TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/55232 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MHI

N° : 12

Assignation du :

18 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 février 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société LOUVRE CAPITAL INVESTISSEMENTS

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS – #A0780

DEFENDERESSE

La société ELCO

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Xavier LOREAL de la SELARL LOREAL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #P0285

DÉBATS

A l’audience du 16 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 17 février 2022, la société Louvre capital investissements a donné à bail commercial à la société Elco des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2022, moyennant un loyer annuel de 180 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Louvre Capital investissements a, par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, fait sommation à la société Elco d’avoir à lui régler la somme de 106 590, 58 euros correspondant aux loyers ayant commencé à courir le 24 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date des 20 et 26 juin 2024, la société Louvre capital investissements a fait procéder à une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de la société Elco et a dénoncé cette saisie à cette dernière.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, la société Louvre capital investissements a fait assigner la société Elco devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement, par provision, de l’arriéré locatif.

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 24 octobre 2024 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi avec injonction pour les parties de rencontrer un médiateur.

A l’audience qui s’est tenue le 16 janvier 2025, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la société Louvre capital investissements a sollicité du juge des référés qu’il :

Déboute la société Elco de l’ensemble de ses demandes, Condamne la société Elco au paiement de la somme de 209 862, 68 euros, et subsidiairement de 143 621, 94 euros, à titre provisionnel, avec intérêts au taux appliqué par la banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage à compter du commandement de payer pour les sommes qui y figurent et de l’assignation pour le surplus, Condamne la société Elco au paiement de la somme supplémentaire de 8 394, 48 euros correspondant à la majoration prévue des sommes dues conformément à la clause pénale insérée au contrat de location,Condamne la société Elco au paiement des dépens comprenant le coût du commandement et la saisie conservatoire et au versement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience par son conseil, la société Elco a demandé au juge des référés de :

« IN LIMINE LITIS :

SE DECLARER incompétent au profit du Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de PARIS ;

DECLARER la société LOUVRE CAPITAL INVESTISSEMENTS irrecevable en son action par suite de la désignation du Juge de la mise en état ;

DECLARER la société LOUVRE CAPITAL INVESTISSEMENTS irrecevable en sa demande de condamnation de la société ELCO d’avoir à lui payer la somme de 6.728,78 € au titre de la clause pénale ;

A TITRE PRINCIPAL :

CONSTATER l’existence de contestations sérieuses ;

DIRE n’y avoir lieu à référé ;

En conséquence, DEBOUTER la société LOUVRE CAPITAL INVESTISSEMENTS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

CONDAMNER à titre provisionnel la société LOUVRE CAPITAL INVESTISSEMENTS à payer à la société ELCO la somme de €.333.000 hors taxes à titre de dommages-et-intérêts au titre de la perte de marge brute pour la période courant du 1er mars 2023 au 2 mai 2024 ;

CONDAMNER à titre provisionnel la société LOUVRE CAPITAL INVESTISSEMENTS à payer à la société ELCO la somme de €.40.000 à titre de dommages-et-intérêts en réparation de son préjudice commercial ;

ASSORTIR l’ensemble des sommes de condamnation à compter de la décision à intervenir, conformément à l’article 1231-6 du Code civil ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1343-2 du Code civil ».

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de relever que la fin de non-recevoir soulevée par la société Elco tirée de l’impossibilité de demander au juge des référés la condamnation au paiement d’une somme non provisionnelle s’analyse en réalité en une contestation du bien-fondé de la demande en raison du défaut de pouvoir juridictionnel du juge des référés et sera, en conséquence, analysée comme telle.

Sur l’exception d’incompétence

La société Elco soulève l’incompétence du juge des référés au profit du juge de la mise en état, dès lors qu’elle a fait assigner la société Louvre capital investissements devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024.

Elle relève que son exception d’incompétence est bien recevable puisqu’en procédure orale, seules les conclusions écrites, réitérées verbalement à l’audience, saisissent valablement le juge et que seul compte l’ordre de présentation des moyens des parties à l’audience.

Pour s’opposer à cette exception d’incompétence, la société Louvre capital investissements soulève son irrecevabilité dès lors qu’elle n’a été soulevée que dans les conclusions n°2 de la société Elco.

Elle relève, en tout état de cause que le juge de la mise en état a été saisi postérieurement au juge des référés puisque l’assignation en référé a été délivrée avant l’assignation au fond et que les demandes présentées au fond n’ont ni les mêmes fins, ni le même objet que celles formées devant le juge des référés.

Sur la recevabilité de l’exception d’incompétence

Aux termes de l’article 74 du code de procédure civile, « les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public. »

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que la société Elco a, préalablement à l’audience de plaidoiries, notifié des conclusions aux termes desquelles elle a formulé des fins de non-recevoir et défenses au fond, celles-ci ne sont pas, dans le cadre d’une procédure orale, de nature à l’empêcher de soulever à l’audience une exception d’incompétence dès lors qu’elle l’a fait avant toute défense au fond et fin de non-recevoir.

Or, à l’audience qui s’est tenue le 16 janvier 2025, la société Elco a bien soulevé l’exception d’incompétence matérielle du président du tribunal de judiciaire statuant en référé au profit du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris avant toute défense au fond et fin de non-recevoir.

Cette exception d’incompétence sera, en conséquence, déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de l’exception d’incompétence

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’articl 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Il est constant qu’une instance au fond, qui aurait un objet qui se confond, même partiellement, avec celui qui fonde la demande devant le juge des référés, fait obstacle à la saisine du juge des référés, incompétent pour en connaître.

La compétence du juge de la mise en état s’apprécie au jour de sa désignation et celle du juge des référés, au jour du placement de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 754 du code de procédure civile.

En l’espèce, la société Louvre capital investissements a fait assigner la société Elco devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024 tandis que la société Elco a fait assigner la société Louvre capital investissements devant le tribunal judiciaire de Paris statuant au fond par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024.

Dans ces conditions, les demandes formées devant le juge des référés par la société Louvre capital investissements par le placement de l’assignation le juillet 2024 ne l’ont pas été postérieurement à la désignation du juge de la mise en état qui est intervenue le 9 décembre 2024, de sorte que le juge de la mise en état n’est pas, en application de l’article 789 du code de procédure civile, exclusivement compétent pour statuer sur les demandes de provision de la société Louvre capital investissements.

L’exception d’incompétence soulevée par la société Elco sera, en conséquence, rejetée.

Sur les demandes principales de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La société Louvre capital investissements explique réclamer les loyers impayés à compter de la fin des travaux, soit à compter du 24 janvier 2024.

Elle fait valoir que l’impossibilité pour la société Elco d’exploiter les locaux à la fin des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires n’est pas démontrée, que l’exception d’inexécution invoquée n’est pas suffisamment grave et qu’en toute hypothèse, elle n’a commis aucun manquement à ses obligations tant légales que contractuelles.

Elle souligne qu’il ne saurait y avoir compensation avec une prétendue créance pour trouble de jouissance antérieur au 24 janvier 2024, dès lors que cette créance n’est ni certaine, ni exigible.

Elle relève, enfin, que la société Elco avait pris l’engagement formel de régler ses loyers à compter du 1er juillet 2024.

En réplique, la société Elco soutient que la société Louvre capital investissements n’a pas respecté son obligation de délivrance et son obligation de jouissance paisible puisque le local mis à sa disposition ne lui a pas été délivré en bon état de réparation de toute espèce et qu’elle n’a pu en jouir paisiblement du mois de mars 2023 au mois de mai 2024.

Elle explique ne pas avoir pu exploiter le local qui lui a été donnée à bail avant le 2 mai 2024, date à laquelle les travaux permettant de satisfaire aux exigences d’un ERP ont été achevés.

Elle relève que la société Louvre capital investissements en sa qualité de bailleresse aurait dû faire le nécessaire soit auprès du syndicat des copropriétaires pour que les travaux nécessaires soient réalisés, soit en engageant des travaux de reprise avant de retourner éventuellement contre la copropriété si cette dernière considérait que le mur constituait une partie privative.

Elle soutient que les loyers réclamés sont, après imputation des paiements effectués par la société Elco le temps de l’indisponibilité des locaux (du 1er mars au 30 juin 2023), les loyers afférents à la période d’indisponibilité, courant du 1er mars 2023 au 2 mai 2024 et sont, en conséquence, sérieusement contestables.

Suivant l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 1720 dudit code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Enfin l’article 1721 dispose que « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »

En l’espèce, la société Louvre capital investissements sollicite une provision de 209 862, 68 euros au titre des loyers et charges dus depuis le 24 janvier 2024.

Il résulte des conclusions des parties et des pièces versées aux débats que la société Elco a, lorsqu’elle a fait réaliser début 2023 des travaux de curage préalables aux travaux de réaménagement, découvert d’importants désordres sur certaines des poutres soutenant le plancher des locaux l’ayant empêchée de poursuivre les travaux, et ainsi d’exploiter les locaux, que la société Elco a cessé de régler ses loyers à compter du mois de juillet 2023, qu’elle a récupéré la jouissance des locaux le 24 janvier 2024, lors de l’achèvement des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires, les désordres trouvant leur origine dans les parties communes et qu’elle a alors découvert que la hauteur sous plafond était inférieure à 2, 20 m.

Or, il ressort de l’arrêté du 8 décembre 2014, en particulier de son article 6 relatif aux circulations intérieures horizontales, que, dans les établissements devant recevoir du public, doit être garanti un passage libre sous les obstacles en hauteur de 2, 20 m, qui est réduit à 2 m dans les parcs de stationnement.

Dès lors qu’aux termes du contrat de bail, les lieux sont loués pour être utilisés « commercialement à usage de boutique pour les activités de vente au détail, en gros et/ou en « click & collect » de tous produits cosmétiques, de parfumerie […] » et sont donc destinés à recevoir du public, les locaux donnés à bail par la société Louvre capital investissements à la société Elco doivent avoir une hauteur sous plafond de 2, 20 m.

Si la société Louvre capital investissements fait valoir qu’une dérogation aurait pu être obtenue, elle ne l’établit pas et ce d’autant qu’il ressort du courriel du syndic en date du 16 février 2024 que ce dernier n’est pas parvenu à obtenir un rendez-vous auprès de la préfecture de police et qu’il n’existe pas d’obstacle au respect de cette règlementation, dès lors que la société Louvre capital investissements a pu faire réaliser les travaux nécessaires pour que la hauteur sous plafond soit supérieure à 2, 20 m.

Ces travaux ayant été réceptionnés le 3 mai 2024, la société Elco n’a eu la jouissance effective des locaux que depuis cette date et non depuis le 24 janvier 2024 comme le soutient la société Louvre capital investissements.

Dès lors, les loyers et charges réclamées par la société Louvre capital investissement entre le 24 janvier 2024 et le 2 mai 2024 apparaissent sérieusement contestables.

En revanche, les loyers et charges réclamés à compter du 2 mai 2024 n’apparaissent pas sérieusement contestables. En effet, le fait que la société Elco ait réglé ses loyers et charges jusqu’au mois de juin 2023 alors qu’elle soutient qu’elle ne pouvait jouir des locaux durant cette période n’est pas de nature à remettre en cause son obligation de régler les loyers et charges dus à compter du 2 mai 2024 alors qu’elle a la jouissance effective des locaux depuis cette date.

En revanche, il ressort du décompte actualisé au 10 janvier 2025 qu’ont été facturées les sommes de 349, 13 euros, de 69, 82 euros et de 4, 32 euros au titre de la sommation de payer du 23 mai, de la TVA sur la sommation de payer et des frais de débours. Or, outre qu’aucun justificatif n’est versé concernant ces sommes, la sommation de payer fait partie des dépens et sera, en conséquence, à la charge de la partie condamnée à les payer. Ces sommes qui sont sérieusement contestables seront, dès lors, déduites.

La société Elco sera, en conséquence, condamnée à payer à la société Louvre capital investissements une provision d’un montant de 132 989, 37 euros correspondant aux loyers et charges dus du 2 mai 2024 au 10 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus).

Il sera, par ailleurs, prévu, que cette somme portera intérêts au taux appliqué par la banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage à compter du commandement de payer sur la somme de 40 350, 16 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 50 998, 12 euros et à compter de la présente décision sur le surplus, conformément aux dispositions de l’article L. 441-10 II du code de commerce et des stipulations du contrat de bail.

Sur la demande relative à la clause pénale

La société Louvre capital investissements sollicite la condamnation de la société Elco à lui payer une provision d’un montant de 8 394, 48 euros au titre de la clause pénale contractuelle.

Si cette demande de condamnation n’est pas formée à titre provisionnel dans le dispositif de ses conclusions, la société Louvre capital investissements a bien précisé dans le corps de ses conclusions qu’il s’agissait d’une demande de provision.

Pour autant, ce faisant, elle demande l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles de provision en indemnisation des préjudices

La société Elco expose avoir été placée dans l’impossibilité d’exploiter son activité dans le local loué par la société Louvre capital investissements et avoir subi un préjudice constitué par une perte de marge brute du mois de mars 2023 au 2 mai 2024 et un préjudice commercial.

Pour s’opposer à ces demandes, la société Louvre capital investissements fait valoir qu’elles sont irrecevables en raison de la saisine du juge du fond de ces mêmes demandes et qu’elles se heurtent, en toute hypothèse, à des contestations sérieuses.

A titre liminaire, il convient de relever que la demande de la société Louvre capital investissements tendant à ce que les demandes reconventionnelles de la société Elco soient déclarées irrecevables en raison de la saisine du juge du fond s’analyse en réalité en une demande tendant à l’incompétence du juge des référés pour statuer sur de telles demandes sur le fondement de l’article 789 du code de procédure civile et sera, en conséquence, examinée comme telle.

Vu l’article 789 du code de procédure civile précité,

En l’espèce, la société Elco a, par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, fait assigner la société Louvre capital investissements devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 333 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de marge brute et la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice commercial.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 24/12741 auprès de la 18ème chambre 2ème section et un juge de la mise en état a été désignée le 9 décembre 2024.

Or, la société Elco a présenté au juge des référés sa demande de condamnation de la société Louvre capital investissements au paiement d’une provision en indemnisation de son préjudice de perte de marge brute et de son préjudice commercial à l’audience qui s’est tenue le 16 janvier 2025, soit postérieurement à la désignation du juge de la mise en état.

En outre, les demandes formées par la société Elco à l’encontre de la société Louvre capital investissements devant le juge du fond et devant le juge des référés ont exactement le même objet s’agissant d’obtenir une indemnisation de son préjudice de perte de marge brute et de son préjudice commercial.

Dans ces conditions, la demande étant présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état a une compétence exclusive pour trancher les demandes de provisions de la société Elco.

Le juge des référés doit en conséquence se déclarer matériellement incompétent.

Sur les autres demandes

La société Elco, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût de la sommation et de la saisie conservatoire, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera également condamnée à payer à la société Louvre capital investissements une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît équitable de fixer à la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable l’exception d’incompétence soulevée par la société Elco ;

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par la société Elco ;

Condamnons la société Elco à payer à la société Louvre capital investissements la somme provisionnelle de 132 989, 37 euros correspondant aux loyers, charges et accessoires dus du 2 mai 2024 au 10 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux appliqué par la banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage à compter du 23 mai 2024 sur la somme de 40 350, 16 euros, à compter du 18 juillet 2024 sur la somme de 50 998, 12 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Louvre capital investissements au titre de la clause pénale ;

Nous déclarons incompétent pour statuer sur les demandes de provision présentées par la société Elco ;

Condamnons la société Elco aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation et de la saisie conservatoire ;

Condamnons la société Elco à payer à la société Louvre capital investissements la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 20 février 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Sophie COUVEZ