N° RG 25/00365 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GXQW

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Ordonnance du 30 Mars 2026

Minute : GMC

N° RG 25/00365 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GXQW

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S.A.S. H2B

C/

S.A.S. [R] [A]

MI :

Copie exécutoire délivrée

à

M^e Mahir AGIRDAG

la SCP ODEXI AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

30 Mars 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. H2B, dont le siège social est sis 12 rue André Ravalée – 28100 DREUX

représentée par la SCP ODEXI AVOCATS, demeurant 1 Rue des Gaults – 28100 DREUX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29

DÉFENDERESSE :

S.A.S. [R] [A], dont le siège social est sis 16 rue des Bas Buissons ZI NORD – 28100 DREUX

représentée par M^e Mahir AGIRDAG, demeurant 3 Rue des Changes – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 54

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Estelle JOND-NECAND

Greffier : Sindy UBERTINO-ROSSO

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Mars 2026 et mise en délibéré au 30 Mars 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2020, la SCI H2B a donné à bail à la SAS L’Anatolie un local commercial et 15 emplacements de parking, au sein d’un ensemble immobilier situé ZI Nord 1- rue des Bas Buissons à Dreux (28100), à usage de restauration alimentaire, pour une durée de 9 ans, à compter du 1er août 2020, moyennant un loyer annuel hors taxe de 43 200 euros, auquel vient s’ajouter la TVA au taux légal en vigueur.

Par acte du 30 avril 2024, la SAS L’Anatolie a cédé le fonds de commerce à la SAS [R] [A], moyennant le prix de 60 000 euros.

Par lettre recommandée du 30 janvier 2025, au motif que le preneur se révélait défaillant dans le paiement des loyers et des charges, la SCI H2B a mis en demeure la SAS [R] [A] de régler les loyers impayés à hauteur de 11 360 euros.

Le 30 avril 2025, la SCI H2B a fait signifier à la SAS [R] [A], par acte extra-judiciaire, un commandement de payer, visant la clause résolutoire figurant au bail, portant sur la somme au principal de 16 937,15 euros TTC au titre des loyers et charges impayés depuis le mois de janvier 2025 et arrêtés au mois d’avril 2025, ainsi qu’un arriéré de charges locatives au titre de l’année 2024.

Le commandement étant resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2025, la SCI H2B a fait assigner la SAS [R] [A] devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de :

— Constater à effet du 30 mai 2025, l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial ayant lié la SCI H2B et la SAS [R] [A], venant aux droits de la SAS L’Anatolie, relativement au local situé 16 rue des Bas Buissons – ZI Nord – 28100 Dreux,

— Dire et juger la SAS [R] [A], venant aux droits de la SAS L’Anatolie sans droit, ni titre à occuper les locaux concernés,

— Ordonner l’expulsion immédiate desdits locaux de la SAS [R] [A], venant aux droits de la SAS L’Anatolie, de tous biens et de tous occupants de son chef, et ce sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard commençant à courir à l’issue du délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— A défaut pour la SAS [R] [A], venant aux droits de la SAS L’Anatolie, de libérer spontanément et complètement les lieux dont s’agit, autoriser la SCI H2B à la faire expulser, en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes par huissier de justice, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et à faire constater et estimer les réparations locatives qui se révèleraient, ainsi qu’à séquestrer les effets mobiliers susceptibles d’assurer sureté des sommes dues,

— Condamner la SAS [R] [A], venant aux droits de la SAS L’Anatolie, à payer à la SCI H2B à titre provisionnel, en quittance ou derniers :

La somme de 16 937,15 euros TTC au titre des loyers, provisions sur taxe foncière et charges locatives restant dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit au 30 mai 2025,

Une indemnité d’occupation mensuelle due par la SAS [R] [A] à compter du 1er juin 2025, fixée au montant du loyer applicable à juin 2025, soit à la somme de 5 534,45 euros TTC par mois, outre les charges locatives dont taxe foncière, avec ré-indexation et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs,

— Dire que les sommes dues à titre de loyer, charges ou accessoires et non payée à son échéance exacte produira à compter de ladite échéance, un intérêt conventionnel de 5% par mois de retard jusqu’à parfait paiement,

— Juger que les autres sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, et anatocisme dans les conditions légales,

— Condamner la SAS [R] [A], venant aux droits de la SAS L’Anatolie, à payer à la SCI H2B la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler que la décision à intervenir est assortie de l’exécution provisoire de droit,

— Condamner la SAS [R] [A], venant aux droits de la SAS L’Anatolie, aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer en date du 30 avril 2025, la dénonciation éventuelle à créancier inscrit ainsi que les frais d’exécution forcée.

L’état certifié des inscriptions délivré le 16 décembre 2025 ne fait état d’aucun créancier privilégié.

A l’audience du 2 mars 2026, la SAS H2B, représentée, maintient l’intégralité de ses demandes. Elle s’oppose à la suspension de la clause résolutoire, faisant valoir qu’aucune pièce financière n’est produite aux débats.

La SAS [R] [A], représentée, sollicite du juge des référés de :

— Suspendre les effets de la clause résolutoire,

— Echelonner la dette selon 1 500 euros par mois pendant 23 mois et le solde le 24ème mois, payables en sus du loyer courant,

— Juger qu’il sera laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens et frais.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article L145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La SCI H2B justifie, par la production du contrat de bail commercial du 1er août 2020 et de la cession de fonds de commerce du 30 avril 2024, avoir donné à bail à la SAS [R] [A] un local commercial au sein d’un ensemble immobilier situé ZI Nord 1- rue des Bas Buissons à Dreux (28100).

Le bail contient une clause résolutoire (article 26 – page 8) qui peut jouer notamment en cas de défaut de paiement à son échéance de l’un des termes du loyer et accessoire.

Par commandement de payer du 30 avril 2025, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, la SCI H2B a mis en demeure la SAS [R] [A] d’avoir à régler la somme de 16 937,15 euros TTC au titre des loyers et charges impayés depuis le mois de janvier 2025 et arrêtés au mois d’avril 2025, ainsi qu’un arriéré de charges locatives au titre de l’année 2024.

La requérante justifie que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte et que la somme de 16 937,15 euros TTC reste due au titre des loyers, charges et taxes impayés, mois de mai 2025 inclus.

La société défenderesse, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne démontre pas avoir soldé la totalité de sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail commercial au 30 mai 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux par la SAS [R] [A] et de tous occupants, dans le mois de la signification de la présente décision, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte, le recours à la force publique étant possible. Il pourra, s’il y a lieu, être procédé à l’ouverture des portes par huissier de justice, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et à faire constater et estimer les réparations locatives qui se révèleraient.

Le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.

Sur la demande de paiement d’une indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Au jour de l’audience, il résulte du décompte des loyers, produits aux débats par la SCI H2B, que la SAS [R] [A] est redevable de la somme non contestable de 16 937,15 euros au titre des loyers, provisions sur taxe foncière et charges locatives restant dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit au 30 mai 2025, mois de mai 2025 inclus.

La SAS [R] [A] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Le contrat de bail mentionne dans son article 22 « Loyer » que « toute somme due à titre de loyer, charges ou accessoires et non payée à son échéance exacte sera de plein droit et à dater de ladite échéance productive au profit du bailleur d’un intérêt conventionnellement fixé à 5% par mois de retard jusqu’à complet paiement ».

Dès lors, cette condamnation sera assortie des intérêts au taux conventionnel de 5% par mois de retard jusqu’à parfait paiement.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La SAS [R] [A] sera donc condamnée à verser à la SCI H2B une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 5 534,45 euros TTC par mois, à compter du 1er juin 2025, outre les charges locatives dont taxe foncière, avec réindexation, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés.

Ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 4 décembre 2025.

En conséquence, la SAS [R] [A], venant aux droits de la SAS L’Anatolie, sera condamnée à payer à la SCI H2B les sommes provisionnelles de :

-16 937,15 euros au titre des loyers, provisions sur taxe foncière et charges locatives restant dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit au 30 mai 2025, mois de mai 2025 inclus, qui assortie des intérêts au taux conventionnel de 5% par mois de retard jusqu’à parfait paiement,

— Une indemnité mensuelle d’occupation de 5 534,45 euros TTC par mois, à compter du 1er juin 2025, outre les charges locatives dont taxe foncière, avec ré-indexation, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 4 décembre 2025.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil, tel qu’applicable à compter du 1er octobre 2016, dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a donc lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts par année entière.

Sur la demande reconventionnelle de suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement

L’article L. 145-41, al. 2 du code de commerce dispose que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1343-5 du code civil autorise le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, le juge peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Ces dispositions ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu’il est raisonnablement en mesure de s’acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.

En l’espèce, si la SAS [R] [A] sollicite le bénéfice des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, faisant valoir qu’elle a connu des difficultés au cours de l’année 2025 mais que sa situation s’est améliorée depuis le début de l’année 2026 ; force est de constater qu’elle ne produit aucune pièce financière permettant de justifier de sa situation actuelle et de sa capacité à s’acquitter, dans les délais sollicités, du montant de l’arriéré des loyers et charges de l’année 2025 et du montant des loyers en cours ; étant relevé que la dette a triplé depuis le mois de mai 2025 et que seule l’indemnité d’occupation du mois de janvier 2026 a été réglée depuis le mois d’août 2025.

En conséquence, la demande de délais de paiement formulée par la SAS [R] [A] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SAS [R] [A], venant aux droits de la SAS L’Anatolie, qui succombe, sera condamnée, aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais du commandement de payer du 30 avril 2025 et la dénonciation à créanciers inscrits.

Il serait en revanche prématuré d’anticiper l’absence d’exécution de la présente ordonnance au point de condamner la SAS [R] [A] au paiement des frais d’exécution forcée, par dérogation aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution. La demande formulée par la SCI H2B en ce sens sera donc rejetée.

La SAS [R] [A], venant aux droits de la SAS L’Anatolie, sera en outre condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI H2B la somme de 1 200 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Estelle Jond-Necand, Présidente, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du contrat bail liant les parties à compter du 30 mai 2025 ;

CONDAMNONS la SAS [R] [A], venant aux droits de la SAS L’Anatolie, à restituer le local commercial situé 16 rue des Bas Buissons – ZI Nord – 28100 Dreux (28100), dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes par commissaire de justice, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et à faire constater et estimer les réparations locatives qui se révèleraient ;

DISONS que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SAS [R] [A], venant aux droits de la SAS L’Anatolie, à payer à la SCI H2B, à titre provisionnel :

— La somme de 16 937,15 euros au titre des loyers, provisions sur taxe foncière et charges locatives restant dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit au 30 mai 2025, mois de mai 2025 inclus, qui sera assortie des intérêts au taux conventionnel de 5% par mois de retard jusqu’à parfait paiement,

— Une indemnité mensuelle d’occupation de 5 534,45 euros TTC par mois, à compter du 1er juin 2025, outre les charges locatives dont taxe foncière, avec ré-indexation, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 4 décembre 2025.

REJETONS la demande reconventionnelle de suspension de la clause résolutoire et délais de paiement ;

CONDAMNONS la SAS [R] [A], venant aux droits de la SAS L’Anatolie, à payer à la SCI H2B la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SAS [R] [A], venant aux droits de la SAS L’Anatolie, aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à créanciers inscrits ;

REJETONS la demande de la SCI H2B au titre des frais d’exécution forcée de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT