Tribunal Judiciaire de Colmar, 1re chambre, 23 juin 2025, n° 23/01769

TJ Colmar 23 juin 2025

Arguments

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Accepté
Irrégularité de l'opposition
La cour a constaté que l'opposition ne précisait pas les montants dus par lot ni la nature des créances, rendant l'opposition irrégulière et justifiant la mainlevée.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner le syndicat à payer une somme à la banque au titre des frais de justice, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.
Accepté
Responsabilité de la partie perdante
La cour a statué que le syndicat des copropriétaires, en tant que partie perdante, devait supporter les dépens de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Colmar, 1re ch., 23 juin 2025, n° 23/01769
Numéro(s) :	23/01769
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	3 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Rachel BERINGER-ROUISSIJean-Marie BOURGUNElisabeth GOETZMANN
Parties :	S.A. BANQUE CIC EST immatriculée au de Strasbourg sous le B 754 800 712 c/ Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE “ LES BOULEAUX ”

Texte intégral

N° RG 23/01769 – N° Portalis DB2F-W-B7H-E5ND

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COLMAR

Place du Marché aux Fruits

68027 COLMAR CEDEX

Service Civil

Sous-Section 1

I J 25/00332

N° RG 23/01769 – N° Portalis DB2F-W-B7H-E5ND

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 23 JUIN 2025

* Copies délivrées à

M^e GOETZMANN

le ………………

* Copie exécutoire délivrée à

M^e BERINGER-ROUISSI

le………………………..

* Appel de …………………………..

En date du …………..

sous référence :

RG :

n°d’appel :

Dans la procédure introduite par

– DEMANDERESSE –

S.A. BANQUE CIC EST immatriculée au de Strasbourg sous le n° B 754 800 712, dont le siège social est sis 31 rue Jean Wenger Valentin – 67000 STRASBOURG

représentée par M^e Rachel BERINGER-ROUISSI, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 22, M^e Jean-Marie BOURGUN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 107

À l’encontre de :

– DÉFENDERESSE –

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE “LES BOULEAUX”, dont le siège social est sis 6 a-b-c rue Mozart – 67600 SELESTAT

représentée par M^e Elisabeth GOETZMANN, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 07

CONCERNE : Autres demandes relatives à une sûreté mobilière

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 17 mars 2025

Charles JEAUGEY, au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,

Signé par Charles JEAUGEY, et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [N] [C] et Madame [Z] [C] ont souscrit un prêt auprès de la BANQUE CIC EST selon acte authentique en date du 18 février 2013, en vue de l’acquisition d’un bien immobilier situé Résidence LES BOULEAUX 6 A, rue Mozart 67600 SELESTAT, une hypothèque était prise en garantie de ce prêt sur le bien acquis.

Monsieur et Madame [C] ont interrompu le règlement des échéances du prêt ainsi que des charges de copropriété.

La vente forcée du bien a été ordonnée et a donné lieu à une vente amiable courant avril 2023, pour un prix de 80.000 €.

Une opposition au paiement du prix de vente a été délivrée par acte de commissaire de justice du 26 avril 2023, sur demande du syndicat des copropriétaires.

Le notaire a transmis un projet de répartition du prix de vente entre les créanciers, soit le syndicat des copropriétaires et la BANQUE CIC EST.

Par courrier du 28 août 2023, la BANQUE CIC EST contestait le projet de distribution amiable et mettait en cause la régularité de l’opposition, proposant de trouver un arrangement amiable, qui était refusé par le syndicat des copropriétaires.

C’est dans ces conditions que la SA BANQUE CIC EST a fait délivrer le 02 octobre 2023 au Syndicat des Copropriétaires de la copropriété LES BOULEAUX, représenté par le syndic la SARL GT IMMO, une assignation devant le Tribunal de céans aux fins d’obtenir la mainlevée de l’opposition.

Dans son assignation, la BANQUE CIC EST demande au Tribunal de :

— Dire l’opposition formée le 26 avril 2023 par le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES BOULEAUX irrégulière,

— Ordonner la mainlevée de cette opposition,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES BOULEAUX à payer à la BANQUE CIC EST la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES BOULEAUX aux dépens.

Au soutien de ses demandes, elle rappelle les règles applicables résultant des articles 19-1 et 20 de la loi du 10 juillet 1965, 2402 du Code civil, et 5-1 du décret du 17 mars 1967, selon lesquelles l’opposition doit être suffisamment précise, s’agissant du montant et des causes de la créance.

Elle indique que l’opposition doit mentionner également les lots auxquels ces sommes sont afférentes et ventiler les créances entre les quatre catégories mentionnées par l’article 5-1 du décret précité.

Elle rappelle qu’à défaut de respecter les formes prescrites, l’opposition est irrégulière, la sanction étant a minima la disqualification de ces créances qui perdent leur caractère privilégié et super privilégié ou leur nature d’hypothèque légale.

Elle souligne que le syndic fait état de deux lots de copropriété mais qu’il n’en est pas fait mention dans l’opposition.

Elle rappelle qu’à l’opposition est joint un extrait de compte ne mentionnant ni les montants dus par lot ni la date de naissance des créances ou leur cause précise selon les quatre catégories.

Elle indique que l’opposition doit permettre à son destinataire d’apprécier si la créance a ou non un caractère privilégié.

Elle souligne que le syndicat des copropriétaires bénéficie également d’inscriptions hypothécaires qui n’ont pas été rappelées dans l’opposition.

La banque précise que le notaire a réalisé une distinction dans son projet de répartition et a proposé à l’admission seulement une partie de la créance déclarée par le syndic.

Selon la BANQUE CIC EST, ces irrégularités privent l’opposition de toute validité de sorte qu’elles justifient sa mainlevée et interdit au syndicat de se prévaloir de l’hypothèque légale spéciale dont il aurait pu éventuellement bénéficier.

Suivant conclusions notifiées par la voie électronique le 30 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété LES BOULEAUX représenté par son syndic la SARL GT IMMO demande au Tribunal de :

— Débouter la BANQUE CIC EST de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la BANQUE CIC EST en tous dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au visa des articles 19 et 19-1de la loi du 10 juillet 1965, 2402 du Code civil, 5-1 du décret du 17 mars 1967, elle rappelle que le syndicat devait énoncer dans son opposition le montant et les causes de sa créance afin que celui qui reçoit l’opposition puisse apprécier si la créance invoquée a ou non un caractère privilégié.

Elle indique que l’opposition à paiement du prix prévue par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 n’entraine pas, en cas d’irrégularité de forme, la perte du privilège.

Elle précise que l’opposition précise le lot de copropriété objet de la vente et de l’opposition, détaille les sommes qui correspondent aux arriérés de charges dans l’acte et à un décompte détaillé annexé à cet acte.

Elle souligne que le relevé de compte annexé distingue les montants dus au titre des différents exercices comptables et procède à une ventilation entre les appels de fonds pour chaque trimestre, les appels de fonds pour travaux et les régularisations de charges.

La clôture de l’instruction est intervenue le 8 octobre 2024 par ordonnance rendue le même jour par le Juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 17 mars 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 23 juin 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur la demande de mainlevée de l’opposition

L’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : " Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi.

Le syndic a qualité, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat, en consentir la main levée et, en cas d’extinction de la dette, en requérir la radiation.

Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d’instance au principal, sous condition d’une offre de paiement suffisante ou d’une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.

Les créances visées à l’alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l’article 2332 1° du Code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur.

L’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 sont garanties par l’hypothèque légale prévue à l’article 2402 du code civil. »

L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : " I.-Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.

Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1.

L’article 2402 du Code civil dispose : " Outre celles prévues par des lois spéciales, les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée sont les suivantes :

3° Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur. "

L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 dispose : " Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus. "

L’opposition doit énoncer le montant et les causes de la créance afin que le destinataire soit en mesure d’apprécier si la créance a ou non un caractère privilégié.

C’est pourquoi outre l’indication précise du montant de la créance liquide et exigible et de ses causes, l’opposition doit préciser si elle est chirographaire, hypothécaire ou privilégiée.

L’opposition ne peut faire état de sommes indues.

Le syndic de copropriété doit par ailleurs procéder dans l’opposition à une ventilation précise entre les différents chefs de créance, selon leur nature, lorsque ces créances relèvent de catégories juridiques différentes, du point de vue des garanties de paiement dont elles sont assorties.

L’opposition doit impérativement distinguer le numéro de lot auquel les créances sont afférentes ainsi que la nature de ces créances.

En l’espèce, le syndic de copropriété a formé opposition au versement du prix de vente par un acte d’huissier du 26 avril 2023.

Il est précisé dans cet acte que cette opposition est faite pour garantir et valoir paiement de la somme en principal de 23.428,72 € outre les frais de procédure et le coût de l’acte soit un total de 25.035,68 €.

Un extrait de compte est annexé à cet acte rappelant les sommes dues à compter du 1er juillet 2016 jusqu’au 1er avril 2023.

Force est de constater que, même si les causes des différentes créances sont indiquées dans l’extrait de compte, elles le sont de façon imprécise dans la mesure où il est seulement indiqué : solde ouverture de compte-appel de fonds-fonds travaux-régularisation-frais.

Ce document ne donne aucune précision sur les charges énoncées.

De surcroit, l’opposition ne précise pas la nature des créances mises en compte (privilégiée, hypothécaire, chirographaire).

Or, il ressort du livre foncier et du projet d’acte notarié que le syndicat des copropriétaires bénéficie de plusieurs hypothèques judiciaires et de plusieurs hypothèques légales dont il n’a pas été fait mention dans l’opposition.

De plus, l’opposition fait état d’un montant en principal de 23.428,72 € portant sur une période du 1er juillet 2016 au 1er avril 2023.

Or, la période devant être prise en compte couvre l’année courante et les deux dernières années échues ainsi que les deux années antérieures aux dernières années échues, de sorte que l’opposition concerne nécessairement des créances antérieures aux prescriptions du décret précité du 17 mars 1967.

Il ressort de l’acte notarié produit, que le notaire a établi un projet de distribution, en procédant à une ventilation des sommes dues :

— pour les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux deux dernières années échues, qui prime toute autre hypothèque soit la somme de 7.095,60 €

Exercice en cours : période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023

Exercice N-1 : période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022

Exercice N-2 : période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021

— pour les deux années échues précédentes en l’absence d’hypothèque légale de vendeur ou prêteur de deniers, soit la somme de 4.803,77 €

Exercice N-3 : période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020

Exercice N-4 : période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019

Soit un total de 11.899,37 €

Ainsi, le montant des sommes qui avaient été mises en compte par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 23.428,72 € était erronée, le montant réel étant de 11.899,37€.

Le surplus correspond à des arriérés antérieurs ainsi qu’à d’autres motifs qui ne relèvent pas de la même catégorie de créances.

L’acte qui formalise l’opposition forme un tout et les irrégularités relevées l’affectent dans son ensemble.

En conséquence, l’opposition du syndicat des copropriétaires de la copropriété LES BOULEAUX représentée par son syndic la SARL GT IMMO est irrégulière et n’emporte pas mise en œuvre de l’hypothèque légale spéciale, de sorte que la mainlevée de cette opposition sera ordonnée.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner le Syndicat des copropriétaires de la copropriété LES BOULEAUX représenté par son syndic la SARL GT IMMO aux dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il apparait équitable de condamner le Syndicat des copropriétaires de la copropriété LES BOULEAUX représenté par son syndic la SARL GT IMMO à payer à la BANQUE CIC EST la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal statuant après débat en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

➢ DECLARE irrégulière l’opposition formée le 26 avril 2023 par le Syndicat des copropriétaires de la copropriété LES BOULEAUX représenté par son syndic la SARL GT IMMO ;

➢ ORDONNE la mainlevée de cette opposition ;

➢ CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la copropriété LES BOULEAUX représenté par son syndic la SARL GT IMMO, à payer à la SA BANQUE CIC EST la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

➢ CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la copropriété LES BOULEAUX représenté par son syndic la SARL GT IMMO aux entiers dépens de l’instance ;

➢ RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier,

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,

Jugement rédigé par [D] [J], stagiaire MTT, sous le contrôle et la responsabilité du Président.