MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 08 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00141 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VR4G

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : [S] [Z] C/ S.A.R.L. SUPERETTE BAGNEUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [S] [Z] née le 09 Juin 1961 à PARIS 14ème, nationalité française, sans emploi, demeurant 10 rue Guy Moquêt – 94800 VILLEJUIF

représentée par Maître Ténin BAMBA, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 471

DEFENDERESSE

S. A. R. L. SUPERETTE BAGNEUX

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 829 169 408

dont le siège social est sis 20 rue Charles Michels – 92220 BAGNEUX

représentée par Maître Frédéric TROJMAN, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C0767

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Débats tenus à l’audience du : 02 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 08 Juillet 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 08 Juillet 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 décembre 2018, Madame [S] [Z] épouse [L] a donné à bail commercial à la SARL OMMES SANTTY des locaux situés 171 boulevard Maxime Gorki 94800 VILLEJUIF [local situé à droite au rez-de-chaussée de l’immeuble de 81 m² de surface non pondérée, WC, lavabo, eau, chauffage central collectif], moyennant un loyer annuel de 17 742,12 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par acte du 18 octobre 2019, la SARL OMMES SANTTY a cédé son fonds de commerce à la SARL SUPERETTE BAGNEUX.

Par lettre du 22 décembre 2020, Madame [S] [Z] épouse [L] a mis en demeure la SARL SUPERETTE BAGNEUX de :

— remettre à l’identique les murs et le sol perforés pour fixer la nouvelle devanture du magasin,

— retirer les éléments lumineux (spots et néons) installés sur la façade de l’immeuble,

— renoncer à sa demande d’autorisation préalable de changement d’enseigne telle que déposées aux services d’urbanisme de la ville de Villejuif,

— soumettre à Madame [S] [Z] épouse [L] un nouveau projet de changement d’enseigne, tenant compte de l’harmonie de la façade de l’immeuble et des exigences des architectes des bâtiments de France,

— cesser son activité de débit de boissons,

— cesser toutes nuisances et tous troubles anomaux de voisinage de quelque nature que ce soit,

— cesser d’occuper la cour commune de l’immeuble, de quelque façon que ce soit,

— cesser d’encombrer la cour de déchets et détritus de toutes sorties,

— se limiter strictement aux parties du local loué, suivant le contrat de bail commercial,

— ne plus garé sa camionnette devant l’entrée de parkings de l’immeuble.

Par lettre du 26 juillet 2024, Madame [S] [Z] épouse [L] a mis en demeure la SARL SUPERETTE BAGNEUX de :

— retirer l’affichage illégal du permis de vente de boissons alcoolisées la nuit,

— respecter les horaires d’ouverture du commerce,

— se conformer aux obligations d’affichage prévues par le code du travail en indiquant les horaires d’ouverture du commerce,

— cesser immédiatement tout abus de jouissance en interdisant notamment la consommation sur place de boissons alcoolisées et de denrées alimentaires ainsi que toute occupation de la cour.

Madame [S] [Z] épouse [L] a fait signifier à la SARL SUPERETTE BAGNEUX par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024 ces deux lettres de mises en demeure et une sommation d’exécuter en vue de faire application de la clause résolutoire du bail.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, Madame [S] [Z] épouse [L] a fait assigner la SARL SUPERETTE BAGNEUX devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— juger que la clause résolutoire du contrat de bail du 14 décembre 2018 est acquise depuis le 11 octobre 2024,

— déclarer en conséquence le bail résilié à compter de cette date,

— ordonner l’expulsion de la SARL SUPERETTE BAGNEUX et de tous occupants de son chef du local en cause, dans le mois suivant la décision, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner la SARL SUPERETTE BAGNEUX au paiement d’une somme de 163,27 euros par jour à titre d’indemnité d’occupation du 12 octobre 2024 jusqu’à libération des lieux et remise des clefs,

— condamner la SARL SUPERETTE BAGNEUX au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement visant la clause résolutoire,

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 2 juin 2025, les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Aux termes de ses conclusions visées et soutenues à l’audience, Madame [S] [Z] épouse [L] sollicite du juge des référés de :

— la recevoir en ses demandes,

— débouter la SARL SUPERETTE BAGNEUX de l’ensemble de ses demandes,

— juger que la clause résolutoire du contrat de bail du 14 décembre 2018 est acquise depuis le 11 octobre 2024,

— déclarer en conséquence le bail résilié à compter de cette date,

— ordonner l’expulsion de la SARL SUPERETTE BAGNEUX et de tous occupants de son chef du local en cause, dans le mois suivant la décision, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner la SARL SUPERETTE BAGNEUX au paiement d’une somme de 163,27 euros par jour à titre d’indemnité d’occupation du 12 octobre 2024 jusqu’à libération des lieux et remise des clefs,

— condamner la SARL SUPERETTE BAGNEUX au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement visant la clause résolutoire,

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Sur la demande de nullité de l’assignation, elle répond à l’audience que cette demande ne figurait pas dans les conclusions transmises, de sorte qu’elle n’a pas été soulevée in limine litis. Elle relève également l’absence de grief, la SARL SUPERETTE BAGNEUX étant représentée par un avocat et un commandement l’ayant sommé de respecter ses obligations préalablement à l’assignation.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SARL SUPERETTE BAGNEUX sollicite du juge des référés de :

— déclarer la SARL SUPERETTE BAGNEUX recevable en ses demandes,

— constater la mauvaise foi de Madame [S] [Z] épouse [L],

— débouter Madame [S] [Z] épouse [L] de ses demandes,

— à titre reconventionnel : condamner Madame [S] [Z] épouse [L] à lui payer la somme provisionnelle de 160.000 euros, ainsi qu’une amende civile de 10.000 euros au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— en tout état de cause : condamner Madame [S] [Z] épouse [L] au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, la SARL SUPERETTE BAGNEUX sollicite la nullité de l’assignation, en l’absence de respect de l’article 56 du code de procédure civile et de précision des articles du code de commerce relatifs à l’acquisition de la clause résolutoire. Elle indique subir un grief, n’ayant pu répondre et se défendre sur l’acquisition de la clause résolutoire. Elle soulève également l’incompétence du juge des référés, en présence de contestations sérieuses.

Aucun document n’a été fourni concernant la dénonciation de la procédure aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la SARL SUPERETTE BAGNEUX

Conformément aux dispositions de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité l’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit.

En vertu de l’article 74 du code de procédure civile, les exceptions de procédure (incompétence, litispendance, connexité, exceptions dilatoires, exceptions de nullité) doivent être soulevés in limine litis, c’est à dire avant toute défense au fond.

En procédure orale, l’exception peut être soulevée lors des débats à l’audience, avant toute référence aux prétentions au fond, peu important que des conclusions écrites aient été préalablement déposées sur la recevabilité de l’action ou sur des questions de fond, dans la mesure où, dans ces procédures, les conclusions ne sont qu’indicatives.

En l’occurrence, la SARL SUPERETTE BAGNEUX a formulé son exception de nullité de l’assignation à l’audience, in limine litis. Cette demande est donc recevable.

Il est exact que Madame [S] [Z] épouse [L] ne développe pas de moyens en droit dans le corps de son assignation et précise les articles applicables (articles 808 et 809 du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce et R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire) uniquement dans son dispositif.

Toutefois, la nullité de l’assignation ne peut être présentée qu’en vertu d’un grief, ce qui n’est pas démontré au cas présent, la SARL SUPERETTE BAGNEUX étant représentée et ayant pu faire valoir ses moyens de défense à l’audience.

En outre, l’objet de la demande peut être énoncé de manière implicite et en l’espèce, il ressort clairement de l’acte introductif d’instance que Madame [S] [Z] épouse [L] sollicite du juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour plusieurs motifs développés dans le corps de l’assignation.

Enfin, la recherche du fondement juridique exact doit se faire au besoin d’office par le juge.

Il convient donc de rejeter l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la SARL SUPERETTE BAGNEUX.

Sur l’incompétence du juge des référés

La compétence exprime le domaine d’activité que le législateur assigne respectivement à chaque juridiction disposant d’un pouvoir juridictionnel identique. Or, cette identité de pouvoir n’existe pas entre le juge des référés, juge du provisoire, et le juge du fond.

Ainsi, les conditions d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse, de même que l’imminence du dommage ou l’existence d’un trouble manifestement illicite, sont les conditions mises à l’existence même de la juridiction des référés et de ses pouvoirs.

Il en résulte notamment que le moyen tiré de l’absence d’une de ces conditions ne constitue pas une exception d’incompétence opposable uniquement avant toute défense au fond.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de respect des obligations mentionnées dans le commandement visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’article 23 du bail commercial stipule : « le preneur devra occuper les locaux loués paisiblement et raisonnablement, conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil.

Il devra les utiliser conformément aux usages de sa profession et dans le respect de la destination contractuelle, de la destination de l’immeuble, des lois et règlements et, de manière générale, de toutes prescriptions légales ou réglementaires relatives à son activité, de façon que le bailleur ne puisse être inquiété ou recherché, ce dont il garantit ce dernier.

Il devra les tenir en état d’exploitation permanence et effective.

S’il existe ou s’il vient à exister un règlement de jouissance ou un règlement de copropriété pour l’immeuble, le preneur devra s’y conformer, comme il devra se conformer à toute décision régulièrement prise par l’assemblée des copropriétaires dont le bailleur devra lui avoir donné connaissance.

En toute hypothèse, lui est interdit :

— d’embarrasser ou d’occuper, même temporairement, les parties d’immeuble non comprises dans la présente location […] ».

La sommation d’exécuter a été délivrée par acte de commissaire de justice le 10 septembre 2024. En annexe, figurent les courriers des 22 décembre 2020 et 26 juillet 2024, lesquels mettent notamment en demeure la SARL SUPERETTE BAGNEUX de cesser d’occuper la cour.

La sommation précise qu’à défaut de respecter les clauses du bail et d’exécuter dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire y figure.

La sommation contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature de ses obligations et de s’y conformer dans le délai imparti.

Cette sommation est donc régulière et peut valablement permettre l’acquisition de la clause résolutoire dans les termes du bail commercial, même si elle ne s’intitule pas « commandement ».

En faisant délivrer cette sommation, Madame [S] [Z] épouse [L] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Il ressort des constats dressés par commissaire de justice les 26 novembre 2020 (« le long du garage, je constate la présence d’une poubelle, deux palettes bois, un étalage métallique sur lequel je note la présence d’un carton et cagettes ouvertes dans lesquels sont présentées des oignons et pommes de terre, des sacs de denrées alimentaires, deux diables, un chariot sur roulettes avec packs d’eau et une caisse de couleur rouge »), 16 juillet 2024 (« devant le local commercial, dans la cour, je constate la présence de plusieurs palettes bois entreposées les unes sur les autres »), 29 août 2024 (« devant le local commercial, dans la cour, je constate la présence de palettes bois, une poubelle, un diable, deux chariots roulants sur lesquels reposent des sacs d’oignons ») que la SARL SUPERETTE BAGNEUX utilise la cour de l’immeuble pour entreposer ses marchandises.

Il résulte des constats dressés les 4 et 29 novembre 2024 (« le long du garage, je constate la présence d’une poubelle et plusieurs palettes bois » ; « le long du garage, je constate la présence d’une poubelle, un diable, un transpalette et plusieurs palettes bois ainsi qu’un chariot à roulettes sur lequel repose un bac métallique grillagé contenant des sacs d’oignons ») que la SARL SUPERETTE BAGNEUX ne s’est pas conformée aux clauses du bail dans le mois de la délivrance de la sommation et occupe toujours la cour, alors que cette dernière n’est pas comprise dans le bail commercial.

Si la SARL SUPERETTE BAGNEUX soulève la mauvaise foi de Madame [S] [Z] épouse [L] et un prétendu harcèlement de cette dernière, force est de constater qu’elle n’a fait que lui rappeler, à de nombreuses reprises, ses obligations aux termes du bail commercial, et ce alors que la SARL SUPERETTE BAGNEUX ne les respectaient pas.

En outre, certains constats ont été dressés alors que le commerce était fermé, de sorte qu’il ne peut être soutenu que l’occupation de la cour a été uniquement constatée par huissier de justice lors des livraisons.

Enfin, il est constant qu’aux termes du bail, même une occupation temporaire de la cour est proscrite.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 11 octobre 2024, les autres moyens soulevés devenant dès lors inopérants.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARL SUPERETTE BAGNEUX et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Il n’y a toutefois pas lieu, en l’état du dossier, d’ordonner une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SARL SUPERETTE BAGNEUX depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale à 150 % du dernier loyer journalier en cas d’expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur les demandes reconventionnelles de la SARL SUPERETTE BAGNEUX

a) sur l’indemnisation à hauteur de 160.000 euros

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal statuant en référé peut accorder une provision au créancier.

La SARL SUPERETTE BAGNEUX forme une demande d’indemnisation à titre provisionnel à hauteur de 160.000 euros, indiquant que Madame [S] [Z] épouse [L] l’a empêchée de conclure une cession de son fonds de commerce alors qu’elle avait trouvé un acquéreur pour 160.000 euros.

La demande en dommages intérêts présentée par la SARL SUPERETTE BAGNEUX ne peut être examinée par le juge des référés, cet examen supposant l’appréciation d’une faute qui excède les pouvoirs de cette juridiction.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

b) sur l’amende civile

Si aux termes des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés, une partie n’a pas qualité pour demander la condamnation d’une autre partie à une amende civile qui profite à l’Etat.

La demande d’amende civile de la SARL SUPERETTE BAGNEUX sera en conséquence déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL SUPERETTE BAGNEUX, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées. Elle sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL SUPERETTE BAGNEUX ne permet d’écarter la demande de Madame [S] [Z] épouse [L] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETONS l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la SARL SUPERETTE BAGNEUX,

REJETONS l’exception d’incompétence soulevée par la SARL SUPERETTE BAGNEUX,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 octobre 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL SUPERETTE BAGNEUX et de tout occupant de son chef des lieux situés 171 boulevard Maxime Gorki 94800 VILLEJUIF avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL SUPERETTE BAGNEUX, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SARL SUPERETTE BAGNEUX à la payer,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle indemnitaire de la SARL SUPERETTE BAGNEUX,

DECLARONS irrecevable la demande reconventionnelle d’amende civile,

CONDAMNONS la SARL SUPERETTE BAGNEUX aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

REJETONS la demande formée par la SARL SUPERETTE BAGNEUX au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SARL SUPERETTE BAGNEUX à payer à Madame [S] [Z] épouse [L] la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 8 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,