Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 18 septembre 2025, n° 25/00018

TJ Clermont-Ferrand 18 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le commandement de payer a été régulièrement signifié et est resté infructueux, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'expulsion est justifiée car le locataire occupe les lieux sans droit après la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que le locataire doit payer l'arriéré locatif, qui est établi et non contesté.
Accepté
Indemnisation pour occupation sans droit
La cour a jugé que le bailleur a droit à une indemnité d'occupation pour la période durant laquelle le locataire occupe les lieux sans droit.
Accepté
Responsabilité des dépens
La cour a décidé que le locataire, ayant succombé dans ses demandes, doit supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 18 sept. 2025, n° 25/00018
Numéro(s) :	25/00018
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie REDON-REY

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00018 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KBCT

NAC : 5AA 0A

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 18 Septembre 2025

Monsieur [Z] [I]

Rep/assistant : M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

C /

Monsieur [W] [T]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Valérie REDON-REY

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Valérie REDON-REY

Monsieur [W] [T]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Sous la Présidence de Vincent CHEVRIER, Vice-président, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé de l’ordonnance au 18 Septembre 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [I], demeurant 3 rue des Violettes, 43120 MONISTROL SUR LOIRE

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par la SCP COLLET ROCQUIGNY CHANTELOT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [T], demeurant chez M. et Mme [T], 23 rue du Clos Notre Dame, 63000 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte signé électroniquement le 24 janvier 2022, M. [Z] [I] a donné à bail à M. [W] [T] un logement situé 36 Rue d’Apollon – Résidence Duplessis – 1er étage – Porte droite à Clermont-Ferrand (63100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 375 €, provision sur charges comprise.

Le 17 juin 2024, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.246,26 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [T] le 19 juin 2024.

Le 17 décembre 2024, le bailleur a fait signifier au locataire un second commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.968,70 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a de nouveau été informée de la situation de M. [W] [T] le 20 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 01 avril 2025, M. [Z] [I] a fait assigner M. [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux, faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [W] [T] à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes:

* 2.822,40 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 24 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 décembre 2024 visant la clause résolutoire,

* 417,02 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, outre la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 03 avril 2025.

A l’audience, M. [Z] [I] maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 07 juillet 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4.247,59 €. Il s’oppose en outre à l’octroi de délais de paiement au locataire.

M. [W] [T], quant à lui, demande au Juge des Contentieux de la Protection de lui octroyer des délais de paiement. Il propose de s’acquitter de la somme de 300 € par mois en plus du loyer courant à partir du 31 juillet et explique qu’il pourra verser la somme de 1.000 € le 31 décembre au titre de la prime dont il va bénéficier. Il accepte l’expulsion au 01 août 2025 et explique que le blocage de son compte l’a empêché de régler le loyer. En outre, il indique qu’il est en CDI, qu’il perçoit 1.750 € par mois, qu’il vit seul et qu’il a eu une amende et une dette de 4.000 €.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale du locataire est parvenu au greffe avant l’audience. Il est indiqué que M. [W] [T] rencontre des difficultés de gestion de son budget, qu’il va reprendre le paiement du loyer courant et solder sa dette et qu’il souhaite à terme quitter le logement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [W] [T] s’étant présenté, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, M. [Z] [I] justifie avoir régulièrement signifié le 17 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 1.246,26 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 17 août 2024.

M. [W] [T] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, M. [Z] [I], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [W] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef. A cet égard, il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire étant donné qu’il ressort du décompte fourni par le bailleur représenté par son mandataire que M. [W] [T] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience et que celui-ci n’apporte aucun élément permettant d’établir qu’il aurait intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la suspension de la clause résolutoire est conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet en outre au juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.

M. [Z] [I], représenté par son mandataire, produit un décompte arrêté au 07 juillet 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 4.247,59 €, que M. [W] [T] sera donc condamné à lui payer à titre provisionnel.

Sur ce point, il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement au locataire, étant donné qu’il ressort du décompte fourni par le bailleur représenté par son mandataire que M. [W] [T] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience et que celui-ci n’apporte aucun élément permettant d’établir qu’il aurait intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’octroi de délais de paiement est notamment conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

M. [W] [T] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation qui sera fixée à titre provisionnel par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par M. [Z] [I], soit la somme de 420 €.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

M. [W] [T], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 150 €.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par ordonnance de référé contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 24 janvier 2022 entre M. [Z] [I] et M. [W] [T] à compter du 17 août 2024,

ORDONNONS, faute de départ volontaire incluant la remise des clefs, l’expulsion de M. [W] [T] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 36 Rue d’Apollon – Résidence Duplessis – 1er étage – Porte droite à Clermont-Ferrand (63100), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNONS M. [W] [T] à payer à M. [Z] [I] la somme provisionnelle de 4.247,59 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 07 juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juillet 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

REJETONS la demande de délai de paiement formée par Monsieur [W] [T],

FIXONS la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [W] [T] à la somme provisionnelle mensuelle de 420 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNONS à verser à M. [Z] [I] à titre provisionnel ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’août 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNONS M. [W] [T] à payer à M. [Z] [I] la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, celui du commandement de payer du 17 juin 2024, ainsi que le coût de sa notification à la CCAPEX du 19 juin 2024,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi l’ordonnance a été signée par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection