TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Octobre 2024

GROSSE :

Le 19 décembre 2024

à M^e Stéphanie DEIRMENDJIAN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 décembre 2024

à M^e Isabelle BOUSQUET-BELLET

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à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06575 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4CML

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [R], [L], [A] [P]

né le 09 Juillet 1979 à [Localité 6], domicilié : chez SAS REGIE IMMOBILIERE ICIMA, [Adresse 2]

représenté par M^e Stéphanie DEIRMENDJIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [X], [O] [M]

née le 08 Avril 1971 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

non comparante

Madame [Y] [Z]

née le 28 Mars 1960 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Isabelle BOUSQUET-BELLET, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 03 juillet 2019, Madame [X] [M] est devenue locataire d’un logement situé [Adresse 1] pour un loyer initialement fixé à la somme de 450 € par mois outre une provision sur charges locatives d’un montant mensuel de 40 €.

Madame [Y] [Z] s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [X] [M] .

Selon acte de vente reçu le 22 juillet 2020 en l’étude de Maître [N] [W], notaire à [Localité 4], Monsieur [R] [P] est devenu propriétaire du logement.

Un commandement visant la clause résolutoire du bail a été signifié à la locataire le 26 avril 2023 aux fins d’obtenir paiement en principal de la somme de 4 690,29 €.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 28 avril 2023 ;

Par assignation délivrée le 12 octobre 2023 et le 16 octobre 2023, dénoncée en préfecture le 18 octobre 2023, Monsieur [R] [P] a fait citer Madame [X] [M] et Madame [X] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection afin de voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, que soit prononcée l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef, que les requises soient solidairement condamnées au paiement de la somme provisionnelle de 4 337,54 € au titre des loyers et charges impayés au 04 octobre 2023, à une indemnité mensuelle d’occupation et à la somme de 850 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

A l’audience du 30 mai 2024 à laquelle l’affaire est retenue, Monsieur [R] [P], représenté par son avocat, s’en rapporte à son exploit introductif d’instance et verse aux débats un décompte actualisé de la dette locative pour un montant de 4 667,40 € au 28 mai 2024.

Madame [Y] [Z], représentée par son avocat, dépose des conclusions aux fins de voir constater son impécuniosité et l’extinction de la créance du bailleur au vu de la décision de la commission de surendettement. Elle conclut au rejet des demandes de Monsieur [R] [P], sollicite que l’exécution provisoire soit écartée, qu’il soit dit qu’il n’y a pas lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et que soit statué ce que de droit sur les dépens.

Elle indique dans ses écritures qu’elle a déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers des BOUCHES DU RHONE qui a été déclaré recevable avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [X] [M] ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience.

La décision est mise en délibéré au 25 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

Suivant décision avant dire droit du 25 juillet 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 17 octobre 2024 en invitant Madame [Y] [Z] à verser aux débats la décision définitive rendue par la commission de surendettement des BOUCHES DU RHONE, et dans l’attente, a sursis à statuer sur l’ensemble des demandes et a réservé les dépens ;

A l’audience du 17 octobre 2024, Madame [Y] [Z], représentée par son avocat, a réitéré ses conclusions et a produit la décision de la commission de surendettement en date du 27 juin 2024 prononçant un rétablissement personnel sans

liquidation judiciaire ;

Monsieur [R] [P], représenté par son conseil a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 4667,40 euros au 1er mai 2024 ;

Madame [X] [M] n’ a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi 06 juillet 1989, modifiée par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour impayés des loyers et charges est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée au service compétent de la Préfecture par voie électronique le 18 octobre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 21 décembre 2023 ;

Par ailleurs, Monsieur [R] [P] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 28 avril 2023 et il est rappelé que ce signalement pour les bailleurs personnes physiques n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité ;

Enfin Monsieur [R] [P] justifie par l’acte de vente reçu le 22 juillet 2020 par Maître [N] [W] notaire à [Localité 4], être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant, de sa qualité à agir ;

Par conséquent Monsieur [R] [P] est recevable en ses demandes.

II- Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [X] [M] le 26 avril 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 4690,29 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 juin 2023 et que le bail liant Madame [X] [M] et Monsieur [R] [P] est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [X] [M] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Madame [X] [M] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 498,74 euros, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux ;

Monsieur [R] [P] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 4667,40 euros au 1er mai 2024 ; ce décompte actualisé à la hausse sera pris en considération même si Madame [X] [M] n’a pas comparu à l’audience du 17 octobre 2024, le bailleur ayant sollicité dans l’assignation, le paiement d’indemnités d’occupation;

Au vu du décompte produit aux débats , il convient de déduire de la provision sollicitée la somme de 250,80 euros au titre des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur 4416,60 euros au 1er mai 2024, Madame [X] [M] sera condamnée à payer à Monsieur [R] [P] la somme de 4416,60 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l’ engagement de caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi (Des rapports entre bailleurs et locataires) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé le 2 juillet 2019 par Madame [Y] [Z] que cet engagement porte sur les loyers, charges, taxes, indemnités d’occupation et frais de remise en état du logement et est valable pour une durée de 9 ans soit jusqu’au 2 juillet 2028 ;

L’ engagement de caution de Madame [Y] [Z] respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 dans sa rédaction applicable en l’espèce et par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Toutefois, Madame [Y] [Z] fait valoir une décision de la commission de surendettement en date du 27 juin 2024 imposant une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire , produite sur réouverture des débats ;

Il ressort de cette décision que les dettes de Madame [Y] [Z] ont été effacées à la date de cette décision ; de surcroît, l’état des créances au 25 avril 2024 produit aux débats établit que la créance de Monsieur [R] [P] a été prise en compte à hauteur de 4844,86 euros ;

En conséquence, la créance de Monsieur [R] [P] à l’encontre de Madame [Y] [Z] est éteinte et Monsieur [R] [P] sera déboutée de sa demande en paiement à l’encontre de Madame [Y] [Z] prise en sa qualité de caution ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [X] [M] n’a pas sollicité de délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire;

Monsieur [R] [P] a maintenu ses demandes ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [M] et celle de tous occupants de son chef de l’appartement sis [Adresse 1], selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec l’assistance de la force publique, si besoin est;

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [M] qui succombe supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité commande en outre de condamner Madame [X] [M] à payer à Monsieur [R] [P] la somme de 400 euros application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ;

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de condamnation solidaire de Madame [Y] [Z] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et Monsieur [R] [P] sera débouté de sa demande de ce chef ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent

DECLARONS Monsieur [R] [P] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 juin 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 26 juin 2023;

ORDONNONS en conséquence à Madame [X] [M] de libérer les lieux appartement sis [Adresse 1], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Madame [X] [M] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef de l’appartement sis [Adresse 1] avec l’assistance de la force publique, si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du loyer et des charges soit à la somme de 498,74 euros, l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Madame [X] [M] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [X] [M] à payer à Monsieur [R] [P] la somme de 4416,60 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [X] [M] à payer à Monsieur [R] [P] , à titre provisionnel, l’ indemnité mensuelle d’occupation fixée à 498,74 euros, ce à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONSTATONS que la créance de Monsieur [R] [P] à l’encontre de Madame [Y] [Z] est éteinte ;

DEBOUTONS Monsieur [R] [P] de sa demande tendant à obtenir la condamnation solidaire de Madame [Y] [Z] au paiement à titre provisionnel des arriérés de loyers et charges arrêtés au 1er mai 2024;

CONDAMNONS Madame [X] [M] à payer à Monsieur [R] [P] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS la demande de Monsieur [R] [P] tendant à obtenir la condamnation solidaire de Madame [Y] [Z] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [X] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE