Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 12 juin 2025, n° 25/00249

TJ Clermont-Ferrand 12 juin 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le commandement de payer est resté infructueux, entraînant la résiliation du bail de plein droit.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires, étant désormais sans droit ni titre, doivent être expulsés.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que l'arriéré locatif est dû et a ordonné le paiement de la somme établie.
Accepté
Indemnisation pour occupation illicite
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation est due pour compenser le préjudice subi par le bailleur.
Accepté
Dépens et frais de justice
La cour a décidé que les locataires doivent supporter les dépens et les frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 12 juin 2025, n° 25/00249
Numéro(s) :	25/00249
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	21 juin 2025
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Sur les parties

Parties :	Etablissement public OPHIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00249 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KA7C

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 12 Juin 2025

Etablissement public OPHIS

Rep/assistant : M^e DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [K] [V] épouse [W]

Madame [I] [V]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 12 Juin 2025

A : DMMJB,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 12 Juin 2025

A : DMMJB,

Madame [I] [V],

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 24 Avril 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 12 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’ OPHIS, dont le siège social est 32 rue de Blanzat – 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [K] [V] , demeurant 12 boulevard Paul Pochet Lagaye – 63000 CLERMONT-FERRAND

non comparante, ni représentée

Madame [I] [V], demeurant 12 boulevard Paul Pochet Lagaye – 63000 CLERMONT-FERRAND

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 8 août 2022, l’Ophis a donné à bail à [K] [V] et [I] [V] un logement situé 12 Boulevard Pochet Lagaye à Clermont-Ferrand, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 701,54 euros, provision sur charges comprise.

Le 24 avril 2023, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3736,53 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [K] [V] et [I] [V] le 21 avril 2023

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, l’Ophis a fait assigner [K] [V] et [I] [V] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s’être acquittés des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner [K] [V] et [I] [V] à lui payer les sommes suivantes:

* 3066,20 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2025,

* 0 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, outre la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 janvier 2025.

Lors de l’audience, l’Ophis maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 22 avril 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5179,23 euros.

[K] [V], quant à elle, sollicite la suspension de la clause résolutoire ainsi que l’octroi de délais de paiement et propose de verser la somme mensuelle de 300 euros aux fins d’apurer son arriéré locatif.

[I] [V], assignée en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

Par note en délibéré, l’Ophis a indiqué au Juge des Contentieux de la Protection qu’aucun paiement n’avait été effectué depuis le 29 octobre 2024. En outre, l’Ophis indique que, selon décompte arrêté au 5 juin 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6709,23 euros.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’Ophis a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de [K] [V] et [I] [V].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

[K] [V] a été assignée en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présentée à l’audience ni personne pour elle. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, l’Ophis justifie avoir régulièrement signifié le 24 avril 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 3736,53 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 24 juin 2023.

[K] [V] et [I] [V] sont désormais occupantes sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’Ophis, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de [K] [V] et [I] [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef. A cet égard, il y a lieu de préciser qu’il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire étant donné qu’il ressort du décompte fourni par l’Ophis que [D] [V] et [I] [V] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience et qu’il n’est fait état d’aucun élément permettant d’établir qu’elles auraient intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la suspension de la clause résolutoire est conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’Ophis produit un décompte arrêté au 5 juin 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 6709,23 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’Ophis est établie tant dans son principe que dans son montant. [K] [V] et [I] [V] seront donc condamnées à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme établie au titre de cet arriéré. Sur ce point, il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à la locataire étant donné qu’il ressort du décompte fourni par l’Ophis que [D] [V] et [I] [V] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience et qu’il n’est fait état d’aucun élément permettant d’établir qu’elles auraient intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’octroi de délais de paiement est notamment conditionné à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

[K] [V] et [I] [V] sont désormais occupantes sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l’Ophis, soit la somme mensuelle de 768,66 euros. Cette indemnité sera due solidairement par [K] [V] et [I] [V] en application des stipulations du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

[K] [V] et [I] [V], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 200 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 8 août 2022 entre l’Ophis et [K] [V] et [I] [V] à compter du 24 juin 2023,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de [K] [V] et [I] [V] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis 12 Boulevard Pochet Lagaye à Clermont-Ferrand, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE [K] [V] et [I] [V] à payer solidairement à l’Ophis la somme de 6709,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par [K] [V] et [I] [V] à la somme mensuelle de 768,66 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE à verser à l’Ophis ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE in solidum [K] [V] et [I] [V] à payer à l’Ophis la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 24 avril 2023 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection