TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/09363 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BFT

Minute : 25/00136

Société RLF – RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES

Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Monsieur [B] [Z]

Madame [G] [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [B] [Z]

Madame [G] [Z]

Le

JUGEMENT DU 03 Février 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 03 Février 2025;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société RLF – RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [Z]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 9]

comparant

Madame [G] [Z]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 9]

comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date 25 janvier 1999, la SA RLF – RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a donné à bail à Monsieur [B] [Z] et Madame [G] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], à [Localité 9].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, la SA RLF – RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a fait signifier aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 4.089,89 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la SA RLF – RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a fait assigner Monsieur [B] [Z] et Madame [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, sous astreinte de 10 euros par jour, ainsi que leur condamnation à verser une indemnité d’occupation,Autoriser l’enlèvement, le transfert ou le séquestre des biens se trouvant dans les lieux,Condamner solidairement, subsidiairement in solidum, Monsieur [B] [Z] et Madame [G] [Z] à lui verser la somme de 4.335,53 euros, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts, au titre des loyers et charges impayés,Condamner solidairement, subsidiairement in solidum, les défendeurs à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998 est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2024.

A cette date, la SA RLF – RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise que la dette locative actualisée s’élève à 3.733,49 euros, échéance de novembre incluse, à la date du 12 décembre 2024. Elle ajoute accepter la demande de délais de paiement et la demande de suspension de la clause résolutoire formées par Monsieur [B] [Z] et Madame [G] [Z], ceux-ci ayant repris le paiement intégral du loyer courant.

Monsieur [B] [Z] et Madame [G] [Z] comparaissent en personne. La décision sera contradictoire. Ils reconnaissent la dette et sollicitent des délais de paiement sur 36 mois (35 mensualités de 100 euros et une mensualité de solde de la dette). Ils font valoir qu’ils sont tous deux retraités et séparés depuis 2018 mais qu’ils sont désireux de solder leur dette.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX par courrier du 22 mai 2024 notifié le 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024.

En conséquence, l’action introduite par la SA RLF – RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 17 mai 2024, pour la somme en principal de 4.089,89 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 18 juillet 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève, frais déduits, à 3.733,49 euros au 12 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse (dernier versement au crédit : 638 euros le 4 décembre 2024).

Les locataires seront solidairement condamnés à verser cette somme au bailleur, portant intérêts à compter du 25 septembre 2024, date de l’assignation.

Sur les délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les défendeurs ont indiqué spontanément à l’audience leur volonté de se maintenir dans les lieux. Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il convient donc d’analyser la volonté de se maintenir dans les lieux comme une demande d’octroi de délais de paiement suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire.

Le bailleur a en outre exprimé à l’audience son accord pour des délais suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire, renonçant du même fait à se prévaloir de l’absence éventuelle de reprise du versement intégral du loyer courant.

Ils seront autorisés à se libérer de leur dette locative suivant 35 mensualités de 100 euros, et une 36ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts. Ces mensualités seront dues à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision, et à la date d’exigibilité du loyer courant.

Il sera rappelé au dispositif de la présente décision, comme il l’a été à l’audience, que ces mensualités sont dues en plus du loyer courant, et que tout manquement du locataire au paiement de son loyer courant ou d’une mensualité due entraînera l’acquisition de la clause résolutoire et donnera au bailleur la possibilité d’expulser le locataire, ce dernier devenant par suite et en outre redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les autres demandes

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

Monsieur [B] [Z] et Madame [G] [Z], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SA RLF – RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [B] [Z] et Madame [G] [Z] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 18 juillet 2024 du contrat de bail conclu le 25 janvier 1999 entre la SA RLF – RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES et Monsieur [B] [Z] et Madame [G] [Z],

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [Z] et Madame [G] [Z] à verser à la SA RLF – RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES la somme de 3.733,49 euros, assortie des intérêts au taux légal, au titre de leur dette locative au 12 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse,

DIT que les intérêts courant sur la somme susvisée seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

AUTORISE Monsieur [B] [Z] et Madame [G] [Z] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 100 euros, et une 36ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts,

PRECISE que ces mensualités seront dues à la date prévue contractuellement pour le versement du loyer courant, en sus du loyer courant, et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DECIDE en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du manquement,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,Monsieur [B] [Z] et Madame [G] [Z] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment)Monsieur [B] [Z] et Madame [G] [Z] seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle payable au plus tard le dernier jour de chaque mois et égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,Qu’à défaut pour Monsieur [B] [Z] et Madame [G] [Z] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par le bailleur, il sera procédé à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissées dans les lieux aux frais des expulsés dans un garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [Z] et Madame [G] [Z] à verser à la SA RLF – RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [Z] et Madame [G] [Z] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection