TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [R] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05341 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77LZ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis Sis [Adresse 3]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [R] [V], demeurant [Adresse 1]

non comparante et non représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05341 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77LZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 février 2016, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 437,25 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 329,64 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [V] le 1er août 2024.

Par assignation du 19 mai 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, ou subsidiairement, égale au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 4 972,97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, des actes rendus nécessaires à l’occasion de la procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 15 octobre 2025, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH actualise le montant de dette à la somme de 498,69 euros, échéance du mois septembre 2025 inclus. Compte-tenu des efforts réalisés par la défenderesse pour s’acquitter de sa dette, il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et propose de fixer une mensualité d’apurement compris entre 20 et 30 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [R] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

L’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 329,64 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 26 juillet 2024.

Or, il résulte de l’historique des versements que Mme [R] [V] s’est intégralement acquittée de cette dette dans le délai imparti en versant, le 27 août 2024, une somme de 600 euros.

Par conséquent, le bailleur n’est pas bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions ne sont pas réunies.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Les articles 1224, 1227, 1228 et 1741 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail en justice pour manquement suffisamment grave du preneur à ses obligations.

Selon l’article 1229 du même code la résolution met fin au contrat et prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 font obligation au preneur de payer son loyer et les charges aux termes convenus.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant précisé que la gravité du manquement s’apprécie au jour où le juge statue.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH sollicite la résiliation judiciaire du bail en raison de l’arriéré locatif, dont le montant est, au jour de l’audience, de 498,69 euros, ce qui correspond à une seule échéance impayée.

Compte-tenu du montant très faible de la dette, que la locataire s’est d’ailleurs attelée à faire considérablement diminuer, rapportée à l’ancienneté de l’occupation des lieux, il ne saurait être considéré que le manquement dont se prévaut le bailleur est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail d’habitation.

Par conséquent, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH sera débouté de cette demande.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Mme [R] [V] est redevable, en application des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, des loyers impayés.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 octobre 2025, Mme [R] [V] lui devait la somme de 498,69 euros, dont il convient de déduire les frais de procédure (78,98 euros), soit une somme de 419,71 euros.

Mme [R] [V] ne comparait pas et n’apporte aucun élément de nature à remettre ce montant. Elle sera donc condamnée à payer la somme de 419,71 euros à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH au titre des loyers impayés, échéance du mois de septembre 2025 inclus.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion du coût du commandement de payer.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, et de ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

CONDAMNE Mme [R] [V] à verser à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 419,71 euros (quatre cent dix-neuf euros et soixante et onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [R] [V] aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge