Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 28 août 2025, n° 25/00418

TJ Clermont-Ferrand 28 août 2025

Arguments

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Rejeté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que la locataire a bénéficié d'une procédure de rétablissement personnel, suspendant les effets de la clause résolutoire.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion en cas de non-paiement des loyers courants pendant la période de suspension de la clause résolutoire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a fixé l'indemnité d'occupation à un montant mensuel, justifiant ainsi la demande du bailleur.
Rejeté
Préjudice causé par le retard de paiement
La cour a rejeté la demande de dommages et intérêts, considérant qu'aucun préjudice distinct n'a été justifié.
Rejeté
Frais de justice engagés
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'il n'était pas équitable de condamner la locataire à payer des frais supplémentaires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 28 août 2025, n° 25/00418
Numéro(s) :	25/00418
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Parties :	Etablissement public OPHIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00418 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KC67

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 28 Août 2025

Etablissement public OPHIS, rep/assistant : SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [Z] [X] épouse [V]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS Madame [Z] [X] épouse [V]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 19 Juin 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 28 Août 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [X] épouse [V], demeurant 17 boulevard Daniel Mayer, Villa Escher, Bât 5, Log 57, 63100 CLERMONT-FERRAND

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé non daté, l’OPHIS du PUY DE DOME a donné à bail à Madame [Z] [X] épouse [V] un logement situé 17 boulevard Daniel MAYER- Villas ESCHER- 63100 CLERMONT FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 363,04 €, provision sur charges comprise.

Le 23 septembre 2024, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1761,89 €.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Madame [Z] [X] épouse [V] le 27 février 2023.

Par acte d’huissier en date du 27 février 2025, l’OPHIS a fait assigner Madame [Z] [X] épouse [V] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour la locataire de s’être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [Z] [X] épouse [V] à lui payer les sommes suivantes :

* 2 393,47 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 février 2025,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, outre la somme de 250 € au titre de dommages et intérêts et celle de 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 février 2025.

A l’audience, l’OPHIS maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 13 juin 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2593,23 €. Elle indique que la locataire a repris le paiement des loyers courant et que la dette a été effacée dans le cadre d’une décision de la commission de surendettement du 27 mars 2025, non contestée.

Madame [Z] [X] épouse [V] a comparu. Elle explique qu’elle veut rester dans l’appartement.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale de la locataire est parvenu au greffe avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’ OPHIS a exposé que Madame [Z] [X] épouse [V] a bénéficié d’une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire adoptée le 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La dette de loyer ayant été effacée, la demande est sans objet.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets.

Or, l’OPHIS justifie avoir régulièrement signifié le 23 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1761,89 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 23 novembre 2024.

Cependant l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire. Cependant, le VIII de l’article 24 précité dispose notamment que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprenant son plein effet dans le cas contraire.

En l’espèce, Madame [Z] [X] épouse [V] a bénéficié d’une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire adoptée le 27 mars 2025 incluant l’arriéré locatif.

En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de cette date, soit jusqu’au 27 mars 2027, dans les conditions prévues au dispositif.

Cependant, ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges courants.

Ainsi, ce n’est que si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans expirant le 27 mars 2027, que la clause de résiliation de plein droit sera définitivement réputée ne pas avoir joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante de loyer et charges depuis le 27 mars 2025 et pendant les 24 mois suivants, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité à l’issue d’un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse, la résolution du bail étant alors acquise à la date du 23 novembre 2024.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [Z] [X] épouse [V] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, OPHIS, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [X] épouse [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par OPHIS, en l’occurrence la somme mensuelle de 430 € à compter de la date d’effet de la résiliation du bail et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

Le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Madame [Z] [X] épouse [V], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens. Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité, compte tenu notamment de la situation économique respective des parties, de la condamner à payer une quelconque somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le entre OPHIS et Madame [Z] [X] épouse [V] à compter du 23 novembre 2024,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que chaque échéance du loyer courant devra être payée à son terme contractuellement convenu,

DIT qu’en cas de paiement du loyer courant des charges récupérables à leur terme normal pendant les deux ans suivant le rétablissement personnel, soit jusqu’au 27 mars 2027, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’au contraire, en cas de non paiement d’un terme de loyer et charges courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 23 novembre 2024,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [Z] [X] épouse [V] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 17 boulevard Daniel MAYER- Villas ESCHER- 63100 CLERMONT FERRAND, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [Z] [X] épouse [V] à la somme mensuelle de 430 € à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à l’OPHIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

DÉBOUTE l’OPHIS de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Z] [X] épouse [V] aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer du 23 septembre 2024,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE l’OPHIS du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection