MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 20 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/03146 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VDJ5

AFFAIRE : E.U.R.L. [Q] [D] C/ [Z] [L], [N] [L], [A] [V] épouse [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LAMBERT, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER :

lors des débats : Madame REA, Greffier

lors du prononcé : Madame DJOUDI, Faisant fonction de Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.U.R.L. [Q] [D], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Baptiste LE ROY, avocat au barreau de PARIS,, vestiaire : E2303

PARTIE INTERVENANTE FORCEE

M. [Y], [I] [W], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Baptiste LE ROY, avocat au barreau de PARIS,, vestiaire : E2303

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [L]

né le 07 mars 1969 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Madame [N] [L]

née le 17 janvier 1961 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

Madame [A] [V] veuve [L]

née le 24 février 1939 à [Localité 2] ( ITALIE), demeurant [Adresse 4]

tous trois représentés par M^e Aurore FAROIGI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1202

Clôture prononcée le : 18 décembre 2025

Débats tenus à l’audience du : 12 janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 20 mars 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 20 mrs 2026.

**************

FAITS CONSTANTS ET PROCÉDURE

Par acte du 14 septembre 2012, Monsieur [Z] [L], Madame [N] [L] et Madame [A] [V] veuve [L] (les consorts [L]), ont donné à bail commercial, renouvelant le bail précédemment consenti le 30 avril 2003 à l’EURL [Q] [D], représentée par son gérant Monsieur [Y] [I] [W], des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 3], aux fins d’y exercer une activité d’entretien, de réparation, de pose d’accessoires automobiles, d’achat-vente de véhicules automobiles et de tous produits accessoires, moyennant un loyer annuel de 13.000 euros, payable trimestriellement, à terme échu.

A la suite de deux autres commandements de payer en date du 31 janvier 2019 et 5 février 2021 et par acte d’huissier du 25 octobre 2022, les consorts [L] ont fait délivrer à la société [Q] [D], un troisième commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail pour une somme de 7.071,63€ au titre de l’arriéré locatif.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la société [Q] [D] le 3 avril 2024 pour un arriéré locatif de 9.242,82 euros.

Suivant assignation délivrée le 3 mai 2024, la société AUTOVERDUN a assigné les consorts [L] par devant la troisième chambre du tribunal judiciaire de Créteil afin de bénéficier d’un délai de 24 mois pour apurer sa dette et bénéficier d’une suspension de la clause résolutoire.

Le gérant de l’EURL [Q] [D], Monsieur [Y] [I] [W] a été assigné en intervention forcée le 16 juillet 2025 en garantie de toutes les condamnations pouvant être prononcées à l’encontre de l’EURL [Q] [D] .

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans son exploit introductif d’instance, l’EURL [Q] [D] sollicite de voir, au visa des articles 1343-5 du code civil et 145-41 du code de commerce :

«  A TITRE PRINCIPAL :

— OCTROYER un délai de paiement de 24 mois au profit de la société [Q] [D] ;

— ORDONNER la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail au profit de la société [Q] [D], et ce, pendant lesdits délais.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER les consorts [L] à payer la somme de […] à la société AUTOVERDUN au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »

L’EURL [Q] [D] fait valoir que la société [Q] [D] est un débiteur malheureux et de bonne foi, qui n’a pas pu exécuter ses obligations contractuelles dans les délais impartis pour des raisons totalement indépendantes de sa volonté (travaux du tramway, maladie du gérant, Covid 19).

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 décembre 2025, Monsieur [Y] [I] [W] sollicite de voir au visa de l’article 1343-5 du code civil :

« – A TITRE PRINCIPAL

— DECLARER nulle la clause insérée dans le bail ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— OCTROYER un délai de paiement de 24 mois au profit de Monsieur [Y] [I] [W] ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER les consorts [L] à payer la somme de 1000 € à Monsieur [Y] [I] [W] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »

Il avance en substance que :

— la clause prévoyant que le preneur est conjointement et solidairement responsable avec la société est contra legem puisque le but d’une SARL est d’avoir une autonomie patrimoniale par rapport à ses associés et à ses gérants et que cette autonomie et partant cette absence de solidarité est codifiée à l’article L223-1 du code de commerce. Toute dérogation à cette disposition légale nécessite un minimum de formalisme et à minima l’approbation du principal intéressé. Force est de constater que Monsieur [Y] [I] [W], personne physique, n’est pas partie à l’acte et que son consentement fait donc défaut.

Au demeurant il semblerait que cette clause doit être assimilé en réalité à un cautionnement ce qui implique la aussi un certain formalisme qui fait défaut.

— à titre subsidiaire, les délais de grâce sont justifiés par la situation précaire et l’état de santé fragile de Monsieur [Y] [I] [W] qui souhaite céder le fonds de commerce.

Dans leurs écritures récapitulatives signifiées le 9 décembre 2025, les consorts [L] demandent au visa des articles L1343-5 et 1728 du code civil, 145-41 du code de commerce :

«  A titre principal

• DEBOUTER la société [Q] [D] et M [I] [W] [Y] de l’intégralité de leurs demandes.

• CONSTATER l’acquisition au 3 mai 2024 de la clause résolutoire insérée au bail du 14 septembre 2012 pour défaut de paiement des loyers dans le délai d’un mois du commandement du 3 avril 2024

• et, à titre subsidiaire PRONONCER la résiliation pure et simple du bail du 14 septembre 2012 aux torts de la société [Q] [D] pour défaut de paiement des loyers et charges à leur échéance et retards de paiements récurrents;

En conséquence :

• ORDONNER l’expulsion de la société [Q] [D] des lieux en cause, ainsi que celle de toutes personnes de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est ;

• CONDAMNER la société [Q] [D] à quitter les lieux loués sous astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’à la complète libération des lieux ;

• ORDONNER le séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles du choix du requérant, aux frais, risques et périls de la société [Q] [D];

• CONDAMNER in solidum la société [Q] [D] et [I] [W] [Y] à payer à Madame [V] [A] VEUVE [L], à Madame [L] [N] et à Monsieur [L] [Z] :

—  9.285,60 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges au 3 mai 2024, ou subsidiairement jusqu’au jour de la résiliation judiciaire du bail à intervenir, et à tout le moins 40 447,27euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 avril 2024.

— à compter du 3 mai 2024, ou subsidiairement à compter de la résiliation judiciaire du bail à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant à deux fois le montant du loyer mensuel, charges et taxes en sus, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs ;

—  10% des sommes dues au titre des loyers et de l’indemnité d’occupation légale au titre de la clause pénale ainsi qu’aux frais de recouvrement et frais d’huissiers.

A titre subsidiaire

• Dans le cas où des délais de paiements seraient accordés, ASSORTIR l’échéancier d’une déchéance du terme dès le premier retard de paiement sans formalités ainsi que de la résiliation du bail 14 septembre 2012.

En tout état de cause

• Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

• CONDAMNER in solidum la société [Q] [D] et [I] [W] [Y] à payer à Madame [V] [A] VEUVE [L], à Madame [L] [N] et à Monsieur [L] [Z] 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Ils arguent que :

— un mois après la délivrance du commandement de payer, la société [Q] [D] ne s’est pas acquittée de causes du commandement de payer. Dès lors la clause résolutoire est acquise de plein droit. A titre subsidiaire, compte tenu des retards récurrents depuis 2012, il est sollicité la résiliation judiciaire.

— la société [Q] [D] doit remplir toutes les obligations découlant du bail jusqu’à la libération effective des locaux. Ainsi, celle-ci sera redevable d’une indemnité d’occupation correspondant à deux fois le montant du loyer, charges, taxes et accessoires réclamés conformément au bail.

— Le gérant de la société AUTOVERDUN, Monsieur [Y] [I] [W] est garant solidaire du paiement des loyers au titre de la clause prévue au bail.

— Les retards de paiements sont récurrents depuis la conclusion du bail. Dès lors, il est demandé au Tribunal de juger que la société [Q] [D] est redevable au titre de la clause pénale, de 10% du montant de la somme due au titre des loyers et de l’indemnité d’occupation ainsi que des frais de recouvrement et droits proportionnels dus à l’huissier à compter du 3 mai 2024.

Suivant message RPVA du 17 décembre 2025, les consorts [L] sollicitent de voir écartées les conclusions prises pour Monsieur [Y] [I] [W] en ce que tardives et dilatoires.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2025, 12 janvier 2026 et mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande tendant à voir ecarter les conclusions du 17 decembre 2025

Il résulte de l’article 15 du code de procédure civile que « Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. ».

L’article 135 du même code dispose que « Le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile. ».

En l’espèce, les consorts [L] affirment que les conclusions de la partie intervenante ne sont parvenues que la veille de l’audience de mise en état prononçant la clôture alors que les conclusions en réplique ont été signifiées à l’intéressé le 9 décembre 2025, le conseil du gérant étant le conseil de la société demanderesse.

Il convient de rappeler que l’audience pour laquelle les conclusions ont été prises était le lendemain, laissant aux consorts [L] (défendeurs à la présente instance mais demandeurs au titre de l’assignation en intervention forcée) à tout le moins la veille et la matinée de l’audience de mise en état pour en prendre connaissance et préparer d’éventuelles observations, ou à tout le moins solliciter un renvoi – ce que les consorts [L] n’ont pas sollicité car jugé inopportun au vu de la durée de la procédure.

Il sera également ajouté que la constitution pour Monsieur [Y] [I] [W] n’est intervenue que le 17 décembre 2025 à 16h56, lesdites conclusions notifiées le même jour à 17h31 ne faisant que 4 pages, dont seulement 2 de discussion.

En conséquence, la demande sera rejetée et les conclusions non écartées des débats.

Sur les demandes principales

— Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article L145-41 du code de commerce dans sa version applicable à la cause dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties comporte une clause résolutoire rédigée en ces termes :

« Toutes charges, clauses et conditions du bail seront essentielles et déterminantes, sans lesquelles les parties n’auraient jamais contracté. En conséquence, l’inexécution totale ou même partielle d’une clause quelconque, pour quelque cause que ce soit, entrainerait de plein droit l’annulation des conventions locatives dans leur entier, par dérogation aux dispositions de l ‘article 1231 du code civil. A défaut de paiement d’un seul terme de loyer en principal, charges et accessoires, tel qu’il est ou tel qu’il sera révisé […] le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer resté infructueux […]. »

Le 3 avril 2024, un commandement de payer visant cette clause et les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce a été signifié à étude à l’EURL [Q] [D], pour la somme en principal de 9.242,82 euros, correspondant à la dette née des stipulations contractuelles ci-dessus rappelées.

Il ressort des décomptes produits que seuls deux paiements pour un total de 5000 euros ont été réalisés la veille et le jour de la fin du délai d’un mois, soit à peine plus de la moitié de la somme due.

Dès lors, ce commandement, régulier en la forme et justifié au fond, en l’absence de toute contestation en ce sens, est resté infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 mai 2024.

— Sur la demande de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire

Le juge a la faculté de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire en accordant des délais de paiement au débiteur par application des articles L 145-41 du code de commerce et 1244-1 et suivants du code civil.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si les difficultés économiques de la société sont justifiées en ce qu’elles ont permis l’obtention de délais de paiement en 2023, il convient de noter que celles-ci ont perduré en suite de l’obtention de ces délais et des évènements les ayant justifiés (Covid 19, travaux justifiés par les photographies du garage produites pour les années 2018 et 2019).

Aussi, et bien que le gérant justifie de réelles difficultés médicales, dont il ne peut être contesté qu’elles ont eu un impact sur l’activité de la société qui est une EURL, l’EURL [Q] [D] ne justifie pas de sa capacité à apurer la dette de loyers qui s’élève à la somme non contestée de 40447,27 euros au 1er décembre 2025 dans l’hypothèse où de nouveaux délais seraient accordés.

Par ailleurs, le projet de cession de fonds de commerce n’est justifié par aucune pièce permettant d’en apprécier la réalité mais également l’impact sur le paiement de la dette.

Enfin, le caractère pérenne des difficultés en dépit des interventions judiciaires ne permet pas d’envisager que l’octroi de délais de paiement permette un apurement de la dette.

La demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sera donc rejetée.

— Sur la demande d’expulsion de l’EURL [Q] [D]

Il sera par ailleurs fait droit à la demande d’expulsion de l’EURL [Q] [D] devenue locataire sans droit ni titre à la date de la résiliation effective du bail, et de tous occupants de son chef, des locaux se trouvant dans l’immeuble situé au [Adresse 6], suivant les modalités qui seront définies dans le dispositif du présent jugement.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette disposition d’une astreinte, la résistance de l’EURL [Q] [D] ou de son gérant ne pouvant être présumée.

— Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Les consorts [L] sollicitent la condamnation l’EURL [Q] [D] à lui payer la somme de 40447,27 euros au titre des loyers, taxes, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 1er décembre 2025.

Compte tenu des pièces justificatives produites par les consorts [L], et en l’absence de toute contestation de la part de l’EURL [Q] [D], cette dernière sera en conséquence condamnée à payer cette somme aux consorts [L] au titre des loyers, taxes, charges et indemnités d’occupation.

— Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

À compter de la résiliation du bail, le preneur n’est plus débiteur du loyer mais d’une indemnité d’occupation, laquelle peut être fixée au bail librement par les parties.

En l’espèce, le bail prévoit que :

«  En outre, dès la résiliation, le preneur sera débiteur de plein droit jusqu’à la reprise de possession des lieux par le bailleur d’une indemnité d’occupation fixée forfaitairement dès à présent, par dérogations aux dispositions de l’article 1231 du code civil, au double du loyer alors en vigueur à la date de ladite résiliation, outre tous accessoires dudit loyer. »

Compte tenu de la résiliation du bail au 3 mai 2024, la société preneuse sera redevable envers les bailleurs d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera justement fixée à un montant mensuel égal à deux fois le montant du loyer conformément à ladite clause du bail qui n’est au surplus pas contestée.

— Sur la clause pénale

En vertu de l’article 1152 du code civil, devenu 1231-5, le juge peut réduire d’office une clause pénale si elle est manifestement excessive ; selon l’article 1134 devenu 1103 du même code, les stipulations précises d’un contrat font la loi entre les parties.

En l’espèce, le bail liant les parties prévoit qu’en cas de « non paiement due à son échéance et dès le premier acte d’huissier, le preneur devra, de plein droit, payer en sus, outre les frais de recouvrement comprenant la totalité, des droits proportionnels dus à l’huissier de justice, y compris celui de l’article 10 du tarif des huissiers, 10% du montant de la somme due pour couvrir le bailleur des dommages pouvant résulter du non paiement ».

Cette clause apparaît excessive au regard des versements effectués par le preneur et du cumul avec les intérêts légaux de retard, et sera réduite à la somme de 2.000 euros.

— Sur l’appel en garantie du gérant et demande de nullité de la clause

Le bail prévoit que « dans le cas où le preneur est une société à responsabilité limité, le ou les Gérants seront conjointement et solidairement responsables avec la Société et tous les bénéficiaires successifs du présent contrat. »

En l’espèce, il est constant que le bail a été signé en 2012 par l’EURL [Q] [D]. Si c’est le gérant Monsieur [Y] [I] [W] qui apparaît signataire dudit contrat en tant que représentant de la société, il n’est pas un cocontractant des consorts [L].

Aussi, cette clause lui est inopposable faute d’engagement personnel de sa part.

Les demandes formulées à son encontre seront donc rejetées.

Sur les autres mesures

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner l’EURL [Q] [D] aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner l’EURL [Q] [D] à payer aux consorts [L] la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision mise à disposition des parties par le greffe et en ressort,

REJETTE la demande tendant à avoir écarter des débats les conclusions du 17 décembre 2025,

CONSTATE l’acquisition au 3 mai 2024 de la clause résolutoire insérée au bail du 14 septembre 2012 pour défaut de paiement des loyers dans le délai d’un mois du commandement du 3 avril 2024,

ORDONNER l’expulsion de la société [Q] [D] des lieux en cause, ainsi que celle de toutes personnes de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est,

DEBOUTE Monsieur [Z] [L], Madame [N] [L] et Madame [A] [V] veuve [L] de leur demande d’astreinte,

ORDONNE le séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles du choix du requérant, aux frais, risques et périls de la société [Q] [D];

CONDAMNE l’EURL [Q] [D] à payer à Monsieur [Z] [L], Madame [A] [V] veuve [L] et Madame [N] [L] la somme de :

—  40 447,27euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 avril 2024 dont 9.285,60 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges au 3 mai 2024,

—  2000 euros au titre de la clause pénale,

CONDAMNE l’EURL [Q] [D] à payer à Monsieur [Z] [L], Madame [A] [V] veuve [L] et Madame [N] [L] à compter du 3 mai 2024, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant à deux fois le montant du loyer mensuel, charges et taxes en sus, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs,

DEBOUTE l’EURL [Q] [D] de sa demande de délais de paiement,

DEBOUTE Monsieur [Z] [L], Madame [N] [L] et Madame [A] [V] veuve [L] de leurs demandes formulées à l’encontre de Monsieur [Y] [I] [W],

CONDAMNE l’EURL [Q] [D] aux entiers dépens ;

CONDAMNE l’EURL [Q] [D] à payer à Monsieur [Z] [L], Madame [N] [L] et Madame [A] [V] veuve [L] la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait à [Localité 4], L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE VINGT MARS

LE GREFFIER LE PRESIDENT