COUR D’APPEL DE [Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° du dossier : N° RG 23/00962 – N° Portalis DBXH-W-B7H-C4G6

N° de Minute :25/

JUGEMENT DU 13 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [U]

né le 22 Octobre 1955 à [Localité 17], demeurant [Adresse 10] [Adresse 5]

Rep/assistant : M^e Christelle MENAGE, avocat au barreau d’AJACCIO

D’UNE PART,

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]” représentée par son syndic coopératif en exercice, pris en la personne de Monsieur [X] [Z], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Pascale CHIRON, avocat au barreau d’AJACCIO

D’AUTRE PART,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Mai 2025, devant le Tribunal composé de :

Monsieur DEGUINE, Vice-Président

M^me ACQUAVIVA, Vice-Présidente

M. LOBRY, Vice-Président

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame HOAREAU, Greffier.

JUGEMENT: Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal à la date du 13 Octobre 2025 et signé par Monsieur DEGUINE, Président de l’audience et Madame HOAREAU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le

1 copie exécutoire + 1 expédition aux avocats

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 18 août 2023, M. [T] [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] », située [Adresse 16]), représentée par son syndic coopératif en exercice, prise en la personne de M. [X] [Z], devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio en vue de voir prononcer à titre principal la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2023 et, à titre subsidiaire, la nullité de certaines des résolutions qui y ont été adoptées.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 1er juillet 2024, M. [U] sollicite du tribunal, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :

Principalement :

Annuler l’intégralité de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2023 de l’immeuble « [Adresse 8] [Localité 11][Adresse 1] au regard de la non-conformité de la notification de la convocation et de l’absence de mention conforme du lieu de consultation des pièces justificatives sur la convocation,Subsidiairement :

Annuler les résolutions n°6, n°7, n°8 et n°9 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2023 de l’immeuble « [Adresse 9], respectivement relatives à l’approbation des comptes arrêtés au 31.12.2017, au 31.12.2018, au 31.12..2019 et de la période du 01.01.2020 au 30.06.2020,Annuler les résolutions n°10 et n°11 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2023 de l’immeuble « [Adresse 8] [Localité 11][Adresse 1], respectivement relatives à l’approbation des comptes arrêtés au 31.12.2022, et au quitus donné au syndic pour sa gestion jusqu’au 31.12.2022,Annuler les résolutions n°12.1, n°12.2 et n°12.3 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2023 de l’immeuble « [Adresse 8] [Adresse 13], respectivement relatives à la révision du budget prévisionnel de l’exercice 2023, à l’approbation du fonds travaux 2023 et au calendrier de financement de ces derniers,Annuler les résolutions n°13.1, n°13.2 et n°13.3 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2023 de l’immeuble « [Adresse 8] [Localité 11][Adresse 1], respectivement relatives à l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice 2024, à l’approbation du fonds travaux 2024 et au calendrier de financement de ces derniers,Annuler la résolution n°16 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2023 de l’immeuble « [Adresse 8] [Adresse 13], relative au mandat donné au Président syndic d’agir en justice à l’encontre de M. [T] [U] en recouvrement des charges impayées de 2015 à 2023,Dans tous les cas :

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » représenté par son syndic à payer à M. [T] [U] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Le condamner aux entiers dépens,Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » à Porto-Vecchio, représenté par son syndic en exercice, sollicite du tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret d’application du 17 mars 1967, de :

Débouter M. [T] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Condamner M. [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » la somme principale de 31 576,34 € en règlement de sa quote-part de charges de copropriété et dépenses dues au syndicat, augmentée des intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 27/10/2021,Condamner M. [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » la somme de 5 000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi résultant de son obstruction à la gestion de la copropriété,Condamner M. [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé de leurs moyens respectifs, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 5 mars 2025 conformément à l’ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L’affaire a été retenue à l’audience du 5 mai 2025 et mise en délibéré au 7 juillet 2025.

MOTIVATION

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 17 juin 2023

Sur le moyen tiré de l’absence de notification conforme de la convocation

Il résulte de l’article 9 alinéa 3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Aux termes de l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable au litige, les notifications et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique.

L’article 64-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 indique que, pour l’application de ce texte, toutes les notifications et mises en demeure peuvent également être faites soit par lettre recommandée électronique dans les conditions prévues par les articles R. 53 à R. 53-4 du code des postes et des communications électroniques, soit au moyen d’un procédé électronique mise en œuvre par l’intermédiaire d’un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l’intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications, dans les conditions prévues aux articles 64-5 à 64-9.

L’article 64-3 du même décret précise les modalités de recueil de l’accord exprès du copropriétaire qui, lorsqu’il est formulé lors de l’assemblée générale, doit être mentionné sur le procès-verbal de celle-ci.

A défaut d’accord exprès du copropriétaire, et conformément à l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les notifications et mises en demeure sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2022, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, que M. [U] a donné son accord pour la réception des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Le syndicat des copropriétaires justifie par ailleurs, à travers la production de la preuve de dépôt et de transmission d’un avis électronique, que M. [U] a bien été destinataire, le 22 mai 2023, de la communication par voie électronique de la convocation à l’assemblée générale du 17 juin 2023.

Dès lors, ce moyen ne saurait prospérer.

Sur le moyen tiré de l’absence de mention d’un lieu conforme pour la consultation des pièces justificatives des charges

L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat.

Aux termes de l’article 9-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le où les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9.

Lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d’accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.

Le copropriétaire peut se faire assister par un membre du conseil syndical.

Pendant le délai mentionné au premier alinéa, il peut également se faire assister par son locataire ou autoriser ce dernier à consulter en ses lieu et place les pièces justificatives de charges récupérables mentionnées à l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.

Tout copropriétaire peut obtenir une copie des pièces justificatives à ses frais.

En l’espèce et à titre liminaire, il convient de rappeler que le non-respect des dispositions précitées n’est pas susceptible de fonder la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble – qui constitue pourtant la seule demande au titre de laquelle le moyen est invoqué – mais uniquement la nullité des résolutions portant approbation des comptes.

En tout état de cause, la convocation à l’assemblée générale litigieuse rappelle bien, en préambule de l’examen des résolutions relatives à l’approbation des comptes pour les exercices plus précisément contestés, soit ceux courant sur la période du 1er janvier 2017 au 30 juin 2020, que « toutes les pièces justificatives des comptes sont disponibles et consultables au bureau du syndic coopératif, sur demande et prise de rendez-vous ».

Le demandeur ne justifiant pas avoir sollicité la possibilité de consulter ces pièces et s’être heurté à un refus, ce moyen ne saurait davantage prospérer.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°6, n°7, n°8 et n°9 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2023

Ces résolutions sont relatives à l’examen et l’approbation des comptes au titre des exercices 2017, 2018, 2019 et jusqu’au 30 juin 2020.

Elles ont toutes été adoptées à la majorité simple.

Au soutien de sa contestation des résolutions litigieuse, M. [U] soutient plus particulièrement que :

Les charges et produits de chaque exercice, ainsi que la situation de la trésorerie pour chaque exercice (2017, 2018, 2019 et premier semestre 2020), ne sont pas présentés selon les règles comptables spécifiques définies par le décret de 1967 (art. 14-3 de la loi de 1965) puisque les tableaux annexés à la convocation ne mentionnent que la période à compter de l’année 2021.Les comptes du syndicat et leurs annexes, qui auraient dû être établis pour chaque exercice (2017, 2018, 2019 et premier semestre 2020) ne figurent nulle part (art. 18 II de la loi de 1965 et art. 7 du décret de 1967), les tableaux annexés à la convocation ne mentionnant – là encore – que la période à compter de l’année 2021.L’état des recettes et dépenses (relevés bancaires) et de la trésorerie (solde bancaire) n’étaient pas joints à la convocation (art. 14-3 et 18 II de la loi de 1965 et art. 11 du décret) et a fortiori, ces éléments sont inexistants s’agissant des exercices en litige 2017, 2018, 2019 et premier semestre 2020.

Il développe par ailleurs une argumentation en lien avec le caractère irrégulier de certaines dépenses engagées au nom de la copropriété sur les premiers exercices, sans autorisation préalable de l’assemblée, ce qu’aurait déjà confirmé un jugement du 6 février 2023, dont il convient de rappeler que l’autorité de chose jugée se limite à ce qui figure à son dispositif, qui se contente d’annuler certaines résolutions votées lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2020.

Sur ce, il résulte des dispositions combinées des articles 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 14-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 des copropriétaires que, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes, doivent être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, et à peine de nullité de la résolution, l’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.

Conformément à l’article 8 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, l’état financier et le compte de gestion général sont établis sous forme de tableaux conformés aux modèles prévus à titre obligatoire aux annexes n°1 et 2 dudit décret.

L’état financier présente l’état des créances et des dettes. Il comporte la situation de trésorerie mentionnée à l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 et fait apparaître le montant des emprunts restant dus.

Le compte de gestion général présente les charges et les produits de l’exercice. Il comprend le compte de gestion pour opérations courantes et le compte de gestion pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles.

L’arrêt du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires précise les règles comptables applicables.

Toutefois, l’obligation de communiquer aux copropriétaires les documents énoncés à l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ne s’impose pas au nouveau syndic qui cherche seulement à reconstituer la situation comptable et financière qui prévalait avant sa désignation pour entamer son mandat sur des bases clairement définies en accord avec la copropriété, les documents comptables se rapportant à un exercice déterminé ne pouvant être établis que par le syndic en charge au cours de ce même exercice.

Or, au cas particulier, il résulte des débats qu’un syndicat coopératif n’a été mis en place qu’à l’occasion de l’assemblée générale du 13 novembre 2021, en remplacement du syndic professionnel lui-même désigné lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2020 pour prendre la suite du syndic provisoire dont la gestion est incriminée, de sorte que c’est à tort que le demandeur entend se prévaloir d’un défaut de notification en amont de l’assemblée générale de l’état financier et du compte de gestion général relatifs aux exercices 2017 à 2020, seuls documents dont la communication préalable est en principe requise pour la validité des résolutions relatives à l’adoption des comptes pour ces mêmes exercices, à l’exclusion de tout autre.

Il doit par ailleurs être relevé qu’il a été satisfait à l’obligation d’information des copropriétaires dès lors que ceux-ci ont été destinataires, en même temps que la convocation à l’assemblée générale, d’un tableau reprenant, pour chacun des exercices concernés, les dépenses engagés pour la copropriété poste par poste, accompagné d’une notice explicative, et qu’ils avaient été informés de la possibilité de consulter les pièces justificatives.

A cet égard, il n’est pas soutenu dans le cadre de la présente instance que certaines de ces dépenses, réactualisées à l’aune du précédent jugement, n’auraient pas été effectivement engagées pour le compte de la copropriété, le demandeur entendant seulement se prévaloir de ce qu’elles l’auraient été irrégulièrement, sans consultation préalable de l’assemblée générale.

Toutefois, l’approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat, de sorte que le caractère litigieux des actes à l’origine de certaines dépenses effectivement engagées pour le compte du syndicat des copropriétaires n’est pas de nature à vicier la résolution ayant approuvé les comptes (en ce sens, notamment, Civ. 3ème, 14 mars 2019, n°17-26.190).

Il est seulement susceptible d’engager la responsabilité du syndic à l’origine de ces dépenses, l’approbation des comptes ne valant pas quitus donné au syndic alors en charge.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°10 et n°11 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2023

Ces résolutions portent respectivement sur l’approbation des comptes de l’exercice 2022 et le quitus donné au syndic pour sa gestion jusqu’au 31 décembre 2022.

M. [U] fait valoir que le syndic n’aurait pas mis à disposition des copropriétaires les relevés périodiques du compte bancaire (article 18 II de la loi du 10 juillet 1965) et n’aurait pas respecté les dispositions de l’article 10-1 alinéa de la loi du 10 juillet 1965 en ce que les frais engendrés par la précédente instance ont été répercutés sur l’ensemble des copropriétaires, M. [U] compris.

Toutefois, l’article 18 II. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, ne prévoit la mise à disposition d’une copie des relevés périodiques du compte bancaire, dès réception de ceux-ci, qu’au conseil syndicat et non à l’ensemble des copropriétaires, cette obligation n’étant au demeurant pas assortie de sanction et il n’est par ailleurs pas démontré, au cas particulier, qu’elle n’aurait pas été respecté.

En outre, s’il est parfaitement exact que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pose le principe selon lequel le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, la critique formulée par le demandeur, qui se rapporte à la répartition des charges, n’est pas de nature à affecter la validité de la décision d’approbation des comptes mais est seulement susceptible de fonder une action en contestation de l’ appel des charges formé contre lui, étant rappelé que, conformément à l’article 54-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’approbation des comptes par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires (en ce sens, Civ. 3ème, 27 mars 2012, n°11-13.064).

Dès lors, le tribunal ne fera pas droit à la demande d’annulation de cette résolution.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°12.1, n°12.2 et n°12.3 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2023

Ces résolutions portent respectivement sur la révision du budget prévisionnel de l’exercice 2023, l’approbation du fonds travaux 2023 et le calendrier de financement du budget prévisionnel et du fonds travaux.

M. [U] entend se prévaloir du non-respect des dispositions des règles de présentation comptable du budget prévisionnel et de ce que le budget prévisionnel étant arrêté sur la base des comptes arrêtés sur l’exercice précédent, l’annulation de ceux-ci ne peut qu’entraîner l’annulation du budget prévisionnel.

Il résulte des dispositions combinées des articles 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 14-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 des copropriétaires que, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel, doivent être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, et à peine de nullité de la résolution, le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, établis conformément aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes.

L’article 9 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 prévoit que les charges pour opérations courantes et produits attendus sur opérations courantes font l’objet d’un budget prévisionnel, soumis au vote des copropriétaires. Ils sont présentés dans un document récapitulatif conforme au modèle de l’annexe n°2.

Toutefois, il est constant, au cas particulier, que le budget prévisionnel de l’exercice 2023 a été adoptée à l’occasion de l’assemblée générale du 25 juin 2022, laquelle n’a fait l’objet d’aucune contestation, de sorte que les copropriétaires sont réputés avoir valablement pu apprécier sa pertinence, par comparaison avec le budget prévisionnel de l’année antérieure.

La résolution litigieuse ne consistant qu’en une révision dudit budget prévisionnel, elle n’était pas soumise aux conditions précitées.

Dès lors, et au regard des solutions retenues précédemment, le tribunal ne fera pas droit à la demande d’annulation de ces résolutions.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°13.1, n°13.2 et n°13.3 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2023

Ces résolutions portent respectivement sur la révision du budget prévisionnel de l’exercice 2024, l’approbation du fonds travaux 2024 et le calendrier de financement du budget prévisionnel et du fonds travaux.

Le demandeur ne développe, aux termes de ses écritures, qu’un unique moyen au soutien de l’annulation de ces résolutions tenant à ce qu’elles reposeraient sur des bases erronées du fait de l’annulation demandée des comptes arrêtés sur l’exercice précédent.

Compte tenu de la solution retenue ci-avant, ce moyen ne saurait prospérer.

Le tribunal ne fera donc pas droit à la demande d’annulation de ces résolutions.

Sur la demande d’annulation de résolution n°16 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2023

Cette résolution porte sur le mandat donné au syndic d’engager toute procédure judiciaire à l’encontre de la SCI Sud Arca et de M. [U] pour faire valoir les droits du syndicat des copropriétaires dans le cadre du recouvrement des charges impayées pour les exercices 2015 à 2023.

M. [U] soutient que l’assemblée générale ne pouvait valablement donner mandat au syndic d’agir en recouvrement des charges impayées alors que les appels de fonds émis étaient afférents à des comptes qui, pour majeure partie, ont été annulés par le jugement du 6 février 2023.

Toutefois, aucune disposition textuelle ne fait obstacle à ce que l’assemblée générale autorise, à titre préventif, le syndic à engager une action à l’encontre d’un copropriétaire en recouvrement des charges dues consécutivement à l’approbation des comptes votée à l’occasion de la même assemblée, cette décision s’imposant aux copropriétaires tant qu’elle n’a pas été frappée d’annulation, le recours engagé à cette fin n’étant pas suspensif.

Dès lors, le tribunal ne fera pas droit à la demande d’annulation de cette résolution.

Sur la demande reconventionnelle de paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Conformément à l’article 5 de cette même loi, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

L’article 10-1 de cette même loi dispose quant à lui que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 14-1 de cette même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas compris dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret au Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de cette même loi, à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Il résulte enfin de l’article 1353 du code civil que c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et, réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, , le syndicat des copropriétaires de la résidence produit de nombreuses relances avec relevés de comptes, des historiques de situation et l’ensemble des appels de charges sur la période litigieuse, ces pièces se révélant parfaitement cohérentes entre elles, contrairement à ce que soutient M. [U], le solde antérieur de 17 067,62 euros au 15 décembre 2021, se retrouvant sur le relevé de compte du 1er janvier au 25 octobre 2021, jusqu’à arriver au solde initial de 11 132,03 euros constitué des 9 986,60 euros au titre de l’appel de charges sur la période du 17 juin 2015 au 31 décembre 2019 + 1 145,43 euros au titre de l’appel de charges pour le 1er semestre 2020.

Au regard de la solution précédemment retenue sur l’approbation des comptes, il y a lieu de retenir que ces éléments permettent d’établir la réalité tant dans son principe que dans son montant d’une créance exigible du syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [U], relative à des arriérés de charges de copropriété à hauteur, en l’état du relevé de compte actualisé au

Ces éléments permettent d’établir la réalité tant dans son principe que dans son montant d’une créance exigible du syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [U], relative à des arriérés de charges de copropriété à hauteur, en l’état du relevé de compte actualisé au 1er octobre 2024, de 31 576,34 euros.

M. [U] échouant à faire la preuve de ce qu’il se serait libéré, même partiellement, de son obligation, celui-ci confirmant au contraire ne s’être acquitté à ce jour d’aucune somme au titre des charges de copropriété, il sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal sur la somme de 27 172,60 euros à compter du 15 mars 2024, correspondant à la date de notification des conclusions mentionnant cette somme dans le cadre de la première demande reconventionnelle en ce sens, et du 3 décembre 2024 pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure évoquée s’appuyant sur une résolution d’approbation des comptes finalement annulée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi résultant de l’obstruction à la gestion de la copropriété

Il convient de rappeler que, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, l’intérêt au taux légal constitue le mode d’indemnisation normal du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent et qu’il appartient au créancier sollicitant des dommages et intérêts distincts de faire la preuve, d’une part, de la mauvaise foi du débiteur et, d’autre part, d’un préjudice indépendant de ce retard.

En l’espèce, la mauvaise foi de M. [U] est manifeste dès lors que celui-ci reconnaît lui-même être redevable de charges de copropriété, que l’action en nullité qu’il a intentée n’était pas suspensive et ne le dispensait pas du règlement de sa quote-part de charges de copropriété telle qu’elle résultait de la décision d’approbation des comptes et qu’il ne fait état d’aucune difficulté financière susceptible d’expliquer qu’il ne se soit pas acquitté de son obligation.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires justifie bien d’un préjudice distinct du seul retard dans le paiement des sommes dues dans la mesure où, eu égard à leur importance rapportée au budget de la copropriété, il ressort des pièces produites qu’il a été contraint de solliciter des avances de trésorerie pour faire face à la gestion de la copropriété.

En conséquence, M. [U] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [U], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

Partie perdante et tenue aux dépens, M. [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] », située [Adresse 16]), représenté par son syndic coopératif en exercice, prise en la personne de M. [X] [Z], une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire reste de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, assorti de droit de l’exécution provisoire,

Déboute M. [T] [U] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] », située [Adresse 15] [Localité 11] [Adresse 2]), du 17 juin 2023,

Déboute M. [T] [U] de ses demandes d’annulation des résolutions n°6, n°7, n°8, n°9, n°10, n°11, n°12.1, n°12.2, n°12.3, n°13.1, n°13.2, n°13.3 et n°16,

Condamne M. [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] », située [Adresse 16]), représenté par son syndicat coopératif en exercice, pris en la personne de M. [X] [Z], la somme de 31 576,34 euros en règlement de sa quote-part de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal sur la somme de 27 172,60 euros à compter du 15 mars 2024, et du 3 décembre 2024 pour le surplus,

Condamne M. [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] », située [Adresse 15] [Localité 11] [Adresse 2]), représenté par son syndicat coopératif en exercice, pris en la personne de M. [X] [Z], la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice subi résultant de l’obstruction à la gestion de la copropriété,

Déboute M. [T] [U] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] », située [Adresse 14] à [Localité 12], représenté par son syndicat coopératif en exercice, pris en la personne de M. [X] [Z], la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne M. [T] [U] aux dépens.

Le Greffier, Le Président,