N° RG 25/00414 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FP3O

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

[Adresse 14]

[Adresse 1]

[Adresse 13]

[Localité 7]

Service civil

Sous-section 4

Minute N° 1J-S4-25/0702

N° RG 25/00414 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FP3O

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 14 NOVEMBRE 2025

du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

Association [Adresse 12],

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Vadim HAGER, avocat au barreau de COLMAR

À l’encontre de :

DÉFENDEURS

Madame [C] [E],

demeurant [Adresse 5] [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [R] [T],

demeurant [Adresse 5] [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Denis TAESCH, Vice-Président,

juge des contentieux de la protection

Greffière : Christelle VAREILLES

DÉBATS

À l’audience publique du mardi 16 septembre 2025.

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE ET RENDU EN PREMIER RESSORT, prononcé par mise à disposition publique au greffe le 14 novembre 2025 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Denis TAESCH, président, et Christelle VAREILLES, Greffière

* Copie exécutoire à :

[C] [E]

[D] [R] [T]

M^e Vadim HAGER

* Copie à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin

***

Par acte sous seing privé du 4 octobre 2012, l’Association COOPERATIVE CENTRE-ALSACE HABITAT a donné à bail à Madame [C] [E] et Monsieur [D] [R] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 11].

Un contrat de location d’un garage N°11123 situé à [Localité 9] a été conclu entre les mêmes parties, à partir du 15 octobre 2012.

Le 22 janvier 2025, l’Association [Adresse 12] a fait signifier à Madame [C] [E] et Monsieur [D] [R] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire, lui réclamant le paiement de la somme en principal de 1466,28 € au titre des loyers et charges impayés au 15 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2025, l’Association COOPERATIVE CENTRE-ALSACE HABITAT a fait assigner Madame [C] [E] et Monsieur [D] [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

«  Constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au contrat de bail conclu entre l’Association [Adresse 12] d’une part et Madame [C] [E] et Monsieur [D] [R] [T], d’autre part, portant sur les locaux d’habitation sis [Adresse 8] à [Adresse 10] ([Adresse 6]),

Le cas échéant :

«  Prononcer la résiliation du bail portant sur le logement sis [Adresse 8] à [Localité 11] et sur le garage situé résidence [Adresse 3] à [Localité 11],

En conséquence :

«  Condamner Madame [C] [E] et Monsieur [D] [R] [T], ainsi que tous occupant de leur chef, à évacuer immédiatement et sans délai, de corps et de biens, l’appartement et les garages,

«  Déclarer qu’à défaut d’évacuation volontaire, il y sera procédé avec le concours de la force publique,

«  Condamner Madame [C] [E] et Monsieur [D] [R] [T] au paiement d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux, ainsi que remise des clefs l’Association COOPERATIVE CENTRE-ALSACE HABITAT ou son mandataire,

«  Ordonner la suppression, subsidiairement la réduction du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, compte tenu du trouble de jouissance,

«  Condamner solidairement Madame [C] [E] et Monsieur [D] [R] [T] à payer une somme de 2204,60 € relative à la dette locative jusqu’à la date d’effet du commandement visant la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, subsidiairement à compter de la présente demande,

«  Condamner solidairement Madame [C] [E] et Monsieur [D] [R] [T] à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 732,32 €, à compter du 22 mars 2025, date d’effet de la clause résolutoire, en quittance ou deniers, et ce jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clefs à l’Association [Adresse 12] ou à son mandataire,

«  Déclarer que ces indemnités mensuelles d’occupation seront payables et révisables selon les mêmes modalités que le loyer initial, et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 sur production de justificatifs,

Dans l’hypothèse d’une demande de délais de paiement :

«  Débouter Madame [C] [E] et Monsieur [D] [R] [T] de leur demande de délais de paiement,

«  Subsidiairement, assortir tout délai accordé d’une clause cassatoire,

En tout état de cause :

«  Condamner Madame [C] [E] et Monsieur [D] [R] [T], en tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire, ainsi qu’à un montant de 450 € par application de l’article 700 du code civil,

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 septembre 2025 lors de laquelle l’Association COOPERATIVE CENTRE-ALSACE HABITAT, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et a remis des pièces au tribunal. Elle a indiqué que la dette locative s’élevait à 1411,38 € au jour de l’audience. Depuis mai, les locataires ont commencé à apurer leur dette locative, en reprenant le paiement du loyer à hauteur de 882,32 € par mois.

Bien que régulièrement cités, Madame [C] [E] et Monsieur [D] [R] [T] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Toutefois, l’Association [Adresse 12] a indiqué s’être entendue avec les défendeurs afin que ces derniers se voient octroyer des délais de paiement leur permettant d’apurer définitivement leur dette locative, et ce à hauteur de 150 € par mois en plus du loyer courant.

A l’issue des débats, tenus publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat de location du local d’habitation signé par les parties stipule que le loyer est payable chaque mois à terme échu. Il prévoit une clause résolutoire en cas de non-paiement des mensualités, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de location du garage N°11123 situé [Adresse 3] à [Localité 11] stipule que « s’il s’agit d’une location accessoire à celle du logement, toutes les clauses relatives à la location de celui-ci s’appliquent de plein droit à celle du garage ». Or en l’espèce le contrat de location du garage a été conclu entre les mêmes parties que le contrat de location du logement, et au courant du même mois d’octobre 2012, de sorte qu’il est bien accessoire au contrat de location du logement.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer un arriéré de loyers et de charges s’élevant à 1466,28 € selon décompte arrêté le 15 janvier 2025.

Ce commandement de payer se réfère à la clause de résiliation insérée dans le bail et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement de payer, tandis que le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter du 23 mars 2025.

Sur la solidarité

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume pas.

Madame [C] [E] et Monsieur [D] [R] [T] sont cosignataires du contrat de bail conclu le 4 octobre 2012. Ils sont désignés dans le contrat comme étant locataires solidaires.

Ainsi, ils devront être condamnés solidairement, le cas échéant, au paiement des sommes demandées.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728-2° du Code Civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

L’Association COOPERATIVE CENTRE-ALSACE HABITAT sollicite le paiement de la somme de 2204,60 € relative à la dette locative jusqu’à la date d’effet du commandement visant la clause résolutoire.

Toutefois, il résulte des déclarations faites par le bailleur à l’audience que Madame [C] [E] et Monsieur [D] [R] [T] ne sont plus redevables que de la somme de 1411,38 € au titre des loyers et charges locatives impayés au jour de l’audience (logement + garage).

Madame [C] [E] et Monsieur [D] [R] [T] ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse, ni de l’existence d’un fait susceptible de les libérer de leur obligation au paiement des loyers et des charges.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [C] [E] et Monsieur [D] [R] [T] à payer à l’Association [Adresse 12] la somme de 1411,38 € avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre des loyers et charges locatives impayés au 16 septembre 2025 (logement + garage), sous réserve de l’obtention de délais de paiement.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, à l’audience, l’Association COOPERATIVE CENTRE-ALSACE HABITAT énonce que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et ont commencé à apurer leur dette locative en s’acquittant de la somme mensuelle de 882,32 € depuis le mois de mai 2025.

Ainsi, l’arriéré locatif s’élève à 1411,38 € au jour de l’audience.

Le bailleur indique également avoir convenu d’un accord avec les défendeurs afin que ceux-ci continuent de payer 150 € en plus du loyer courant chaque mois jusqu’à apurement de la dette.

Ainsi, l’Association [Adresse 12] ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement, à conditions qu’ils soient assortis d’une clause cassatoire.

Il convient d’octroyer aux locataires des délais de paiement et ce dans les conditions prescrites au dispositif de la présente décision.

Madame [C] [E] et Monsieur [D] [R] [T], qui se sont maintenus dans les lieux et ont d’ores et déjà commencé à apurer l’arriéré locatif, entendent nécessairement bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus durant le cours des délais de paiement accordés, et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué s’ils sont respectés.

Mais à défaut de paiement, au cours de cette période, d’une seule mensualité à son échéance, ou d’un loyer courant postérieur au prononcé du présent jugement, et sans nécessité d’une mise en demeure :

«  la clause résolutoire reprendra son plein effet,

«  Madame [C] [E] et Monsieur [D] [R] [T] devront libérer les lieux, au besoin avec le concours de la force publique,

«  Le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire, ils ne seront pas condamnés au paiement d’une astreinte,

«  Aucun motif n’étant avancé pour étayer la demande d’expulsion immédiate et sans délai des défendeurs, à savoir de dispenser le bailleur de l’obligation de respecter un délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il n’y sera pas fait droit,

«  l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,

«  Madame [C] [E] et Monsieur [D] [R] [T] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 732,32 €, augmentée de l’indexation prévue au contrat de bail, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur,

«  ces indemnités mensuelles d’occupation seront payables et révisables selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 sur production de justificatifs.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [E] et Monsieur [D] [R] [T], qui succombent, supporteront solidairement les entiers dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 janvier 2025.

L’équité commande de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. Il y a lieu de le rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail en date du 4 octobre 2012 liant les parties ont été acquis à la date du 23 mars 2025,

CONDAMNE solidairement Madame [C] [E] et Monsieur [D] [R] [T] à payer à l’Association COOPERATIVE CENTRE-ALSACE HABITAT la somme de 1411,38 € (mille quatre cent onze euros et trente-huit centimes) au titre des loyers et des charges locatives impayés au 16 septembre 2025 (logement + garage),

DIT que cette somme produit intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Madame [C] [E] et Monsieur [D] [R] [T] à s’acquitter de la dette en 9 mensualités de 150 € (cent-cinquante euros), le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le loyer et les charges courants, et une 10e mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer et des charges courants et sans autre formalité :

«  la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

«  la clause résolutoire reprendra son plein effet,

«  faute de départ volontaire du logement sis [Adresse 8] à [Localité 11] et du garage N°11123 situé [Adresse 3] à [Localité 11], il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [C] [E] et Monsieur [D] [R] [T] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

«  Madame [C] [E] et Monsieur [D] [R] [T] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi (logement + garage), soit la somme mensuelle de 732,32 € (sept cent trente-deux euros et trente-deux centimes), augmentée de l’indexation prévue au contrat de bail, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur,

«  ces indemnités mensuelles d’occupation seront payables et révisables selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 sur production de justificatifs,

«  Rejette la demande de prononcé d’astreinte,

REJETTE les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Madame [C] [E] et Monsieur [D] [R] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 janvier 2025,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 14 novembre 2025, par Denis TAESCH, président, et signé par lui et la greffière.

La Greffière

Le Président