TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00634 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JWRF

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 07 Mai 2025

Madame [I] [H]

C /

Monsieur [D] [E], Madame [G] [F] rep/assistant : Maître Isabelle CONSTANT

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : Madame [I] [H]

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : Madame [I] [H] M^e Isabelle CONSTANT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Laetitia JOLY, Greffier lors des débats et de Lucie METRETIN, Greffier lors du délibéré ;

Après débats à l’audience du 20 Février 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 10 Avril 2025 prorogé au 07 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [I] [H], demeurant 13 rue de Rennes, 35690 ACIGNE

comparante en personne

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [E], demeurant 6 rue des Basses, 63540 ROMAGNAT

non comparant, ni représenté

Madame [G] [F], demeurant 5 rue Victor Duruy, 63100 CLERMONT-FERRAND

représentée par Maître Isabelle CONSTANT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 31 janvier 2016, [I] [H] a donné à bail à [D] [E] un logement situé 6 Rue des Basses à Romagnat, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 510 euros, hors provision sur charges.

Le 20 mars 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5862 euros. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 2 avril 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [D] [E] le 22 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2024, [I] [H] a fait assigner [D] [E] ainsi que [G] [F] en qualité de caution devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner l’expulsion de [D] [E] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner [D] [E], solidairement avec [G] [F], à lui payer les sommes suivantes :

* 8412 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 août 2024,

* 510 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 août 2024.

Lors de l’audience, [I] [H] sollicite le bénéfice de son assignation.

[G] [F], quant à elle, demande au Juge des Contentieux de la Protection :

— de lui accorder des délais de paiement

— de limiter son obligation au paiement de la dette au jour de la résiliation du bail.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le contrat de cautionnement ne contient aucune mention relative à la prise en charge des indemnités d’occupation par la caution et en déduit qu’elle n’est pas susceptible d’être condamnée solidairement au paiement de celles-ci.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

[I] [H] a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de [D] [E].

MOTIFS DE LA DÉCISION

[D] [E] a été assigné en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présenté à l’audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, [I] [H] justifie avoir régulièrement signifié le 20 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 5862 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 20 mai 2024.

[D] [E] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, [I] [H], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de [D] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

[I] [H] justifie d’un décompte arrêté au mois d’août 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 8412 euros.

Ainsi, au vu des justificatifs fournis, la créance de [I] [H] est établie tant dans son principe que dans son montant. [D] [E] sera condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

[D] [E] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par [I] [H], soit la somme mensuelle de 510 euros.

Sur l’engagement de la caution

L’engagement de caution de [G] [F] résulte clairement du contrat accessoire au bail du 31 janvier 2016 qu’elle a signé et qui comporte les mentions manuscrites exigées par la loi. Son obligation à la dette locative, y compris l’indemnité d’occupation expressément mentionnée au contrat de cautionnement solidaire, n’apparaît donc pas contestable. Elle sera donc condamnée solidairement avec le locataire au paiement de la dette principale.

Sur les délais de paiement sollicités par [G] [F]

L’article 1343-5 du Code Civil prévoit notamment que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, eu égard au montant conséquent de l’arriéré locatif et aux difficultés financières de [G] [F], il y a lieu de lui accorder des délais de paiement sur vingt-quatre mois.

Sur les autres demandes

[D] [E] et [G] [F], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 300 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 31 janvier 2016 entre [I] [H] et [D] [E] à compter du 20 mai 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de [D] [E] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 6 Rue des Basses à Romagnat, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE solidairement [D] [E] et [G] [F] à payer à [I] [H] la somme de 8412 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE [G] [F] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 350 euros,

DIT que chaque paiement devra intervenir avant le quinzième jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité et à l’expiration d’un délai de quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructeuse, [G] [F] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision de sorte que la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par [D] [E] et [G] [F] à la somme mensuelle de 510 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE à verser à [I] [H] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE in solidum [D] [E] et [G] [F] à payer à [I] [H] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 20 mars 2024, de sa dénonciation à la caution et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection