TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00332 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KB5I

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 23 Juillet 2025

Etablissement public OPHIS

Rep/assistant : Maître Sophie BONICEL de la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [C] [R]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 23 Juillet 2025

A :DMMJB,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 23 Juillet 2025

A :DMMJB,

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 05 Juin 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 23 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’ OPHIS, dont le siège social est 32 rue de Blanzat – 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [R], demeurant Rue du Prat – Bat G – 63170 AUBIERE

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 16 septembre 2004 avec prise d’effet au 27 septembre 2004, l’OPHIS du PUY-DE-DÔME a donné à bail à M.[C] [R] et Mme [H] [S] un logement situé rue du Prat, bâtiment G, appartement 182 au 3ème étage, à AUBIERE (63170), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 229,27 euros, provision sur charges non comprise.

Selon avenant du 30 décembre 2004 au contrat de bail, M.[C] [R] est devenu le seul locataire.

Le 29 août 2024, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.675,53 euros.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M.[C] [R] le 25 septembre 2023

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, l’OPHIS du PUY-DE-DÔME a fait assigner M.[C] [R] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M.[C] [R] à lui payer les sommes suivantes :

* 3.996,20 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2025,

* 424,18 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la télérelève mensuelle avec révision périodique identique à celle du loyer, outre la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 mars 2025.

Lors de l’audience, l’OPHIS du PUY-DE-DÔME maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 26 mai 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5.680,42 euros. Il demande en outre que l’indemnité mensuelle d’occupation comprenne le SLS mensuel à venir. Il indique que M.[C] [R] n’a effectué aucun règlement depuis juin 2024.

M.[C] [R] a fait l’objet d’un procès-verbal de recherche infructueuse conformément à l’article 659 du Code de Procédure Civile et n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’OPHIS du PUY-DE-DÔME a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M.[C] [R].

L’OHIS du PUY-DE-DÔME a été autorisé à produire les justificatifs de la télérelève selon note en délibéré sous 15 jours.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M.[C] [R] a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses et ne s’est pas présenté à l’audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, l’OPHIS du PUY-DE-DÔME justifie avoir régulièrement signifié le 29 août 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1.675,53 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 29 octobre 2024.

M.[C] [R] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS du PUY-DE-DÔME, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M.[C] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS du PUY-DE-DÔME produit un décompte arrêté au 26 mai 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 5.680,42 euros déduction faite des frais de poursuite de commissaire de justice.

Il convient de constater que les frais de régularisation de charges sont justifiées dans la mesure où le contrat de bail prévoit que des acomptes mensuels, à titre de provisions pour charges seront réclamés au locataire en attente de la régularisation annuelle.

Toutefois, les sommes non justifiées telles que la télérelève mensuelle doivent être déduites à hauteur de : (20,26x4)+(3,26x10)+(2,90x4)+17,15 = 142,39 euros. En ce qui concerne la télérelève, il convient de préciser que la simple mention d’un index sur un avis d’échéance émanant du bailleur n’est pas un élément suffisant pour justifier du montant sollicité à ce titre et ce d’autant plus que l’OHIS du PUY-DE-DÔME n’a pas produit les justificatifs autorisés selon note en délibéré sous 15 jours.

Par conséquent, au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS du PUY-DE-DÔME est établie dans son principe mais son montant sera limité aux demandes recevables et ne visant que l’arriéré locatif, à savoir 5.680,42 euros -142,39 euros, soit 5.538,03 € que M.[C] [R] sera condamné à lui payer.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement au locataire étant donné qu’il ressort du décompte fourni par l’Ophis du Puy-de-Dôme que M.[C] [R] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience et que celui-ci n’apporte aucun élément permettant d’établir qu’il aurait intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’octroi de délais de paiement est notamment conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

M.[C] [R] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l’OPHIS du PUY-DE-DÔME, soit la somme mensuelle de 424,18 euros outre indexation sur l’augmentation annuelle des loyers.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur, d’une part, de la poursuite irrégulière de l’occupation et, d’autre part, du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessité d’inclure d’autres sommes telles que le supplément de loyer solidarité ou la télérelève mensuelle.

Sur les autres demandes

M.[C] [R], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 250 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 16 septembre 2004 avec prise d’effet au 27 septembre 2004 et de l’avenant daté du 30 décembre 2004 entre l’OPHIS du PUY-DE-DÔME et M.[C] [R] à compter du 29 octobre 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M.[C] [R] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis rue du Prat, bâtiment G, appartement 182 au 3ème étage, à AUBIERE (63170), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE M.[C] [R] à payer à l’OPHIS du PUY-DE-DÔME la somme de 5.538,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M.[C] [R] à la somme mensuelle de 424,18 euros outre indexation sur l’augmentation annuelle des loyers, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’OPHIS du PUY-DE-DÔME ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE M.[C] [R] à payer à l’OPHIS du PUY-DE-DÔME la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 29 août 2024 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE l’OPHIS du PUY-DE-DÔME du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection