TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 21]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 13/05801 – N° Portalis DBW3-W-B65-PVX3

AFFAIRE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT BPI ( la SELARL PHARE AVOCATS)

C/

[R] [Y] (la SELAS [D] & ASSOCIES)

[M] [S] épouse [Y] (la SELAS [D] & ASSOCIES)

[T] [F] (la SCP RIBON – KLEIN)

S.A.S. LCS ET ASSOCIES (la SCP RIBON – KLEIN)

[P] [J] (la SELARL PROVANSAL D'[A] [K] & ASSOCIÉS)

S.C.P. [P] [J] [W] [B] [I] (la SELARL PROVANSAL D'[A] [K] & ASSOCIÉS)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 23 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe

BERBIEC Alexandre, Juge

SPONTI Anna, Juge

Greffier : FAVIER Lindsay

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 24 Octobre 2025 et prorogé au 06 novembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2025 prorogé au 06 novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe

BERBIEC Alexandre, Juge

SPONTI Anna, Juge

Greffier lors du prononcé : DAHMANI Nadia

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD)

Société Anonyme au capital de 124 821 566 euros dont le siège social est [Adresse 6], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 379 502 644, agissant par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), société Anonyme au capital de 117 386 000 euros dont le siège social était [Adresse 9], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 381 804 905, à la suite d’une fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1 er mai 2017

représentée par Maître Frédéric BERGANT de la SELARL PHARE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Jean-François PUGET, avocat au barreau de PARIS

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [R] [Y]

né le [Date naissance 5] 1959 à [Localité 16] (ISERE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Christophe JERVOLINO de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Valérie GABARRA, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame [M] [S] épouse [Y]

née le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 16] (ISERE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Christophe JERVOLINO de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Valérie GABARRA, avocat au barreau de GRENOBLE

Monsieur [T] [F]

né le [Date naissance 8] 1948 à [Localité 12] (Algérie) de nationalité Française

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

S.A.S. LCS ET ASSOCIES – Notaires du [Adresse 14]

dont le siège social est [Adresse 17] à [Adresse 10] [Localité 15] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège ;

représentée par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [P] [J]

né le [Date naissance 4] 1960 à [Localité 21], de nationalité Française, Notaire, domicilié [Adresse 13]

représenté par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

S.C.P. [P] [J] [W] [B] [I]

dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

[R] [Y] et [M] [Y] née [S] ont acquis plusieurs biens immobiliers à l’aide de huit prêts, souscrits auprès de sept banques différentes pour un montant total de 1 916 340 €.

Afin de financer l’acquisition de deux appartements en l’état futur d’achèvement au sein des résidences « [Adresse 18] » à [Localité 23] et « [Adresse 22] » à [Localité 20], [R] [Y] et [M] [Y] née [S] ont souscrit à deux offres de prêt émise le 20.07.2007 par la société la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) aux droits de laquelle vient la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), d’un montant de 83 009€ et 195 076€.

Les actes ont été renouvelés en la forme authentique le 11.12.2007 devant Me [F], notaire à [Localité 11] et le 16.11.20067 devant Me [J] notaire à [Localité 21].

Ils n’en ont pas honoré toutes les échéances, de sorte que l’établissement prêteur leur a notifié la déchéance du terme le 05.05.2011.

*

Exposant avoir été victimes d’agissements frauduleux de la société APOLLONIA, agent immobilier s’étant présenté comme gestionnaire de patrimoine immobilier et intermédiaire en opérations de banque, les ayant conduits à s’endetter de façon inconsidérée, et mettant en cause la responsabilité de plusieurs établissements bancaires, ainsi que de Maître [Z] [F] et la SCP RAYBAUDO [O] [F] COURANT LESTRONE, notaires intervenus dans le cadre de ces opérations, nombreux particuliers dénonçant des agissements similaires, ont déposé une plainte auprès du procureur de la République près le tribunal de grande instance de MARSEILLE, qui a ouvert une information judiciaire, notamment, d’escroquerie en bande organisée et faux en écritures publiques.

Une ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel a été rendue courant 2022 ; elle a été partiellement confirmée par un arrêt de la chambre de l’instruction de la cour d’appel d'[Localité 11] en date du 15.03.2023.

La chambre criminelle de la Cour de cassation a rejeté les pourvois formés sur cet arrêt, et le tribunal correctionnel connaît désormais de la procédure pénale au fond.

*

[R] [Y] et [M] [Y] née [S] ont assigné la société APOLLONIA, et plusieurs établissements bancaires, dont la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), aux droits et obligations de laquelle vient aujourd’hui la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE, par actes d’huissier des 10 et 11 décembre 2009 en indemnisation des préjudices subis du fait de ces opérations et en déchéance du droit aux intérêts au taux contractuel.

Cette procédure est enregistrée sous le n° de RG 10/03805.

Le juge de la mise en état, par ordonnance en date du 07.07.2011, a ordonné le sursis à statuer « jusqu’au prononcé d’une décision pénale définitive suite à l’information ouverte devant le juge d’instruction de [Localité 21] » et ordonné le retrait du rôle

*

Par acte d’huissier du 06.12.2011, la société la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) aux droits de laquelle vient la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) a fait assigner [R] [Y] et [M] [Y] née [S] devant le tribunal de grande instance de GRENOBLE, aux fins de les voir condamner, à titre principal, à lui payer les sommes de 84 142,03€ et 178 451,53 respectivement dues au titre des prêts n°2095140 A et n°2095340 T qu’elle leur a consenti, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la capitalisation des intérêts et 24 000 € de dommages-intérêts.

Par ordonnance en date du 26.09.2012, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de GRENOBLE s’est dessaisi au profit du tribunal de grande instance de MARSEILLE.

Cette procédure est arrivée au service de l’enrôlement le 14.05.2013 et été enregistrée sous le n°13/5801.

*

Par ordonnance en date du 07.09.2017 le juge de la mise en état du tribunal de céans a :

— Déclaré recevable l’intervention volontaire de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits et obligations de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER,

— Rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,

— Rejeté la demande de sursis à statuer formée par [R] [Y] et [M] [Y] née [S],

— Rejeté la demande de provision formée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,

— Condamné in solidum [R] [Y] et [M] [Y] née [S] à verser à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT la somme de 1.000,00 Euros, sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile,

— Rejeté la demande formée par [R] [Y] et [M] [Y] née [S] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Renvoyé la cause et les parties à l’audience de mise en état et enjoint à [R] [Y] et [M] [Y] née [S] de conclure au fond pour cette date,

— Condamné in solidum [R] [Y] et [M] [Y] née [S] aux dépens de l’incident.

Cette décision a été confirmée par la cour d’appel d'[Localité 11] le 13.09.2018.

*

Par ordonnance en date du 19.11.2020, le juge de la mise en état a :

— Déclaré recevable la demande de sursis à statuer formée par [R] [Y] et [M] [Y] née [S],

— Sursis à statuer jusqu’à ce qu’une juridiction pénale se soit prononcée définitivement sur les faits dénoncés,

— Condamné la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à verser à [R] [Y] et [M] [Y] née [S] ensemble la somme de 1.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Rejeté la demande formée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamné la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT aux dépens du présent incident.

Par arrêt en date du 21.10.2021, la cour d’appel d'[Localité 11] a infirmée cette décision du 19.11.2020.

Statuant à nouveau, la cour a déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer formée par [R] [Y] et [M] [Y] née [S] et dit n’y a voir lieu à surseoir à statuer et les a condamnés à verser la somme de 2000 € au CIFD au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

*

Par ordonnance en date du 01.06.2023, le juge de la mise en état a :

— Constaté que le désistement de [R] [Y] et [M] [Y] née [S] relatif à leur demande de sursis à statuer est parfait;

— Rejeté la demande de condamnation à une amende civile, comme étant incompétent pour en connaître ;

— Rappelé que l’affaire est renvoyée à l’audience de mise en état et que le conseil de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits et obligations de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) devra avoir conclu au fond pour cette date ;

— Condamné solidairement [R] [Y] et [M] [Y] née [S] à payer à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits et obligations de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), une somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles de l’incident ;

— Rejeté toutes les autres demandes des parties ;

— Condamné in solidum [R] [Y] et [M] [Y] née [S] au paiement des dépens de l’incident.

*

Les 02 et 03 mai 2024, [R] [Y] et [M] [Y] née [S] ont assigné en intervention forcée [Z] [F] et la Société par actions simplifiées LCS ET ASSOCIES — NOTAIRES DU [Adresse 14], (anciennement la SCP [N] [F] COURANT LETROSNE), [P] [J] et la société civile professionnelle SCP [P] [J]- [W] [B] [I], aux fins de voir :

« ORDONNER la jonction de la présente assignation en intervention forcée avec l’instance pendante devant le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE 3ème chambre cabinet [Immatriculation 7]/05801;

DECLARER et ORDONNER commun à Me [Z] [F], la SAS LCS ET ASSOCIES – NOTAIRES DU [Adresse 14], Me [J], et la société civile professionnelle SCP [P] [J]- [W] [B] [I] la décision définitive et irrévocable au fond et l’ordonnance d’incident à rendre par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE 3ième chambre cabinet 3 RG 3/05801 ;

CONDAMNER solidairement Me [Z] [F], la SAS LCS ET ASSOCIES — NOTAIRES DU [Adresse 14], Me [J], et la société civile professionnelle SCP [P] [J]- [W] [B] [I], aux entiers dépens sur l’instance en déclaration de jugement commun. »

Ce dossier a été enregistré sous le n° RG 24/05554

Les affaires enregistrées sous le n°24/05554 et sous le n°13/5801 ont été jointes par mention au dossier le 03.10.2024.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 06.03.2025, l’instruction de l’affaire a été clôturée et l’audience au fond fixée au 23.05.2025.

*

Dans des conclusions du 02.12.2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, la SA CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits et obligations de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), demande au visa des articles 1108, 1116, 1134,1147, 1154, 1319, 1351 et 2224 du Code civil, les articles L.137-2 et suivants du Code de la consommation, et des articles 14, 31, 73, 100, 101, 122, 480, 700 et 771 du Code de procédure civile, de :

• Sur la demande de sursis à statuer de Monsieur et Madame [Y]

— DECLARER la demande de sursis à statuer de Monsieur et Madame [Y] irrecevable

o Subsidiairement, si la demande de sursis à statuer était déclarée recevable

— REJETER la demande de sursis à statuer de Monsieur et Madame [Y]

• Sur la demande principale de la société CIFD

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] à verser à la société CIFD la somme de 196.441,21 € (à parfaire) au titre du prêt n°2095340 T 001

— JUGER que cette somme portera intérêt en vigueur à la date et à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] à verser à la société CIFD la somme de 84.748,73 € (à parfaire) au titre du prêt n°2095140 A 001

— JUGER que cette somme portera intérêt en vigueur à la date et à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD

— ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l’article 1154 du Code civil.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] à verser à la société CIFD la somme de 27.800 € à titre de dommages et intérêts

• Sur l’exception de nullité pour dol invoquée par Monsieur et Madame [Y]

— DECLARER l’exception de nullité pour dol invoquée par Monsieur et Madame [Y] irrecevable comme prescrite

o Subsidiairement, si l’exception de nullité était déclarée recevable

— REJETER l’exception de nullité pour dol invoquée par Monsieur et Madame [Y]

• Sur la demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels des contrats de prêt de Monsieur et Madame [Y] -

DECLARER la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [Y] de déchéance des intérêts conventionnels irrecevable.

o Subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable

— REJETER la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [Y] de déchéance des intérêts conventionnels

o Davantage subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable et les dispositions du Code de la consommation applicables

— REJETER la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [Y] de déchéance des intérêts conventionnels

• Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de Monsieur et Madame [Y]

— DEBOUTER Monsieur et Madame [Y] de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts

• En tout état de cause

— DEBOUTER Monsieur et Madame [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] à verser à la société CIFD somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi, qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Frédéric BERGANT, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile

Dans des conclusions en date du 06.02.2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, [R] [Y] et [M] [Y] née [S] demandent au visa des articles 04, 11, 73, 101, 138 et 771 du Code de procédure civile, de l’article 1240 du Code civil, de l’article 4 du Code de procédure pénale et des articles L.121-21 et suivants, L.312-7 et suivants et L.313-1 et suivants du Code de la consommation au tribunal de :

« JUGER les Consorts [Y] recevables et biens fondés en ses demandes fins et conclusions.

En conséquence y faisant droit,

JUGER que les dispositions du Code de la Consommations seront déclarées applicables à Monsieur et Madame [H]

Vu l’article L312-10 du Code de la consommation dans leur rédaction applicable à l’offre litigieuse ;

VU les offres de prêt de BPI du 20/07/2007 établies pour 2 prêts d’un montant respectif de 195.076 € et 83.009 €

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPPEMENT de ses demandes au titre des intérêts conventionnels et indemnité de résiliation ;

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPPEMENT à restituer aux époux [Y] les sommes payées au titre des intérêts conventionnels;

Vu l’article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable à l’offre en cas de nullité de

l’offre et l’article 1142 du Code civil en cas de rejet de la demande de nullité de l’offre ;

CONDAMNER la CIFD BPI à verser aux Consorts [Y] une somme de 275.300 € à titre de dommages et intérêts et ordonner compensation le cas échéant avec la créance éventuellement retenue au bénéfice de la CIFD.

A défaut de nullité de l’offre : Vu les articles L312-7 et L312-10 du Code de la consommation dans leur rédaction applicable à l’offre litigieuse ;

ORDONNER la déchéance totale des intérêts conventionnels ;

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPPEMENT de ses demandes au titre des intérêts conventionnels ;

A titre encore plus subsidiaire sur les intérêts et capitalisation ;

Vu les articles L312-23, L321-21 et L321-22 du Code de la consommation ;

DEBOUTER la banque de sa demande condamnation aux intérêts conventionnels au taux de 4,! 0 % ;

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPPEMENT de sa demande de capitalisation des intérêts ;

Sur les indemnités réclamées par CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT :

Vu l’article 1152 ancien du Code civil et les articles L312-23, L321-21 et L321-22 du

Code de la consommation ;

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses demandes au titre de l’indemnité contractuelle de résiliation, et de ses demandes de dommages intérêts

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses plus amples demandes, fins et conclusions

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPPEMENT à payer aux époux [Y] une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de

Procédure Civile ;

REJETER l’exécution provisoire ;

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPPEMENT aux dépens. »

Dans des conclusions en date du 06.12.2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, [Z] [F] et la SAS LCS ET ASSOCIES – NOTAIRES DU [Adresse 14], demandent au tribunal de :

« Sur la déclaration de jugement commun, le concluant s’en rapporte à justice à la condition:

« Sur la déclaration de jugement commun, le concluant s’en rapporte à justice à la condition:

— De juger que la décision à intervenir le sera dans le cadre des rapports contractuels entre la banque et ses emprunteurs et non sur la base des actes notariés qui ne sont pas critiqués, ni soumis à appréciation de la juridiction ;

— Juger que le Notaire n’a pas à supporter les conséquences des choix résultant de la volonté des parties de ne pas utiliser les copies exécutoires ;

— Condamner les emprunteurs à payer à la société concluante la somme de 3 500 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Les débouter de leur demande de condamnation aux dépens et les condamner aux dépens de la présente instance. »

Dans des conclusions en date du 05.12.2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, [P] [J] et la SCP [P] [J]- [W]-[B] [I], demandent au tribunal de :

« Sur la déclaration de jugement commun et sous réserves de la recevabilité de la demande, les concluants s’en rapportent à justice à la condition :

— De juger que le jugement à intervenir le sera dans le cadre des rapports contractuels entre la banque et ses emprunteurs et non sur la base des actes notariés qui ne sont pas critiqués,

— Juger que le Notaire n’a pas à supporter les conséquences des choix résultant de la volonté des parties de ne pas utiliser les copies exécutoires,

— Condamner Monsieur [R] [Y] et Madame [M] [Y] née [S] à payer aux concluants la somme de 3 000€ par application de l’article

700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.»

L’affaire a été plaidée à l’audience au fond du 23.05.2025 et mise en délibéré au 24.10.2025. Cette date a été prorogée en raison d’une réorganisation du service.

SUR CE :

Sur la question de l’application du Code de la consommation

Les parties débattent de l’application ou non du Code de la consommation aux dossiers en cause, de plein droit ou par la volonté des parties.

Sur l’applicabilité de plein droit du Code de la consommation

Le Code de la consommation, dans sa version en vigueur en 2005, prévoyait en son titre 1er relatif au crédit un chapitre 2 relatif au crédit immobilier, dont la section relative au champ d’application comportait les trois articles suivants :

— Article L312-1 : « Au sens du présent chapitre, est considérée comme :

a) Acquéreur, toute personne qui acquiert, souscrit ou commande au moyen des prêts mentionnés à l’article L. 312-2 ;

b) Vendeur, l’autre partie à ces mêmes opérations. »

— Article L312-2 : « Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux prêts qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique, sont consentis de manière habituelle par toute personne physique ou morale en vue de financer les opérations suivantes :

1° Pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel d’habitation :

a) Leur acquisition en propriété ou en jouissance ;

b) La souscription ou l’achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété ou en jouissance ;

c) Les dépenses relatives à leur construction, leur réparation, leur amélioration ou leur entretien lorsque le montant de ces dépenses est supérieur à celui fixé en exécution du dernier alinéa de l’article L. 311-3 ;

2° L’achat de terrains destinés à la construction des immeubles mentionnés au 1° ci-dessus. »

— Article L312-3 : « Sont exclus du champ d’application du présent chapitre :

1° Les prêts consentis à des personnes morales de droit public ;

2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ;

3° Les opérations de crédit différé régies par la loi n° 52-332 du 24 mars 1952 relative aux entreprises de crédit différé lorsqu’elles ne sont pas associées à un crédit d’anticipation. »

Les emprunteurs sont tous les deux médecins.

Les fiches de renseignements bancaires remplies indiquent des revenus mensuels à hauteur de 9040,66€.

Ils ont acquis au moins neuf biens immobiliers à l’aide de huit prêts, pour un montant de 1 916 340 €.

Ces biens étaient destinés à la location, et les loyers acquis cumulés devaient leur procurer la moitié de leurs revenus ou la somme minimale de 23 000 € au titre des loyers annuels, pour permettre au mécanisme fiscal recherché d’opérer.

Dans ces conditions, les acquisitions financées par les prêts en cause s’analysent en des prêts destinés à financer une activité professionnelle de personnes qui, à titre habituel, quoiqu’accessoire à une autre activité, procurent des fractions d’immeuble bâtis en jouissance.

Le Code de la consommation ne trouvait donc pas à s’appliquer de plein droit à ces crédits.

Sur l’applicabilité conventionnelle du Code de la consommation

Les emprunteurs se prévalent d’une application conventionnelle du Code de la consommation aux crédits en cause, alors que les contrats s’y référaient de manière non équivoque et en respectaient les termes, et que la banque savait que les biens avaient une vocation para-hôtelière.

La banque indique quant à elle ne pas avoir pu consentir de manière éclairée à l’application du Code de la consommation, en raison de la dissimulation par les emprunteurs de « l’empilement » de 7 prêts immobiliers en quelques années, mécanisme que la banque ne connaissait pas, alors même qu’elle ne leur a accordé que deux prêts.

La partie qui se prévaut d’une soumission volontaire aux dispositions du Code de la consommation doit en démontrer le caractère exprès et éclairé.

La référence à des textes du Code de la consommation sur un formulaire pré-imprimé ne saurait, à elle seule, en rapporter la preuve, pas plus que les paraphes en bas de chaque page ou signatures à la fin.

En revanche, l’absence d’indications relative à l’ampleur des acquisitions déjà faites et à venir, ou la mention sur la fiche de réservation « LMNP » (loueur meublé non professionnel), sont de nature à induire la banque en erreur et à l’empêcher d’apprécier si le prêt souscrit remplissait les conditions d’application du Code de la consommation.

En la présente espèce, les emprunteurs procèdent par voie d’allégation en indiquant que la banque savait que les biens acquis étaient des résidences para-hôtelières, et verse aux débats des documents relatifs à d’autres emprunteurs, qui ne sont donc pas applicables à la présente espèce.

Il n’est démontré que la production de fiches de renseignements bancaires, indiquant leur qualité de loueurs de meublés non professionnels et le versement de contrats de réservation des biens acquis en l’état futur d’achèvement.

Les fiches de renseignements bancaires portent également mention, au titre du patrimoine des emprunteurs, de deux résidences locatives.

En ce qui concerne le fonctionnement de la banque, il résulte de l’ordonnance de règlement du juge d’instruction visée dans l’exposé du litige, par un mail interne en date du 19.10.2005, il avait été attiré l’attention des salariés de la BPI sur les demandes de crédit « apportées » par la société APOLLONIA. Ce mail, adressé par [W] [C], secrétaire général de BPI, à divers employés de la BPI, sous l’objet « LMNP APOLLONIA » contenait la phrase suivante : « toutefois il est indispensable de préciser les éléments suivants pour établir une relation saine et durable avec cet apporteur, sachant que nous sommes en haut du cycle de l’immobilier :

— L’agence doit rencontrer les clients (sauf impossibilité avérée) […] .

— L’analyse du dossier sera faite en considérant que l’absence de marge hypothécaire devra être systématiquement compensée par un renforcement de la qualité du risque lié aux emprunteurs (donc sélectivité accrue) […] »

Au regard des informations générales dont disposait la banque, et de la procédure qu’elle s’est imposée en interne, la validation à la même date, pour des clients « apportés » par Apollonia, de deux contrats visant à financer des biens meublés, alors même qu’ils disposaient déjà de revenus locatifs pour deux biens, ne pouvait créer la moindre ambiguïté sur le fait que cette activité n’était manifestement plus celle de consommateurs.

La banque ne peut donc pas prétendre qu’elle ignorait tout de la situation des emprunteurs ; elle s’est engagée en toute connaissance de cause, et a donc volontairement souscrit l’application des dispositions du Code de la consommation aux contrats de crédit en cause.

Sur la demande de paiement de la banque au titre des crédits

Sur la demande de nullité des prêts

Les emprunteurs se prévalent de la violation des dispositions relatives au délai de rétractation pour soulever la nullité des contrats en cause.

La banque se prévaut de la prescription de ce moyen, soulevé pour la première fois par conclusions du 16.09.2019.

Les emprunteurs excipent de ce que leur plainte pénale du 27.11.2009 aurait interrompu le délai de prescription.

Sont interruptifs de prescription, aux termes des articles 2240 à 2244 du Code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, la demande en justice, même en référé, et ce jusqu’à l’extinction de l’instance, par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée.

Par ailleurs, les articles 2230 et 2231 du code de procédure civile disposent que :

« La suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru. »« L’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien. »

[R] [Y] et [M] [Y] née [S] n’indiquent pas en quoi une instance distincte au fond, devant une juridiction pénale et portant sur d’autres faits et fondements juridiques serait de nature à interrompre les délais de prescription applicables à la présente instance.

Surabondamment, à supposer l’interruption de l’instance acquise en 2009, un nouveau délai de 5 ans aurait alors recommencé à courir, de sorte que les conclusions survenues en 2019 seraient très largement ultérieures à l’acquisition du délai de prescription, et la prescription également acquise.

Sur la demande de déchéance des droits aux intérêts

Les emprunteurs se prévalent de la violation des dispositions relatives à l’envoi postal des offres de prêt visant à empêcher les emprunteurs d’exercer leur délai de rétractation.

Ils se prévalent de ce que l’enveloppe versée aux débats ne serait pas identifiable à la présente espèce, non renseignée de leur main et postée de [Localité 21] où ils ne résident pas.

La banque affirme avoir adressé ce document aux emprunteurs, que cela serait mentionné au contrat et que ceux-ci s’en seraient prévalu lors du dépôt de plainte.

De première part, il convient de relever, d’une part, que les enveloppes versées aux débats par les emprunteurs se rapportent à d’autres contrats, concernant des tiers, et que la banque ne justifie d’aucune enveloppe, d’autre part, qu’aucune mention relative à l’envoi postal des offres à [R] [Y] et [M] [Y] née [S] ne résulte de leur plainte.

Par ailleurs, aux termes de l’article L 312-7 du Code de la Consommation, dans sa version applicable au 16.11.2005 :

« Pour les prêts mentionnés à l’article L. 312-2, le prêteur est tenu de formuler par écrit une offre adressée gratuitement par voie postale à l’emprunteur éventuel ainsi qu’aux cautions déclarées par l’emprunteur lorsqu’il s’agit de personnes physiques. »

Aux termes d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, l’inobservation de cette règle de forme est sanctionnée par la déchéance du droit aux intérêts.

Cette règle a d’autant plus de sens que c’est le cachet de la poste qui permet au juge de contrôler le respect du délai de réflexion de 10 jours, prévu à l’article L312-10 du même code.

L’article L. 312-33 de ce même code dans cette même version disposait que : « Le prêteur ou le bailleur qui ne respecte pas l’une des obligations prévues aux articles L. 312-7 et L. 312-8, à l’article L. 312-14, deuxième alinéa, ou à l’article L. 312-26 sera puni d’une amende de ancienne rédaction : 3 700 €.

Le prêteur qui fait souscrire par l’emprunteur ou les cautions déclarées, ou reçoit de leur part l’acceptation de l’offre sans que celle-ci comporte de date ou dans le cas où elle comporte une date fausse de nature à faire croire qu’elle a été donnée après expiration du délai de dix jours prescrit à l’article L. 312-10, sera puni d’une amende de 30 000 €.

La même peine sera applicable au bailleur qui fait souscrire par le preneur ou qui reçoit de sa part l’acceptation de l’offre sans que celle-ci comporte de date ou dans le cas où elle comporte une date fausse de nature à faire croire qu’elle a été donnée après l’expiration du délai de dix jours prescrit à l’article L. 312-27.

Dans les cas prévus aux alinéas précédents, le prêteur ou le bailleur pourra en outre être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge. »

La banque ne prouve pas l’envoi postal, pour aucun des crédits en cause. En effet, elle ne produit aucune des enveloppes de retour, ni aucun justificatif d’envoi.

Ce fait est conforme à la pratique de la banque mise en évidence dans l’ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel, qui met en exergue qu’APOLLONIA sollicitait des établissements bancaires de lui adresser les offres de prêts directement, au prétexte d’un gain de temps.

De fait, cette pratique avait pour conséquence de priver les emprunteurs de l’original de l’offre, d’une part, et du délai de rétractation de 10 jours, d’autre part.

L’absence de production des justificatifs a pour conséquence de priver le juge de la possibilité de contrôler le respect du délai de réflexion de 10 jours.

Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande de déchéance du droit aux intérêts, pénalités et majorations subséquentes. Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande visant à qualifier l’indemnité de résiliation de clause pénale.

L’article L. 312-23 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, et l’article 1154 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, prévoient qu’aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux qui sont mentionnés aux articles L. 312-21 et L. 312-22 du code de la consommation ne peuvent être mis à la charge de l’emprunteur dans les cas de remboursement par anticipation d’un prêt immobilier ou de défaillance prévus par ces articles.

Il ne peut donc être fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.

Sur les sommes dues au titre du prêt n°2095340 T 001

La banque indique qu’à la date du 5 mai 2011, sa créance s’élevait à la somme de 196.441,21 €, décomposée comme suit :

o Echéances impayées : 17.650,18 €

o Capital restant dû au 5 avril 2011 : 165.622,45 €

o Intérêts dus au 5 mai 2011 : 339,50 €

o Indemnité contractuelle : 12.829,08€.

Elle ne justifie pas d’un décompte permettant de distinguer les intérêts du capital au titre des échéances impayées, de sorte que les sommes demandées à ce titre seront rejetées.

[R] [Y] et [M] [Y] née [S] seront donc condamnés solidairement à payer à la banque une somme de 165.622,45 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la déchéance du terme du 05.05.2011.

Sur les sommes dues au titre du prêt n°2095140 A 001

La banque indique qu’à la date du 5 mai 2011, sa créance s’élevait à la somme de 84.748,73 €, décomposée comme suit :

o Echéances impayées : 4.609,55 €

o Capital restant dû au 5 avril 2011 : 78.607,36€

o Capital non débloqué : 4.150,15 €

o Intérêts au 5 mai 2011 : 147.30 €

o Indemnité contractuelle : 5.534,67 €.

Elle ne justifie pas d’un décompte permettant de distinguer les intérêts du capital au titre des échéances impayées, de sorte que les sommes demandées à ce titre seront rejetées.

[R] [Y] et [M] [Y] née [S] seront donc condamnés solidairement à payer à la banque une somme de 78.607,36€, assortie des intérêts au taux légal à compter de la déchéance du terme du 05.05.2011.

Sur la demande indemnitaire des emprunteurs

Sur la responsabilité de la banque du fait de ses « cocontractants »

Les emprunteurs se prévalent de ce que la banque serait responsable des agissements fautifs de ceux qu’ils qualifient alternativement de cocontractants ou de mandataires, APOLLONIA et FRI.

La banque conteste tout mandant la liant à APOLLONIA.

En ce qui concerne FRI

Pour ce qui concerne l’intervention de la société FRI dans les contrats en cause, les emprunteurs se contentent de procéder par allégation sans jamais démontrer son intervention.

Les moyens tirés de cet argument, notamment relatifs à l’intervention d’un second intermédiaire, seront donc écartés.

Sur la qualification d’intermédiaire en opérations de banque ou de mandataire d’Apollonia

Les emprunteurs se prévalent de ce que la société APOLLONIA aurait été le mandataire du CIFFRA, selon contrat du 24.03.2004, de sorte qu’il serait responsable des agissements de celui-ci.

Ils la qualifient également d’intermédiaire en opérations de banque.

Il convient tout d’abord de relever que la pièce 19 versée aux débats n’est pas un contrat du 24.03.2004, mais un document intitulé « convention 2001 », signé mais non daté, portant mention d’un terme au 31.12.2001 et renouvelable tacitement chaque année.

L’article L519-1 du code monétaire et financier, dans sa version en vigueur du 01 janvier 2001 au 01 novembre 2009, disposait que : « Est intermédiaire en opérations de banque toute personne qui, à titre de profession habituelle, met en rapport les parties intéressées à la conclusion d’une opération de banque, sans se porter ducroire. »

La « convention 2001 » liant le CIFFRA à la SAS APOLLONIA stipulait en :

— son article 1 : « La présente convention a pour objet de définir les droits et obligations des parties quant à la présentation par APOLLONIA au CIF Rhône-Ain de clients demandeurs de financements immobiliers. »

— son article 8 : « Le C.I.F, Rhône Ain peut être en relation avec plusieurs apporteurs d’affaires ou avec ses clients directs. Au cas où un même dossier lui serait proposé par plusieurs canaux, la priorité est donnée à ce celui [sic] qui est déposé le premier. »

Par ailleurs, cette convention décrit les obligations qui en découlent comme suit :

— « Le C.I.F. Rhône-Ain reste seul juge de ses décisions en matière d’octroi des crédits et des garanties dont il pourra s’entourer en la matière. Il n’a pas à les motiver à l’apporteur. APOLLONIA ne peut en aucun cas prendre un engagement quelconque pour le compte du C.I.F. Rhône Ain. » (article 3 de la convention 2001)

— « Le prescripteur déclare avoir une parfaite connaissance de toutes les lois qui régissent sa mission et s’engage au les respecter scrupuleusement sans que la responsabilité du C.I.F. Rhône Ain puisse être engagée. » (article 10 de la convention 2001).

Aux termes du contrat, la SAS APOLLONIA est donc désignée comme apporteur d’affaires, et non comme intermédiaire en opérations de banque, et APOLLONIA ne peut engager la responsabilité du CIFFRA. Ce contrat ne peut donc pas être qualifié de mandat.

Les demandes de condamnation du CIFFRA du fait des agissements d’APOLLONIA seront donc rejetées.

Sur la responsabilité personnelle de la banque

Il convient tout d’abord de relever que les emprunteurs procèdent par amalgame en indiquant que les investigations pénales ont relevé un fonctionnement identique des banques qu’ils appellent « CIF » dans leurs conclusions (CIFFRA, CIFMED et BPI).

La simple lecture de l’ordonnance et de l’arrêt de règlement démontre que ce n’est pas le cas et que ces banques n’avaient pas exactement le même schéma de fonctionnement.

C’est donc en raison de cet amalgame que les emprunteurs indiquent que la banque avait un cheminement spécial pour les emprunts apportés par Apollonia.

Il ne pourra donc être tiré aucune conséquence de droit de telles allégations.

Sur les manquements de la banque à ses devoirs

Les demandeurs se prévalent de fautes de la banque qui justifieraient une indemnisation venant en compensation avec les condamnations en paiement.

L’établissement prêteur de deniers supporte un devoir général d’information, une obligation de mise en garde, sous certaines conditions, et un devoir de conseil, si la banque a pris un engagement en ce sens.

L’emprunteur qui a fait des déclarations inexactes ou incomplètes sur sa situation financière ne peut pas reprocher à la banque un manquement à son obligation du mettre en garde, ou de se renseigner, sauf anomalie apparente.

Sauf anomalie apparente, la banque peut se fier aux informations transmises par l’emprunteur pour évaluer sa solvabilité et son risque d’endettement excessif.

L’article 1147 du Code civil, dans sa version en vigueur du 21 mars 1804 au 01 octobre 2016, disposait que : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

L’obligation de mise en garde, prévue à l’ancien article 1147 du Code civil, est subordonnée à deux conditions : la qualité d’emprunteur non averti et l’existence, au regard des capacités financières de l’emprunteur, d’un risque d’endettement né de l’octroi du prêt.

Sur le devoir d’information

Les deux crédits en cause ont été souscrits simultanément sur la base de deux fiches de renseignements bancaires datées du 12.07.2007 et signées par les deux emprunteurs, dont les informations relatives aux revenus et aux charges des emprunteurs sont similaires.

La fiche de renseignements bancaires, versée aux débats par la banque, mentionne au titre des revenus mensuels une somme de 9040,66 €.

Il apparaît au titre des charges cinq crédits, relatifs à des voitures, une pompe à chaleur, des travaux et un « revolving », pour un total de « 1292,89 € ».

Ces documents présentent toutefois cette particularité que le total des crédits, dont aucun ne s’achevait avant novembre 2008, est en réalité de 1942,91 € et qu’une telle différence apparaît à l’évidence à la simple lecture de la fiche.

En outre, le différentiel de revenus fonciers négatifs, reporté à hauteur de 934,46 €, n’est jamais pris en compte, que ce soit au titre des revenus ou au titre des charges.

Enfin, au regard des deux résidences locatives figurant sous la rubrique « patrimoine » et des revenus fonciers négatifs, il devrait apparaitre un ou plusieurs prêts immobiliers qui ne figurent pas sur les fiches de renseignements bancaires.

Il convient donc de considérer ces anomalies comme suffisamment apparentes et significatives pour justifier que la banque exerce son devoir d’information et prenne contact avec les emprunteurs aux fins de clarification par un moyen ou un autre, ce qu’elle n’a pas fait.

Ainsi, s’abstenant de rencontrer les emprunteurs, la banque a commis une faute.

Sur l’obligation de mise en garde

L’obligation de mise en garde du crédité par l’établissement préteur, quant aux risques encourus du fait du crédit octroyé, est subordonnée à deux conditions : la qualité d’emprunteur non averti et l’existence, au regard des capacités financières de l’emprunteur, d’un risque d’endettement né de l’octroi du prêt.

L’emprunteur qui a fait des déclarations inexactes ou incomplètes sur sa situation financière ne peut pas reprocher à la banque un manquement à son obligation du mettre en garde, ou de se renseigner, sauf anomalie apparente.

Le préjudice de l’emprunteur est la perte d’une chance de ne pas conclure le crédit litigieux.

Il est constant que les déclarations des emprunteurs étaient incomplètes, faute pour eux d’avoir informé la banque de la souscription de plusieurs autres crédits simultanément.

Les anomalies apparentes ont été mises en exergue au paragraphe précédent.

En ce qui concerne la qualité d’emprunteurs avertis ou non, [R] [Y] et [M] [Y] née [S] étaient tous deux médecins, ils déclaraient trois emprunts immobiliers dont deux aux fins de location, un pour leur résidence principale et des placements.

Ils ne pouvaient donc pas être considérés par la banque comme des emprunteurs avertis.

Les revenus déclarés étaient de 7040,66 € ; leurs charges, majorées du différentiel de revenus fonciers négatif, étaient de 2877,37 €. Ils déclaraient trois enfants de 20, 18 et 16 ans.

Indépendamment des crédits souscrits, leur taux d’endettement était de 40,87 %, avec un reste à vivre de 4163,29 €.

Le premier crédit souscrit prévoyait des échéances de 843,77 € les 12 premiers mois, puis 1326,58 € et le second de 359,04 € les 24 premiers mois puis de 564,49 €.

Ainsi, à l’issue du vingt-quatrième mois, les charges du couple, même minorées des quatre crédits arrivés à échéance en 2009, étaient de 3 183,96 € (1326,58 € + 564,49 € + 358,43 + 934,46), le taux d’endettement de 45,22 % et le reste à vivre de 3856,81 €.

Il appartenait donc à la banque de mettre en garde les emprunteurs contre le risque de surendettement résultant de ces emprunts, ce qu’elle n’a pas fait.

La banque a ainsi commis une faute.

Sur le préjudice des emprunteurs

Le préjudice des emprunteurs, résultant des fautes de la banque, s’analyse en la perte de chance de ne pas contracter.

Il convient donc d’évaluer la probabilité que [R] [Y] et [M] [Y] née [S] aient renoncé à l’emprunt en cause si la BPI les avait avisés d’un risque d’endettement excessif au regard du montant du prêt, de ses échéances successives dans le temps, de l’évolution prévisible leurs revenus et de leur taux d’endettement.

Pour ce faire, il convient de se replacer au moment de la souscription du contrat, et de prendre en compte les éléments de faits à la disposition du tribunal pour évaluer au plus près la solution la plus probable.

La BPI n’était pas le banquier habituel des emprunteurs, et il apparaît que les emprunts en cause faisaient partie de la première série d’emprunts de la SA CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits et obligations de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI).

Ils ont souscrit en un an 8 crédits pour un montant de 1 916 340 €.

Au regard des éléments résultant de l’ordonnance de renvoi citée plus haut, il apparaît qu’en 2007, date de l’octroi des crédits en cause, les comportements douteux d’APOLLONIA commençaient à être diffusés dans le public par la presse.

Il résulte de l’ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel du juge d’instruction en date du 15.04.2022 (p.190, 191) que c’est à partir de 2007 que les banques ont dû faire face à des impayés de clients «apportés » par APOLLONIA.

Du reste, l’ordonnance de règlement du juge d’instruction visée dans l’exposé du litige, met au jour que par un mail interne en date du 19.10.2005 (pièce 33), il avait été attiré l’attention des salariés de la BPI sur les demandes de crédit « apportées » par la société APOLLONIA.

Ce mail, adressé par [W] [C], secrétaire général de BPI, à divers employés de la BPI, sous l’objet « LMNP APOLLONIA » contenait la phrase suivante : « toutefois il est indispensable de préciser les éléments suivants pour établir une relation saine et durable avec cet apporteur, sachant que nous sommes en haut du cycle de l’immobilier :

— L’agence doit rencontrer les clients (sauf impossibilité avérée) […] ».

— L’analyse du dossier sera faite en considérant que l’absence de marge hypothécaire devra être systématiquement compensée par un renforcement de la qualité du risque lié aux emprunteurs (donc sélectivité accrue) […] »

Enfin, il résulte de ce même document que le mécanisme mis en œuvre par APOLLONIA, qui reposait sur le silence et l’enfermement, créait ce qui peut s’apparenter à une sorte d’emprise sur les emprunteurs, qui étaient dissuadés d’en parler aux professionnels et peu réceptifs à recevoir un avis contraire extérieur.

Il apparaît dès lors que le banquier aurait dû se renseigner plus avant sur les emprunts souscrits par les emprunteurs, notamment en les recevant, comme ça lui était imposé par ses process internes, et les informer du risque de surendettement encouru, en étant d’autant plus convainquant qu’il était alors informé de la dangerosité de ce type d’emprunts.

Dès lors, la perte de chance de ne pas contracter les crédits en cause, pour les emprunteurs doit être considérée comme sérieuse et évaluée à 75%.

Sur l’assiette du préjudice

Les emprunteurs évaluent leur préjudice à 275 300 €, soit 99% des sommes empruntées.

La banque évalue le préjudice comme nul.

L’assiette du préjudice correspond au montant de la condamnation au titre des emprunts, minoré de la valeur vénale des biens immobiliers acquis à l’aide de ces emprunts -dont ils disposent dans leur patrimoine, de la somme perçue au titre du crédit de TVA remboursé, et de la valeur des loyers perçus

dans le cadre de la location des biens acquis à l’aide des crédits en cause.

La banque propose, sans être contestée sur ce point, d’évaluer les biens sur la base d’une valeur au m² de 1606 € pour l’appartement de [Localité 19] et de 13116 € pour celui de [Localité 24], soit 62 313 € et 22 319 €.

A nouveau sans être contestée, la banque évalue les loyers rapportés par ces biens à 75 € des mensualités des prêts, soit 1418 € par mois pendant 12 ans soit un total de 204 192

€.

Enfin, en ce qui concerne le remboursement de TVA, il n’est précisé par aucune partie mais s’élève à 19,6% de la valeur des biens acquis (195 076 + 83 009€) soit 54 504,66 €.

Le total des sommes et valeurs entrées dans le patrimoine des emprunteurs est de 343 328,66 €, soit un montant supérieur à celui demandé, et à plus forte raison obtenu, par la banque de sorte que la demande indemnitaire sera rejetée faute de préjudice.

Dès lors, il n’y a pas lieu à compensation de ces sommes.

Sur la demande indemnitaire de la banque

La banque demande l’indemnisation du préjudice né de la déloyauté contractuelle des emprunteurs.

Les emprunteurs se prévalent de la faute exonératoire de la banque.

Il est constant que les emprunteurs n’ont pas déclaré l’intégralité de leurs engagements contractuels, ce qui constitue un manquement à l’obligation de loyauté contractuelle.

Il ne fait pas de doute que le fait pour les emprunteurs de s’être abstenus de rembourser les prêts en cause depuis plus de 14 ans est de nature à occasionner un préjudice financier à la banque.

Toutefois, au regard de ce qui précède, les fautes de la banque ont contribué à son préjudice dans des proportions telles qu’il y a lieu de rejeter sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la date de l’assignation, l’ancienneté du litige commande de faire droit à la demande d’exécution provisoire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de laisser à la charge de la banque et des emprunteurs les frais irrépétibles respectivement engagés.

En revanche, les emprunteurs ont fait le choix procédural de mettre en cause les notaires sans formuler aucune demande à leur encontre, si ce n’est de leur rendre la procédure commune et opposable. Ils seront condamnés à payer à chacun des notaires la somme de 1500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 699 du Code de procédure civile dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ».

Il y a donc lieu d’autoriser la distraction des dépens au profit de l’avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, collégialement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

Constate que la demande de nullité des emprunts est prescrite ;

Déchoit la SA CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits et obligations de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), de son droit aux intérêts contractuels et frais dans le cadre des deux contrats en cause;

Condamne solidairement [R] [Y] et [M] [Y] née [S] à payer à la SA CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits et obligations de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) :

Au titre du prêt n°2095340 T 001, la somme de 165.622,45 €, qui produira intérêts au taux légal à compter du 05.05.2011;

Au titre du prêt n°2095140 A 001, la somme de 78.607,36€, qui produira intérêts au taux légal à compter du 05.05.2011;

Déboute la SA CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits et obligations de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), de ses demandes de capitalisation des intérêts et au titre des divers frais ;

Déboute la SA CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits et obligations de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), de sa demande indemnitaire ;

Déboute [R] [Y] et [M] [Y] née [S] de leur demande indemnitaire ;

Condamne solidairement [R] [Y] et [M] [Y] née [S] à payer à [Z] [F] et la SAS LCS ET ASSOCIES – NOTAIRES DU [Adresse 14] la somme totale de 1500 € au titre des frais irrépétibles ;

Condamne solidairement [R] [Y] et [M] [Y] née [S] à payer à [P] [J] et la SCP [P] [J]- [W]-[B] [I] la somme totale de 1500 € au titre des frais irrépétibles ;

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes, y compris au titre des frais irrépétibles ;

Condamne in solidum [R] [Y] et [M] [Y] née [S] au paiement des dépens de l’instance ;

Autorise la distraction des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE