 novembre 2021 une note de « phase de construction d’un drainage ». Le lien entre les travaux de drainage préconisés et son avis quant à l’enduit superficiel n’est pas explicité, et n’a pas été débattu contradictoirement par voie de dires. Il en va de même de la transmission du devis de la SARL CRC du 28 novembre 2021, dont la correspondance avec les travaux utiles et nécessaires n’a pas été discutée, le conseil de la défense faisant alors état d’autres solutions alternatives.

En conséquence, en l’absence notamment de description des désordres par l’expert, de mention de leur date d’apparition, d’explications exhaustives sur leurs causes, d’éléments techniques permettant d’apprécier les éventuelles imputabilités et d’éclaircissements sur les solutions à y apporter ainsi que sur leurs coûts, le juge ne dispose pas d’élément suffisant pour statuer.

Il convient en conséquence, en application de l’article 144 du code de procédure civile, et conformément à la demande subsidiaire des défendeurs, d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire comme développé au dispositif de la présente décision, aux frais avancés des requérants.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRESAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 695.4° du même code précise que les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

Il y a lieu en l’espèce de réserver les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

Aucune considération tirée de l’équité ne commande en l’espèce et en l’état de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par décision mixte contradictoire, susceptible d’appel,

DEBOUTE M. [T] [H], Mme [S] [H] et Mme [A] [H] de leurs demandes fondées sur l’article 1792 du code civil ;

Ordonne une expertise,

Désigne à cet effet M. [E] [J], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 10], domicilié [Adresse 1]. : 06.81.44.27.22 – Mèl : [Courriel 9]

avec mission de :

1°se rendre sur place au contradictoire des parties, se faire communiquer toute pièce nécessaire à l’exercice de sa mission ;

2° vérifier et décrire les désordres et malfaçons allégués et affectant l’immeuble litigieux, et notamment les murs intérieurs, le mur extérieur de clôture et l’évacuation des eaux usées ; préciser leur(s) date(s) d’apparition,

3°déterminer les causes des désordres, et les dater,

4°fournir les éléments permettant de déterminer s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de construction, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans la mise en œuvre, d’un défaut d’entretien ou de toute autre cause,

5°indiquer les solutions appropriées pour remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût et la durée, après information des parties et communication à ces dernières, des devis et propositions chiffrés concernant les travaux envisagés,

6°fournir tous les éléments techniques de nature à permettre à une juridiction autrement ou ultérieurement saisie de statuer sur les imputabilités des désordres et d’évaluer les préjudices allégués,

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance sur requête,

Dit que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu’il pourra, conformément aux dispositions de l’article 278 du Code de procédure civile, s’adjoindre d’initiative un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne,

Fixe l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 2.000 euros qui sera consignée par M. [T] [H], Mme [S] [H] et Mme [A] [H] au plus tard 6 semaines après la demande de consignation, délai de rigueur ;

Dit que cette consignation pourra être réglée :

*Par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de NIMES dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX07] – BIC : TRPUFRP1, en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement ;

*OU, à défaut, par chèque bancaire libellé à l’ordre du « Régisseur du Tribunal Judiciaire de NIMES » ;

Dit qu’à défaut par la partie consignataire de verser la provision dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque,

Dit qu’en cas d’admission à l’aide juridictionnelle, la partie demanderesse sera dispensée du versement de la consignation susvisée et les frais d’expertises seront avancés et recouvrés directement par le Trésor Public,

Dit que dans les deux mois de sa saisine, l’expert indiquera le montant de sa rémunération définitive prévisible, afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile et qu’à défaut d’une telle indication, le montant de la consignation initiale constituera la rémunération définitive de l’expert,

Dit que l’expert établira un pré-rapport avant son rapport définitif et laissera un délai d’un mois minimum aux parties pour faire des observations éventuelles,

Dit que l’expert devra déposer son rapport d’expertise définitif dans les six mois de sa saisine,

Dit que l’expert tiendra informée la présidente du tribunal chargée du contrôle des expertises des difficultés rencontrées,

Réserve les dépens ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 4 juin 2026 à 08h30.

Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, Greffière présent lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT