TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00809 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KJBA

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 22 Janvier 2026

Etablissement public OPHIS

Rep/assistant : M^e DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [O] [F]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 22 Janvier 2026

A :DMMJB,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 22 Janvier 2026

A :DMMJB,

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 20 Novembre 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 22 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’ OPHIS, dont le siège social est 32 rue de Blanzat – 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [F], demeurant Les Creux Nord – Bat A Etage 3 Log 8 – 63270 VIC LE COMTE

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 17 avril 2024 avec prise d’effet au 25 avril 2024, l’OPHIS du Puy-de-Dôme a donné à bail à M. [O] [F] un logement situé Les Creux Nord, appartement n°008, au 3ème étage, à VIC-LE-COMTE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 306,67 euros, outre 124,97 euros de provision sur charges.

Le 27 février 2025, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.591,82 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [F] le 21 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, l’OPHIS du Puy-de-Dôme a fait assigner M. [O] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [O] [F] à lui payer :

* 4.820,41 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 08 juillet 2025,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, 250 euros au titre de dommages et intérêts outre la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 juillet 2025.

Lors de l’audience, l’OPHIS du Puy-de-Dôme maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 14 novembre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6.473,38 euros. Il ajoute que M. [O] [F] ne collabore pas aux démarches amiables.

M. [O] [F] assigné en l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’a pas été réalisé, M. [O] [F] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’OPHIS du Puy-de-Dôme a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [O] [F].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [O] [F] a été assigné en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présenté à l’audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il apparait que, nonobstant les dispositions légales précitées, le contrat de bail contient également une clause prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet. Sur ce point, il y a lieu de préciser que s’il est constant que la loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public de sorte qu’il n’est, en principe, pas possible pour les parties d’y déroger lors de la conclusion du contrat, il n’en demeure pas moins qu’il est admis que les dispositions de la loi susvisée ont été instituées aux fins de protection du locataire ce qui implique que les parties ont la possibilité d’y déroger à la condition que les termes du contrat soient plus favorables au locataire. Il en résulte qu’une clause de résiliation de plein droit prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux n’est pas contraire aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant donné qu’elle accorde un délai plus favorable au locataire. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail conformément à la demande de l’OPHIS du Puy-de-Dôme.

Or, l’OPHIS du Puy-de-Dôme justifie avoir régulièrement signifié le 27 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2.591,82 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 27 avril 2025.

M. [O] [F] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS du Puy-de-Dôme, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [O] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS du Puy-de-Dôme produit un décompte arrêté au 14 novembre 2025 dont les éléments et le caractère évolutif ont été contradictoirement annoncés au sein de l’assignation. Il doit donc être jugé recevable. Ce décompte fixe l’arriéré locatif à la somme de 6.473,38 euros, après déduction des frais de poursuites à hauteur de 203,22 euros.

S’agissant de la télérelève, il convient de rappeler que le contrat de bail prévoit le versement de la somme de 124,97 euros au titre des provision sur charges.

Ainsi, en l’absence de dispositions contractuelles concernant les frais de télérelève mensuelle, ces sommes devront être déduites de l’arriéré locatif à hauteur de 514,31 euros.

Ainsi, au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS du Puy-de-Dôme est établie dans son principe, mais elle sera limitée dans son montant aux demandes justifiées, soit 5.959,07 euros, déduction faite des frais de télérelève mensuelle à hauteur de 514,31 euros, que M. [O] [F] sera condamné à lui payer. Sur ce point, il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement au locataire, lequel n’a pas de ressources.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

M. [O] [F] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l’OPHIS du Puy-de-Dôme, soit la somme mensuelle de 438,28 euros, outre indexation sur l’augmentation annuelle des loyers.

Sur les autres demandes

Le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

M. [O] [F], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 150 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 17 avril 2024 entre l’OPHIS du Puy-de-Dôme et M. [O] [F] à compter du 27 avril 2025,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [O] [F] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis Les Creux Nord, appartement n°008 au 3ème étage à VIC-LE-COMTE, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE M. [O] [F] à payer à l’OPHIS du Puy-de-Dôme la somme de 5.959,07 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [O] [F] à la somme mensuelle de 438,28 euros outre indexation sur l’augmentation annuelle des loyers, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’OPHIS du Puy-de-Dôme ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE M. [O] [F] à payer à l’OPHIS du Puy-de-Dôme la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 27 février 2025 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE l’OPHIS du Puy-de-Dôme du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection