TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/01016 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KNFZ

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 02 Avril 2026

Etablissement public OPHIS

C /

Monsieur [D] [I]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 02 Avril 2026

A :

SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 02 Avril 2026

A :

SELARL DMMJB AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Céline VIDAL, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 22 Janvier 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 02 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS

demeurant 32 rue de Blanzat

63000 CLERMONT-FERRAND

Représenté par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats inscrits au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [I],

demeurant 5 rue de la Paradou – La Villetour -

Etage 4 Log 7

63610 BESSE ET ST ANASTAISE

Non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 7 janvier 2025 l’OPHIS a donné à bail à Monsieur [D] [I] un logement situé 5 rue de la Paradou – La Villetour – logement n°0007 à BESSE ET ST ANASTAISE (63610), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 273,75 euros, provision sur charges comprise.

Le 19 mai 2025 le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.336,17 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [D] [I] le 14 mai 2025

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, l’OPHIS a fait assigner Monsieur [D] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [D] [I] à lui payer les sommes suivantes :

* 2.406,01 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 août 2025, sauf à parfaire ou diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, et ce avec intérêts de droit,

* 250 euros à titre de dommages et intérêts,

* outre la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 septembre 2025.

Lors de l’audience du 22 janvier 2026, l’OPHIS maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 16 janvier 2026 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3.456,65 euros.

Monsieur [D] [I] assigné en l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’a pas été réalisé, Monsieur [D] [I] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’OPHIS a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [D] [I].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Monsieur [D] [I] a été assigné en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présenté à l’audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il apparait que, nonobstant les dispositions légales précitées, le contrat de bail contient également une clause prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet. Sur ce point, il y a lieu de préciser que s’il est constant que la loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public de sorte qu’il n’est, en principe, pas possible pour les parties d’y déroger lors de la conclusion du contrat, il n’en demeure pas moins qu’il est admis que les dispositions de la loi susvisée ont été instituées aux fins de protection du locataire ce qui implique que les parties ont la possibilité d’y déroger à la condition que les termes du contrat soient plus favorables au locataire. Il en résulte qu’une clause de résiliation de plein droit prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux n’est pas contraire aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant donné qu’elle accorde un délai plus favorable au locataire. En l’absence de précision du bailleur dans son acte introductif d’instance, il y a lieu de faire application de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail conformément aux mentions du commandement de payer du 19 mai 2025.

Or, l’OPHIS justifie avoir régulièrement signifié le 19 mai 2025 un commandement de payer visant notamment les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1.336,17 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 19 juillet 2025.

Monsieur [D] [I] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS produit un décompte arrêté au 16 janvier 2026 établissant l’arriéré locatif à la somme de 3.456,65 euros.

Toutefois, en l’absence de dispositions contractuelles concernant les frais de télérelève mensuelle, ces sommes devront être déduites de l’arriéré locatif à hauteur de 416,60 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS est établie tant dans son principe, mais elle sera limitée dans son montant aux demandes recevables soit 3.040,05 euros, déduction faite des frais de télérelève mensuelle à hauteur de 416,60 euros, que Monsieur [D] [I] sera condamné à lui payer.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Monsieur [D] [I] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l’OPHIS, soit la somme mensuelle de 275 euros.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

Le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Monsieur [D] [I], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 250 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 7 janvier 2025 entre l’OPHIS et Monsieur [D] [I] à compter du 19 juillet 2025,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [D] [I] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 5 rue de la Paradou – La Villetour – logement n°0007 à BESSE ET ST ANASTAISE (63610), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Monsieur [D] [I] à payer à l’OPHIS la somme de 3 040,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [D] [I] à la somme mensuelle de 275 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’OPHIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [D] [I] à payer à l’OPHIS la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 19 mai 2025 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE l’OPHIS du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection