Jugement N°

du 13 FEVRIER 2026

Chambre 1 Cabinet 3

RG N° N° RG 22/03750 – N° Portalis DBZ5-W-B7G-IV6E

du rôle général

S.A.R.L. BIJOUX CAILLOUX CHOUX (B2C)

c/

Commune COMMUNE DE [Localité 1]

M^e Philippe CRETIER

la SCP TEILLOT & ASSOCIES

GROSSE le

M^e Philippe CRETIER

la SCP TEILLOT & ASSOCIES

Copies le

— M^e Philippe CRETIER

— la SCP TEILLOT & ASSOCIES

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

LOYER COMMERCIAL

Le TREIZE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX,

LE TRIBUNAL

Composé de Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidentee du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND statuant comme Juge des Loyers Commerciaux

assistée lors des débats de Madame Fanny CHANSÉAUME, Greffier

ENTRE

S.A.R.L. BIJOUX CAILLOUX CHOUX (B2C)

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Philippe CRETIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

COMMUNE DE [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par la SCP TEILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDERESSE

D’AUTRE PART

Après débats à l’audience publique du 09 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

La SARL Bijoux Cailloux Choux (B2C) exerce une activité de commerce de détail, plus précisément de bazar et vente d’articles de souvenirs, dans des locaux appartenant à la commune de [Localité 1], sis [Adresse 1].

Le fonds de commerce qu’elle exploite a été acquis par acte sous seing privé du 5 octobre 2010 auprès de la SARL Le Chalet 63. La SARL B2C est ainsi venue aux droits de la SARL Le Chalet 63 dans le cadre du bail commercial qui la liait à la commune s’agissant du local exploité.

Le bail avait été renouvelé pour la période du 1er janvier 2004 au 31 décembre 2012.

Par acte sous seing privé des 11 et 12 février 2013, la commune de [Localité 1] et la SARL B2C ont renouvelé le bail, et ce, pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2021. Le loyer a été fixé à 6 998 euros annuels payable en un seul terme le 15 août de chaque année.

Par acte du 20 juin 2021, la commune de [Localité 1] a notifié à la SARL B2C un congé avec offre de renouvellement et déplafonnement du loyer.

Par mémoire en date du 24 novembre 2021, la SARL B2C a accepté le principe du renouvellement du bail, mais a soutenu qu’aucune modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative du bien ne justifiait une augmentation du loyer.

Par acte du 26 septembre 2022, la SARL B2C a saisi le juge statuant en matière des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand.

Il a été demandé par cette dernière de :

— dire que le loyer du bail commercial liant les parties serait fixé conformément aux règles dites du plafonnement ;

— fixer le loyer du bail commercial renouvelé à la somme de 7 697,47 euros annuels ;

— juger que le nouveau loyer prendrait effet rétroactivement au 1er janvier 2022.

La commune de [Localité 1] sollicitait de :

— dire qu’il y avait lieu de déplafonner le montant du loyer du bail renouvelé ;

— fixer le loyer à la valeur locative des lieux ;

— fixer le loyer annuel en principal renouvelé à la somme de 14 160 euros annuels à compter du 1er janvier 2022 ;

— à titre subsidiaire, ordonner avant dire droit une mesure d’instruction.

Par jugement du 26 février 2024, le juge statuant en matière des loyers commerciaux a :

— dit que le bail commercial était renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2022 ;

— sursis à statuer sur les demandes des parties ;

— avant dire droit au fond, ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à Mme [K] [E] ;

— fixé dans l’attente de la décision sur le fond à titre provisionnel le versement du loyer à la somme de 7 600 euros par an HT et indexé ;

— sursis à statuer sur la demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réservé les dépens.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 27 mai 2025.

Par mémoire déposé au greffe par RPVA le 26 novembre 2025 et adressée par LRAR le 28 novembre 2025 à la commune de [Localité 1], la SARL Bijoux Cailloux Choux (B2C) demande au juge des loyers commerciaux de :

— dire et juger recevables et bien fondées ses demandes ;

— constatant la modification à la baisse des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré et l’absence de toute autre modification pendant cette même période des éléments mentionnés au 1° à 3° de l’article L.145-33 du code de commerce, dire et juger que le loyer du bail commercial renouvelé doit être fixé à hauteur de la valeur locative ;

— en conséquence, fixer le loyer du bail renouvelé conclu entre les parties, à la somme de 7 600 euros par an à compter rétroactivement du 1er janvier 2022 ;

— rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la commune de [Localité 1] comme étant infondées ;

— condamner la commune de [Localité 1] à lui payer et porter une somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la commune de [Localité 1] aux entiers dépens dont les frais d’expertise.

Par mémoire déposé au greffe par RPVA le 5 novembre 2025 et adressée par LRAR le 5 décembre 2025 à la SARL B2C, la commune de [Localité 1] demande au juge des loyers commerciaux, au visa des article L.145-33 et suivants du code de commerce de :

— dire et juger qu’il y a lieu de déplafonner le montant du loyer du bail renouvelé concernant le local sis [Adresse 1] à [Localité 1] ;

— fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative des lieux en application des critères définis à l’article L.145-33 du code de commerce ;

— fixer le loyer annuel en principal du bail renouvelé à la somme de 14 160 euros annuels à compter du 1er janvier 2022 ;

— condamner la SARL Bijoux Cailloux Choux au paiement dudit loyer et desdites sommes ;

— en tout état de cause, condamner la SARL Bijoux Cailloux Choux à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs derniers mémoires.

MOTIFS

— Sur la demande en fixation du loyer de renouvellement

En vertu de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1°- les caractéristiques du local considéré,

2°- la destination des lieux,

3°- les obligations respectives des parties,

4°- les facteurs locaux de commercialité,

5°- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L.145-34 prévoit qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques.

A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Il appartient au bailleur qui souhaite obtenir le déplafonnement du loyer, de rapporter la preuve de l’existence et du caractère notable de la modification des éléments mentionnés aux 1° à 4 ° de l’article L.145-33 du code de commerce.

Par jugement du 26 février 2024, le juge statuant en matière des loyers commerciaux a dit que le bail commercial était renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2022. La durée du bail avant renouvellement n’a pas été supérieure à 9 ans.

Il convient donc d’examiner si le bailleur rapporte la preuve d’une modification notable de l’un des critères énoncés à l’article L.145-33 du code de commerce, 1° à 4°.

les caractéristiques du local

Les locaux loués sont décrits de la manière suivante :

“Le fonds de commerce objet des présentes est exploité dans un local à usage commercial, situé sur la commune de [Localité 1] (Puy-de-Dôme), [Adresse 1] et au sud de celle-ci composé d’un magasin d’une superficie de 119,70 m² et d’un WC – lavabo d’une superficie de 2,42 m², soit ensemble 122,12 m²”.

Les parties s’accordent pour admettre que les caractéristiques du local n’ont subi aucune modification depuis l’entrée dans les lieux de la SARL B2C.

la destination des lieux

Il s’agit d’un local à usage commercial (notamment “le commerce de bazar”). La destination des lieux n’a pas connu de modification depuis l’entrée dans les lieux de la SARL B2C.

les obligations respectives des parties

La commune de [Localité 1] soutient que le bail initial prévoyait la prise en charge par les locataires de l’ensemble des travaux relatifs aux locaux loués, y compris ceux de l’article 606 du code civil (grosses réparations) qui n’ont jamais été réalisés, laissant le bâtiment se dégrader jusqu’à représenter un danger pour le public, notamment au niveau de la corniche ; que les locataires ont été interpellés sur le sujet ; que de telles dispositions ne sont plus possibles en application des articles L.145-40-2 et R.145-35 du code de commerce tels qu’issus de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel.

Elle fait valoir que deux locataires sur trois en ont convenu. Elle affirme avoir réalisé les travaux en accord avec la loi Pinel pour un total de 145 488,02 euros.

Elle estime que dès l’entrée en vigueur de cette loi, ses obligations en qualité de bailleur allaient être modifiées considérablement. La prise en compte de ces modifications étaient inéluctables dans leurs relations car elles sont la conséquence d’une loi intervenue durant la période d’un bail à renouveler.

La SARL B2C fait valoir en premier lieu que les modifications introduites par la loi Pinel ont trouvé application à la date de renouvellement du bail ; qu’ainsi la modification des obligations respectives des parties n’est donc pas intervenue au cours du bail expiré prenant fin le 31 décembre 2021. Elle estime que cette nouvelle répartition devra être invoquée lors du prochain renouvellement.

Au surplus, elle soutient en second lieu que la stipulation mettant à la charge du preneur les grosses réparations n’avait pas eu pour conséquence la fixation d’un loyer minoré ; qu’en outre, avant même l’application de la loi Pinel, les grosses réparations rendues nécessaires par la vétusté n’incombaient pas au preneur, mais au bailleur. Or, au cours des opérations d’expertise, la commune a reconnu que les locaux loués n’avaient jamais été restaurés préalablement aux travaux réalisés. Elle considère ainsi qu’elle ne serait être tenue pour responsable de l’inertie des précédents locataires et bailleur pendant plus de 76 ans.

Enfin, elle affirme que les travaux concernant spécifiquement son local ne s’élèvent qu’à 12 090 euros HT, la somme de 145 488,02 euros invoquée par la commune de [Localité 1] correspondant aux travaux de réfection de l’ensemble de la toiture du bâtiment et aux travaux d’étanchéité du jet d’eau sur l’esplanade.

Sur ce,

Selon l’article R.145-8 du code de commerce en son alinéa 2 : “Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.”

Il ne peut être contesté que jusqu’à l’application de la réforme législative résultant de la loi Pinel, les parties étaient libres de fixer comme elles l’entendaient la répartition des charges et des travaux entre elles, et d’en transférer au preneur la charge finale quand bien même celle-ci incomberait normalement au bailleur ; que le montant du loyer initial était fixé en tenant compte de cette répartition ; qu’il en était de même lors de la fixation de la valeur locative lors des renouvellements successifs, hormis les cas où le montant du loyer du bail renouvelé restait fixé au loyer plafonné.

Le bail renouvelé est, en l’espèce, soumis aux dispositions nouvelles en ce qui concerne la charge des travaux et la répartition des charges, et notamment de l’article R.145-35 qui dispose que:

“Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.”

Dans ces conditions, il y a bien eu une modification, au sens de l’article R.145-8 du code de commerce des obligations découlant de la loi et génératrice de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du loyer, le bailleur ne pouvant plus comme auparavant transférer au preneur la totalité de ses obligations.

Il est objecté par le preneur que cette modification n’est pas intervenue au cours du bail expiré, mais il convient de relever que l’article R.145-8 du code de commerce, ne précise pas sur ce point que la modification doit être intervenue au cours du bail expiré, alors même qu’il le précise en ce qui concerne la prise en compte des travaux d’amélioration. Par ailleurs, il est admis que s’agissant d’un déplafonnement en raison de la modification d’un élément de la valeur locative en application de l’article L.145-34 du code de commerce, la modification doit être intervenue au plus tard au moment de la prise d’effet du nouveau bail, car la valeur locative doit s’apprécier à la date du renouvellement.

Dans ces conditions, les modifications apportées par la loi aux clauses du bail renouvelé, quant à la charge des travaux sont de nature à entraîner un déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé, si elles présentent un caractère notable.

En l’espèce, le bail de 2013, reprenant les dispositions des baux antérieurs, prévoyait que la locataire “devra entretenir les ouvrages construits en parfait état de propreté et d’entretien, elle devra en outre faire uniquement à ses frais toutes les réparations quelles qu’elles soient, y compris celles que peuvent regarder le gros oeuvre, les clôtures, couvertures et le cloisonnement qui le sépare du magasin mitoyen, sans pouvoir évoquer le moindre recours contre la ville”.

Or, ainsi que le fait valoir la SARL B2C, le bail ne prévoyait pas que les travaux résultant de la vétusté incombaient à la locataire. Par conséquent, les grosses réparations rendues nécessaires par la vétusté étaient à la charge du bailleur.

Il a été reconnu au cours des opérations d’expertise aucuns travaux n’avaient été réalisés dans depuis leur mise en location ( a priori 1953 tel que figurant dans le contrat de bail), s’agissant de la toiture et de la corniche.

Dans ces circonstances, les travaux invoqués par la commune de [Localité 1] (dont le montant total ne concerne pas uniquement le commerce litigieux) lui incombaient quoi qu’il arrive. Aussi, cette prise en charge des travaux ne modifie pas notablement les obligations contractuelles des parties.

sur les facteurs locaux de commercialité

Les parties ne partagent pas la même analyse sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité, la commune de [Localité 1] concluant à une évolution très favorable, alors que la SARL B2C estime au contraire que l’évolution se situe à la baisse.

Sur ce,

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur (Cass. Civ. 3ème, 14 septembre 2011, n°10-30.825).

L’article R.145-6 du code de commerce énonce que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Ainsi, la modification des facteurs locaux de commercialité peut être définie comme un ensemble de circonstances concrètes qui, dans un quartier déterminé, ont entraîné un accroissement ou une diminution du volume des affaires commerciales.

Cet examen doit se faire sur la période du bail expiré, à savoir du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2021. Il n’y a pas lieu de tenir compte des éléments chiffrés postérieurs au 31 décembre 2021, et notamment des études invoquées par la commune de [Localité 1] de 2024 que l’expert n’aurait pas pris en compte.

Il ressort de l’analyse par l’expert judiciaire des données de l’Office du tourisme du [Localité 2] (remplissage durant les vacances, nombre de curistes à [Localité 1]) et de la presse locale que la commune de [Localité 1] a connu sur la période sus-mentionnée, une diminution de sa population, une diminution de ses commerces, et une diminution de la fréquentation par les curistes, accusées par la crise sanitaire de 2020 ; que depuis cette date, la commune a beaucoup de difficultés à reprendre de l’activité tant thermale que touristique. Les chiffres analysés incluent des données sur l’année 2021.

Or, le commerce exploité par la SARL B2C a une activité liée au tourisme (bijoux, souvenirs, cadeaux), au tourisme thermal et au passage des curistes.

Les projets de développement de la commune quant à l’activité thermale ne sont pas contestés, mais il s’agit d’éléments futurs qui ne sont pas intervenus au cours du bail expiré.

Par ailleurs, il n’est pas contestable que des travaux ont été réalisés, notamment à proximité du commerce, sur la période du bail expiré, mais il n’est pas justifié en quoi ces travaux auraient bénéficié au commerce considéré.

L’expert judiciaire conclut ainsi à une modification à la baisse des facteurs locaux de commercialité durant le bail écoulé.

* * * * *

Par conséquent, le bailleur ne rapporte pas la preuve de l’existence et du caractère notable de la modification des éléments mentionnés aux 1° à 4 ° de l’article L.145-33 du code de commerce permettant d’obtenir le déplafonnement du loyer.

Néanmoins, lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le locataire d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés au 1° à 4° de l’article L.145-33 du code de commerce (Cass. Civ. 3ème , 03 juin 2004, pourvoi n°02-18.778).

Le prix du bail renouvelé doit être fixé au montant de la valeur locative si celle-ci est inférieure au montant du loyer plafonné. Lorsque le preneur soutient que la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, une cour d’appel ne peut retenir le loyer plafond sans déterminer préalablement la valeur locative. (Cass. Civ. 3ème , 05 novembre 2014, pourvoi n°13-21.990).

Il convient donc de déterminer la valeur locative des locaux litigieux.

L’expert judiciaire a relevé qu’une expertise amiable réalisée en novembre 2019 par M. [Q], avait préconisé une valeur locative de 180 euros / m².

L’expert judiciaire estime qu’aucune explication ne vient étayer le choix de classification de “deuxième zône” (référence à la Côte Annuelle des Valeurs Callon édition 2019), la commune de [Localité 1] n’étant pas mentionnée dans la liste des communes prises en référence dans le département du Puy-de-Dôme. Il est néanmoins d’accord pour dire que le local considéré n’est pas de premier ordre, notamment par rapport à ceux se situant directement sur le [Adresse 3], puisqu’au fond de la [Adresse 1].

L’expert judiciaire indique avoir interrogé le conseil de la commune pour obtenir communication du montant du loyer réglé par les deux autres commerces abrités par le même bâtiment : il a obtenu les informations suivantes :

— Eglantine Fleurs : 9 245,65 euros par an pour une boutique de 69 m², soit 133,99 euros /m²;

— Sport Evasion : 8 977,65 euros par an pour une surface de 100 m² dont 67 m² pour le magasin, soit 89,78 euros /m² ou 133,99 m² si l’on ne retient que la surface du magasin.

La commune possède d’autres locaux commerciaux, mais n’a pas communiqué le montant des loyers.

L’expert estime que les locaux de Sport Evasion et d’Eglantine Fleurs ont une meilleure visibilité car plus large que celle du local de la SARL B2C : les locaux situés aux extrémités de l’ensemble immobilier sont visibles des deux ponts alors que celui de la SARL B2C l’est moins du même endroit de par la perspective. La végétation entre le bâtiment et la rivière masque la totalité des vitrines.

En réponse à un dire de la commune qui sollicitait que des investigations complémentaires sur les loyers à proximité, notamment du [Adresse 3], soient menées pour compléter le rapport, l’expert a indiqué que de nombreux locaux étaient vacants, que les propriétaires préféraient les conserver vides plutôt que de les louer ou les mettre en vente ; qu’il n’avait pu trouver aucun loyer susceptible de constituer une référence pour des locaux situés [Adresse 3].

Il a conclu qu’au vu de ses développements démontrant une modification des facteurs locaux de commercialité à la baisse, le déplafonnement était exclu.

Il a fixé la valeur locative à 7 600 euros par an à compter du 1er janvier 2022.

La SARL B2C rapporte la preuve que la baisse des facteurs locaux de commercialité se traduit par une baisse de son activité, baisse enregistrée entre le début et la fin du bail expiré : son expert-comptable a établi une attestation faisant état d’une baisse de chiffres d’affaires de 20,62 % entre l’exercice clos le 30 septembre 2014 et celui du 30 septembre 2021.

Le loyer plafonné ressortant à 7 776,91 euros après application de l’indice des loyers commerciaux, il y a lieu de fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022, à 7 600 euros correspondant à la valeur locative (le loyer n’est pas soumis à la TVA).

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant à l’instance, la commune de [Localité 1] sera condamnée aux dépens qui incluront les frais d’expertise judiciaire, et à payer à la SARL B2C une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire,

Vu le jugement du juge des loyers commerciaux du 26 février 2024 ;

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 7 600 euros ;

Condamne la commune de [Localité 1] à payer à la SARL Bijoux Cailloux Choux la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la commune de [Localité 1] aux dépens qui incluront les frais d’expertise judiciaire;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE