TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [S] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître [E] MENARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/03241 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MQ4

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 21 novembre 2024

DEMANDERESSE

Etablissement [Localité 5] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [S] [G], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Karine METAYER, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, lors des délibérés,

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/03241 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MQ4

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 18 février 2019, [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [S] [G] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3] (hall 8, 5ème étage, logement 119), pour un loyer initial de 386,89 euros et des provisions sur charges prévues par la règlementation HLM.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [S] [G] le 13 octobre 2023 en vue du paiement d’un arriéré de 1098,48 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2024, GEFIELD« demandeur »[Localité 5] HABITAT OPH a fait assigner Madame [S] [G] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer ;

— voir ordonner l’expulsion sans délai de la défenderesse ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de la défenderesse ;

— voir condamner Madame [S] [G] au paiement à titre provisionnel :

D’une somme de 3890,67 euros au titre de l’arriéré au 31 janvier 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure ;D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actualisé majoré de 50%, ou a minima du montant du loyer, et des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise ; D’une somme de 350 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 19 février 2024.

A l’audience du 26 septembre 2024, [Localité 5] HABITAT OPH actualise la demande au titre de l’arriéré locatif à la baisse et sollicite la somme de 1730,90 euros, au 13 septembre 2024, mois d’août 2024 inclus, et maintient pour le surplus les demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Elle expose que la locataire a repris le paiement des loyers courants et qu’une régularisation des charges a été opérée en faveur de la locataire.

Elle précise qu’elle donne son accord à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, et sollicite en cas de non-respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation.

Madame [S] [G], assignée par remise à étude, a comparu en personne.

En dépit d’une demande juridictionnelle restée sans réponse au jour de l’audience, elle accepte que le dossier soit examiné ce jour sans avocat.

Elle reconnait la dette et sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle propose des échéances d’un montant de 30 euros et le solde de la dette à la dernière échéance.

Elle explique que la dette est née suite à l’interruption du versement de l’allocation adulte handicapée. Elle a formé un recours contre la décision de la MDPH. Elle travaille à temps partiel et perçoit une rémunération de 600 euros mois. Elle a à charge un enfant de 15 ans pour lequel elle reçoit une contribution à l’entretien et à l’éducation de 200 euros. Elle soutient qu’un dossier de FSL est envisagé.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 31 mai 2024 à la juridiction et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action :

En application de l’article 24 II de la loi du juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 23 octobre 2023 pour signaler les impayés.

Par ailleurs, l’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 5] le 19 février 2024, soit six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi, si bien qu’il est donc recevable en son action.

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/03241 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MQ4

Sur le bien-fondé de l’action en résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 13 octobre 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail (article 16.2) et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 applicables au présent litige.

Madame [S] [G] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 13 décembre 2023.

Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois d’avril 2024.

Madame [S] [G] travaille à temps partiel et perçoit une rémunération de 600 euros mois. Elle a à charge un enfant de 15 ans pour lequel elle reçoit une contribution à l’entretien et à l’éducation de 200 euros. Elle déclare qu’un dossier de FSL est envisagé. Elle a enfin formé un recours contre la décision de la MDPH pour percevoir à nouveau l’allocation adulte handicapé.

Au regard de l’accord de la bailleresse à l’audience, et compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [S] [G], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas, [Localité 5] HABITAT OPH sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Madame [S] [G], à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et de la demande à l’audience que Madame [S] [G] reste à devoir une somme de 1730,90 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 13 septembre 2024, mois d’août 2024 inclus.

Après déduction des frais de contentieux, il apparait que la dette locative s’élève à la somme de 1486,73 euros à laquelle la locataire sera tenue.

Il convient en conséquence de condamner Madame [S] [G] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 sur la somme de 1098,48 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par 35 mensualités de 30 euros, et la dernière opérant apurement de la dette selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect des délais par Madame [S] [G], compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [S] [G] au paiement de celle-ci. Il convient de débouter la bailleresse de sa demande de majoration, celle-ci apparaissant disproportionnée par rapport à la résolution du litige.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner Madame [S] [G] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Madame [S] [G] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision, les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile ;

DECLARE [Localité 5] HABITAT OPH recevable à agir ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 13 décembre 2023, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 4] ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [S] [G] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH, la somme provisionnelle de 1486,73 euros au titre des loyers et charges dus au 13 septembre 2014, mois d’août 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 sur la somme de 1098,48 euros et de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE Madame [S] [G] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 30 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par Madame [S] [G] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DIT que [Localité 5] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de EFIELDdéfendeurMadame [S] [G], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Madame [S] [G] à défaut de local désigné ;

DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, Madame [S] [G] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Madame [S] [G] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [S] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion ;

Fait à [Localité 5], le 21 novembre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE