TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e REGADE

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e ANQUETIL

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/11503

N° Portalis 352J-W-B7G-CX3ZW

N° MINUTE :

Assignation du :

16 septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 27 mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur [E] [T]

Madame [X] [O] épouse [T]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par Maître Jérémy REGADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire # P0238

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3]), représenté par son syndic, la société CPAB (CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS)

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par Maître Arthur ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0156

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

Madame Océane CHEUNG, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

Décision du 27 mars 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/11503 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX3ZW

DÉBATS

A l’audience du 23 janvier 2026, tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 13 mars 2026, prorogé au 27 mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

_______________________________

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [T] et Mme [X] [O] (ép. [T]) sont propriétaires d’un appartement situé au deuxième étage de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] [Adresse 3]), qui constitue le lot de copropriété n°38.

Lors de l’assemblée générale du 7 juin 2017, les copropriétaires de l’immeuble ont adopté une résolution n°19 portant sur la réalisation de travaux d’installation d’un ascenseur dans les parties communes, et prévoyant la réunion d’une assemblée générale extraordinaire le 7 septembre 2017.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 7 septembre 2017, les copropriétaires ont cette fois adopté plusieurs résolutions définissant les modalités pratiques et financières de réalisation de ces travaux (n°9 à 15).

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 novembre 2017, M. [E] [T] et Mme [X] [O] (ép. [T]) ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Paris, afin de contester la validité des décisions n°5 à 15 prises par l’assemblée générale (affaire n°17/15519). Par un jugement du 7 juin 2019, la juridiction a prononcé l’annulation de ces décisions.

L’assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 23 juillet 2021, et a à nouveau été amenée à se prononcer sur la création d’un ascenseur. Par acte de commissaire de justice signifié le 27 septembre 2021, M. [E] [T] et Mme [X] [O] (ép. [T]) ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de contester la validité des décisions n°5 à 17 prises par l’assemblée générale (affaire n°21/12596). Par un jugement du 22 mars 2024, la juridiction a débouté M. [E] [T] et Mme [X] [O] (ép. [T]) de l’ensemble de leurs demandes.

Le 11 juillet 2022 s’est réunie l’assemblée générale des copropriétaires, lors de laquelle furent notamment adoptées les résolutions n°16 à 44.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 septembre 2022, M. [E] [T] et Mme [X] [O] (ép. [T]) ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir l’annulation de ces décisions.

M. [E] [T] et Mme [X] [O] (ép. [T]) ont par ailleurs fait assigner le syndicat des copropriétaires devant la juridiction par acte de commissaire de justice signifié le 29 septembre 2022, afin d’obtenir indemnisation de préjudices qu’ils estiment avoir subis en raison des travaux engagés en parties communes. Ceux-ci ont été déboutés de l’ensemble de leurs demandes par un jugement du 30 janvier 2026.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 6 février 2024, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, M. [E] [T] et Mme [X] [O] (ép. [T]) demandent au tribunal de :

— Prononcer la nullité des résolutions n°16 à 44 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 5][Adresse 6], en date du 11 juillet 2022;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 5][Adresse 6] à payer aux requérants, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Dispenser les demandeurs de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 7] [Localité 6][Adresse 6], aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Jérémy Régade, avocat aux offres de droit, qui pourra en opérer le recouvrement dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 novembre 2024 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— DEBOUTER les époux [T] de l’ensemble de leurs demandes;

— CONDAMNER les époux [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires une somme de 10.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER les époux [T] aux dépens.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 3 septembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 23 janvier 2026. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026, puis au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande en annulation de décisions d’assemblée générale

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment qu'« indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

L’article 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose quant à lui que « lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale ».

L’article 11 – I de ce même décret dispose que « sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour : I.-Pour la validité de la décision : […] 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ».

L’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose quant à lui que « l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ».

*

M. [E] [T] et Mme [X] [O] (ép. [T]) sollicitent l’annulation des décisions n°16 à 44 prises par l’assemblée générale des copropriétaires le 11 juillet 2022.

A titre liminaire, il convient de relever que ces demandes en annulation sont recevables pour avoir été formées dans le délai imparti par l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce alors que M. [E] [T] et Mme [X] [O] (ép. [T]) disposent de la qualité de copropriétaires défaillants, pour n’avoir pas été présents ou représentés lors de cette réunion et ne pas avoir voté par correspondanceJC 1742981696

A ce propos, il y a un petit échange entre les parties : les [T] soutiennent qu’ils ont envoyé un bulletin de vote par correspondance, que le syndic n’a pas pris en compte. Ce dernier reconnait avoir reçu un formulaire, mais incomplet, et produit un message où il demande de renvoyer un formulaire complet. Les [T] l’auraient renvoyé, mais pas dans le délai de trois jours avant l’assemblée générale.

Cela étant, les [T] mentionnent un peu ça « en passant » et ne demandent pas l’annulation de l’Ag entière, donc je propose de considérer que le formulaire de vote a valablement été rejeté par le syndic comme trop tardif.

CO e9ane 1206123144 -1ok

.

— Sur les décisions n°16 à 20

La décision n°16 prise par l’assemblée générale le 11 juillet 2022 a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et est intitulée « Ratification des travaux de reprise des pans de bois cour milieu et cour arrière ». Elle est ci-après reproduite : « L’assemblée générale, après en avoir délibéré, ratifie les travaux de reprise de pans de bois de la cour centrale et de la cour arrière qui ont été validés le 24 mai 2022 pour un montant total de 29 024,60 euros TTC selon le devis Renofors joint à la convocation ».

M. [E] [T] et Mme [X] [O] (ép. [T]) contestent la validité de cette décision en faisant valoir qu’elle aurait été adoptée en violation de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, qui limitent le pouvoir d’initiative du syndic aux travaux « nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble » et au cas d’urgence, et imposent en outre l’information des copropriétaires et la convocation immédiate d’une assemblée générale.

La notion de « travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble » peut être définie comme les travaux indispensables au maintien de la sécurité des personnes et des biens, touchant à la salubrité ou la solidité de l’immeuble, et qu’il faut entreprendre dans les meilleurs délais afin d’éviter un préjudice imminentJCTrès bonne définition donnée dans CA [Localité 7], 9 février 2022, n°21-00062 (cité par le syndicat des copropriétaires).

. Au regard de la jurisprudence rendue au visa de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’urgence peut être caractérisée lorsqu’un défaut de réaction rapide entraînerait un préjudice de manière quasiment certaine, et que l’imminence de ce préjudice empêche une convocation préalable de l’assemblée générale.

A l’examen des pièces produites aux débats et des conclusions respectives des parties, il est établi et non contesté qu’à l’occasion de la réalisation de travaux de ravalement de façade et de réfection de la couvertureDMCA quelle date ces travaux ont-ils été exécutés ?

JCJe n’ai pas trouvé la date précise de début, mais ils ont duré plusieurs semaines et étaient en cours de manière certaine en mai 2021, donc on peut raisonnablement penser qu’ils ont commencé a minima en mars 2021.

votés lors de l’assemblée générale du 6 décembre 2021, l’état dégradé d’une partie des pans de bois et de l’ensemble des solives de la terrasse a été mis au jour. L’architecte M. [V], dans un courrier daté du 23 janvier 2023,DMCCette préconisation est donc postérieure aux travaux ?

[Q]ui, c’est un document établi a posteriori par l’architecte pour « sauver » les travaux (la présente procédure avait déjà débuté).

a notamment estimé que cette découverte rendait nécessaire « une remise en état immédiate du fait de l’affaiblissement structurel ».

Il est de même constant que le syndic a fait procéder, de sa propre initiative et donc sans autorisation préalable de l’assemblée générale, à des travaux de réfection de ces parties communes, suivant un devis d’un montant total de 29 024,60 euros TTC émis le 24 mai 2022 par l’entreprise Renofors.

Sur la nécessité de ces travaux pour la sauvegarde de l’immeuble, il est relevé que le fait que des dégradations importantes affectent la structure même de l’immeuble engendre à l’évidence une menace pour sa sauvegarde – outre que la découverte tardive de désordres structurels est sans incidence sur l’urgence qu’il y a à les résorber. Il ne peut donc être sérieusement contesté que ces travaux sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Toutefois, sur le critère d’urgence requis pour que le syndic puisse user de son pouvoir d’initiative, il apparaît que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’une menace imminente, particulière et circonstanciée pour la sauvegarde de l’immeuble, rendant impérative l’exécution de travaux dans un délai inférieur à 21 jours (article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967).DMCOn pourrait ajouter, en fonction de la date de la découverte des désordres, que le délai entre cette découverte et la date des travaux litigieux démontre bien que l’urgence n’était pas caractérisée

JCPour le coup, c’est quand même allé très vite. En fait, l’explication est toute simple et le syndicat des copropriétaires l’admet à demi-mot : comme de nouveaux désordres ont été découverts à l’occasion des travaux de grande ampleur, on a profité du fait que les échafaudages et l’entreprise soient en place pour faire les travaux complémentaires en même temps (ce qui relève du pur bon sens…). Mais cela ne permettait pas pour autant au syndic d’agir sur le fondement 18 loi et 37 décret.

La décision d’exécuter des travaux apparaît en effet avoir obéi à une logique économique (utilisation d’équipements déjà installés dans l’immeuble pour la réalisation de travaux distincts), mais ne visait pas à empêcher la survenance imminente d’un dommage pour les personnes ou les biens. Il ne peut donc être considéré que les travaux engagés d’initiative par le syndic en mai 2022 répondaient à une situation d’urgence au sens de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

M. [E] [T] et Mme [X] [O] (ép. [T]) soutiennent également que le syndic aurait manqué à son obligation d’informer les copropriétaires « sur la nature des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et leur caractère d’urgence ».

Il ne résulte cependant pas de la lettre de l’article 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que le syndic soit tenu d’une telle obligation. Celui-ci est uniquement tenu d’informer les copropriétaires de l’exécution de travaux de sa propre initiative, puis de convoquer une assemblée générale immédiatement afin que ceux-ci puissent ratifier ou non les travaux engagés et/ou réalisés. Il ne peut donc être reproché au syndic de ne pas avoir informé spécialement les copropriétaires sur « la nature » des travaux engagés ou sur leur caractère urgent.

En revanche, l’article 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 fait effectivement peser sur le syndic une obligation d’informer par tout moyen les copropriétaires de l’exécution de travaux à sa propre initiative.

S’il est rapporté la preuve que des copropriétaires avaient connaissance de la réalisation des travaux urgents, puisque plusieurs d’entre eux ont conversé à ce propos par courriel en mai 2022, ou encore que l’architecte de la copropriété a fourni des observations orales lors de l’assemblée générale, il n’est pas justifié que le syndic a procédé personnellement à l’information de l’ensemble des copropriétaires, par l’envoi d’un simple courrier ou même d’un courriel (« il en informe les copropriétaires »).

Il apparaît ainsi que le syndic a manqué à son obligation d’informer les copropriétaires de l’exécution de travaux de sa propre initiative, en violation des dispositions de l’article 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Décision du 27 mars 2026

8ème chambre 3ème section

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Enfin, les consorts [T] reprochent au syndic de ne pas avoir convoqué « immédiatement » une assemblée générale, comme l’exigent les dispositions de l’article précité. Le syndicat des copropriétaires estime avoir satisfait à cette obligation, puisque la convocation de l’assemblée générale a été effectuée immédiatement après l’achèvement des travaux.

Contrairement à ce que soutient le défendeur, les dispositions de l’article 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 imposent au syndic de convoquer une assemblée générale « immédiatement » dès qu’il « fait procéder » à des travaux de sa propre initiative, et non lorsque ces travaux sont achevés.

L’emploi de l’expression « fait procéder » révèle en effet que c’est à la date de la décision d’exécuter des travaux que naît l’obligation de réunir immédiatement l’assemblée générale, l’objectif poursuivi par le texte étant de permettre un contrôle rapide du syndicat des copropriétaires sur la décision du syndic.

Dans le cas contraire, à supposer que les travaux engagés à l’initiative du syndic durent de nombreuses semaines ou mois, il serait matériellement impossible pour les copropriétaires d’exercer ce pouvoir de contrôle. Ceux-ci seraient en effet contraints d’attendre l’achèvement total des opérations, alors même qu’ils pourraient souhaiter ratifier d’ores et déjà les travaux en cours, modifier le projet du syndic, voire juger les travaux non nécessaires et les faire cesser.

Il est ainsi relevé que l’assemblée générale convoquée « immédiatement » après la décision d’exécuter des travaux urgents n’a pas nécessairement pour objet de soumettre au vote des copropriétaires la « ratification » de ces derniers, mais peut aussi porter sur la nécessité même des travaux ou les modalités de leur réalisation si ceux-ci sont toujours en coursJCJe me suis fait plaisir ! Jetez un œil à l’article 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et dites-moi ce que vous pensez de ce passage… Selon moi, il est clair que la convocation « immédiate » de l’assemblée générale s’entend à la date de décision de faire les travaux, pas à l’achèvement.

COMême lecture

.

En l’espèce, il est constant que le devis de la société Renofors a été établi le 24 mai 2022 ; qu’un membre du conseil syndical a indiqué dans un courriel du 30 mai 2022 que les travaux « ont commencé dès aujourd’hui » ; et que le syndic a adressé aux copropriétaires des convocations datées du 17 juin 2022, pour une réunion d’assemblée générale devant se tenir le 11 juillet 2022.

Il apparaît par conséquent que le syndic a convoqué l’assemblée générale dix-huit jours après avoir fait procéder à des travaux de sa propre initiative, ce qui peut être considéré comme immédiat au sens de l’article 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, compte tenu du nombre de jours ouvrés durant cette période et des formalités dont le syndic doit s’acquitter (établissement de l’ordre du jour ; préparation des convocations et des pièces justificatives annexées notamment).JCQu’en pensez-vous ? Je pense qu’on peut considérer que 18 jours, compte tenu des jours ouvrés, c’est « immédiat » au sens de l’article 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967… Dans tous les cas, cela ne change rien à l’annulation des décisions.

DMCOui c’est un délai raisonnable

COok

Le syndic n’a donc pas manqué à son obligation de convoquer « immédiatement » une assemblée générale après sa décision d’effectuer des travaux de sa propre initiative.

Pour les motifs qui précèdent, et dès lors que les travaux engagés à l’initiative du syndic ne présentaient pas un caractère suffisamment urgent, et que les copropriétaires n’en ont pas été dûment informés, il conviendra cependant de prononcer l’annulation de la décision n°16 prise par l’assemblée générale le 11 juillet 2022JC

Deux manquements qui tiennent sur les quatre…

Ils auraient dû faire attention avec de tels procéduriers !

, ainsi que des décisions 17 à 20 qui en sont la conséquence.

Décision du 27 mars 2026

8ème chambre 3ème section

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— Sur les décisions n°21 à 24

La décision n°21 prise par l’assemblée générale le 11 juillet 2022 a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et est intitulée « Ratification de travaux divers de plomberie, pour remédier aux désordres découverts à l’occasion des travaux de ravalement ». Elle est ci-après reproduite : « L’assemblée générale, après en avoir délibéré, ratifie les travaux de plomberie qui ont été validés pour un montant total de 19 851,01 euros TTC selon les factures Klai Renov jointes à la convocation. La nécessité d’effectuer ces travaux pour remédier à d’importants désordres dans les caves résultant de l’état des canalisations, a été découverte lors des travaux de ravalement ».

Il est constant que l’état dégradé de canalisations communes, tout comme celui des pans de bois et des solives, a été mis au jour à l’occasion de travaux de création d’un ascenseur et de ravalement de façade. Il est établi et non contesté que le syndic a également fait engager, de sa propre initiative et sans autorisation préalable de l’assemblée générale, des travaux de plomberie suivant le devis susmentionné.

Ces travaux ne répondaient cependant pas à une situation d’urgence au sens de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. En effet, un membre du conseil syndical, dans un courriel du 30 mai 2022, a estimé que « le dévoiement des canalisations a permis de mettre en évidence dans les sous-sols des fuites déjà anciennes, auxquelles nous avons pu remédier, qui auraient compromis à moyen terme la stabilité de l’immeuble si elles s’étaient poursuivies ».

Si le fait que les désordres soient anciens n’a pas en lui-même d’incidence sur l’urgence qu’il y a à les faire réparer, il n’apparait pas que les fuites constatées étaient susceptibles d’engendrer un préjudice pour les personnes ou les biens de manière imminente, au point de justifier qu’il soit passé outre le délai de convocation réglementaire de l’assemblée générale (21 jours).

Par ailleurs, alors qu’il est constant que les travaux de plomberie ont été réalisés en mars 2022, il apparaît cette fois que le syndic n’a pas convoqué immédiatement une assemblée générale. Un délai de près de trois mois entre la décision d’exécuter les travaux et la convocation datée du 17 juin 2022 ne peut en effet être considéré comme conforme aux dispositions de l’article 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Pour ces motifs, et dès lors que les travaux de plomberie engagés à l’initiative du syndic ne présentaient pas un caractère suffisamment urgent, et que celui-ci n’a pas convoqué immédiatement une assemblée générale, il conviendra de prononcer l’annulation de la décision n°21 prise par l’assemblée générale le 11 juillet 2022, ainsi que des décisions 22 à 24 qui en sont la conséquence.

— Sur les décisions n°25 à 29

La décision n°25 prise par l’assemblée générale le 11 juillet 2022 a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et est intitulée « Travaux de reprise des pans de bois et plancher terrasse du 5ème étage ». Elle est ci-après reproduite : « L’assemblée générale, après en avoir délibéré, vote un montant de travaux de 62 046,60 euros TTC selon devis et descriptif de l’entreprise Renofors ».

Il est tout d’abord relevé que la résolution soumise au vote des copropriétaires ne concerne pas la ratification de travaux effectués à l’initiative du syndic, à la manière des résolutions n°16 et 21, mais la réalisation de travaux non engagés à ce jour et donc uniquement proposés par le syndic. Il est donc indifférent que ceux-ci présentent ou non un caractère urgent au sens de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

* Les consorts [T] contestent la validité de cette décision en faisant tout d’abord valoir que le syndic aurait manqué à l’obligation qui lui est faite de notifier avec l’ordre du jour les conditions essentielles des contrats proposés au syndicat des copropriétaires (article 11 – I du décret n°67-223 du 17 mars 1967).

A l’examen de la convocation et du procès-verbal de l’assemblée générale contestée, il apparaît que le syndic a fait inscrire à l’ordre du jour une résolution précisant sommairement dans son titre la nature et la localisation des travaux proposés, et indiquant en outre le montant total de la prestation ainsi que le nom de l’entreprise qui serait chargée de l’exécuter.

Le syndic a en outre notifié dans le pli portant convocation le devis établi le 15 juin 2022 par l’entreprise Renofors, qui décrit de manière suffisamment détaillée les différents éléments de la prestation proposée, et en décompose le prix (« 3. Reconstitution des éléments du pan de bois du 5ème étage côté [Adresse 8] ; 3.1 Après purge et brossage des bois pulvérulents, reconstitution de la sablière basse […]). Il est par ailleurs relevé que les conditions d’intervention de l’entreprise et les modalités de financement sont abondamment exposées en page n°4 du devis.

Contrairement à ce que soutiennent M. [E] [T] et Mme [X] [O] (ép. [T]), il n’est aucunement imposé au syndic d’indiquer dans le texte même de la résolution comment le montant global des travaux a été déterminé, ou encore de lister de manière exhaustive les prestations proposées. Il est parfaitement admis que le texte de la résolution procède par renvoi à des documents joints à la convocation à l’assemblée générale, comme c’est le cas en l’espèce.

Par ailleurs, bien qu’il ne soit aucunement imposé pour la validité de la décision de mentionner expressément la réalisation de travaux dans les parties privatives d’un copropriétaire, le syndicat des copropriétaires justifie en l’espèce des raisons qui ont rendu nécessaire l’exécution de travaux réparatoires dans deux appartements, aux frais de la copropriétéJCLes travaux ont engendré d’importantes dégradations chez deux copropriétaires, et tout le monde était d’accord pour que la copropriété supporte le coût des réparations (sauf les [T], visiblement).

.

Il résulte des développements qui précèdent que le syndic a dûment notifié les conditions essentielles du contrat proposé aux copropriétaires (prix, état détaillé des prestations à réaliser, conditions d’exécution et délais, modalités de paiement), et c’est en disposant de toutes les informations lui permettant de se prononcer en pleine connaissance de cause que l’assemblée générale a adopté la résolution n°25.

* Les demandeurs soutiennent également que le syndic aurait manqué à son obligation d’assurer une mise en concurrence des entreprises appelées à intervenir dans l’immeuble (article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Il est constant que seul le devis établi le 15 juin 2022 par l’entreprise Renofors a été adressé aux copropriétaires avec la convocation à l’assemblée générale, et qu’aucune mise en concurrence n’a donc été effectuée par le syndic.

Toutefois, comme le relève justement le syndicat des copropriétaires, la convocation ne pouvait matériellement pas respecter un seuil de mise en concurrence qui n’a été fixé que lors de l’assemblée générale.

Par ailleurs, s’agissant de travaux complémentaires s’inscrivant dans la continuité de ceux réalisés fin mai 2022 sur une partie des pans de bois et l’ensemble des solives de la terrasse, une mise en concurrence apparaît sans objet dans la mesure où l’entreprise déjà désignée est à l’évidence la mieux placée pour réaliser ces travaux plus efficacement et à un meilleur prix qu’une entreprise qui « reprendrait » le chantier engagéJCJe me suis référé sur ce point à la jurisprudence de la CA [Localité 1], en reprenant la formule de cette décision : CA [Localité 1], pôle 4 – ch. 2, 23 mars 2022, n° 19/05992. Lire en ligne : https://www.doctrine.fr/d/CA/[Localité 1]/2022/CFD17CF583F59598C2CBE

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Enfin, alors que les demandeurs soutiennent que « le choix de la société Renofors, ainsi que le montant de son devis, s’impose de force aux copropriétaires », il doit être relevé que l’assemblée générale dispose au contraire du pouvoir de refuser de contracter avec le prestataire proposé si elle estime les conditions du marché inadaptées ou désavantageuses pour la copropriété.

Dans la mesure où il n’est pas rapporté la preuve que le syndic était tenu d’une obligation de mise en concurrence, et que celle-ci était en toute hypothèse sans objet au regard de la nature des travaux, ce moyen ne peut entraîner l’annulation de la résolution querellée.

* Enfin, M. [E] [T] et Mme [X] [O] (ép. [T]) font valoir que le syndic ne justifie pas avoir notifié avec la convocation l’avis du conseil syndical sur les conditions essentielles des contrats à approuver (article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

S’il apparaît en effet que l’avis du conseil syndical n’a pas été joint à la convocation, les demandeurs ne peuvent à nouveau reprocher au syndic de ne pas avoir respecté un seuil de mise en concurrence qui n’a été fixé que lors de l’assemblée générale.

Au surplus, pour les motifs exposés ci-dessus, cet avis est sans objet dès lors qu’il s’agit de travaux complémentaires conduits par une entreprise déjà chargée des travaux initiaux.

Pour l’ensemble de ces motifs, il apparaît que les décisions n°25 à 29 ont été régulièrement adoptées et n’encourent donc pas l’annulation. M. [E] [T] et Mme [X] [O] (ép. [T]) seront ainsi déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur les décisions n°30 à 33

La décision n°30 prise par l’assemblée générale le 11 juillet 2022 a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et est intitulée « Travaux de reprise de maçonnerie suite au remplacement des pans de bois ». Elle est ci-après reproduite : « L’assemblée générale, après en avoir délibéré, vote les travaux de reprise de maçonnerie suite au remplacement des pans de bois + surlocations échafaudage. L’assemblée générale vote un montant de travaux de 48 383,50 euros TTC selon devis et descriptif de l’entreprise SAPA ».

Les demandeurs contestent la validité de cette décision en soulevant des moyens identiques à ceux opposés à la décision n°25.

Il est ainsi relevé que le contenu de la résolution n°30 n’est aucunement imprécis, le rédacteur de l’ordre du jour pouvant valablement procéder par renvoi à un document joint à la convocation, tel qu’un devis comme en l’espèce. Le devis de l’entreprise Sapa détaille avec une précision suffisante les prestations envisagées, et indique également très précisément les « conditions d’exécution et de règlement des travaux ».

L’information ainsi donnée aux copropriétaires est par ailleurs complétée par un tableau récapitulatif réalisé par l’architecte de la copropriété, étant rappelé que la production d’un tel tableau suffit à satisfaire l’obligation posée à l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, au point de dispenser le syndic de joindre les devis à la convocation (Cass. 3e civ., 9 juil. 2020, n° 19-18.623).

En outre, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, il apparaît de manière claire à la lecture du titre de la résolution n°30 que les travaux de maçonnerie font suite au « remplacement des pans de bois », c’est-à-dire aux travaux initiaux (n°16) et aux travaux complémentaires (n°25).

Enfin, s’agissant là encore de travaux complémentaires faisant suite à des travaux initiaux, le syndic n’était pas tenu de procéder à une mise en concurrence et a donc valablement proposé uniquement le devis de l’entreprise Sapa.

Pour l’ensemble de ces motifs, il apparaît que les décisions n°30 à 33 ont été régulièrement adoptées et n’encourent donc pas l’annulation. M. [E] [T] et Mme [X] [O] (ép. [T]) seront ainsi déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur la décision n°34

La décision n°34 prise par l’assemblée générale le 11 juillet 2022 a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et est intitulée « Prévision d’un budget de reprise des embellissements des appartements R+4 et R+5 ». Elle est ci-après reproduite : « L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de prévoir un budget de 15 000 euros pour la reprise des embellissements des appartements R+4 et R+5 qui seront impactés par les reprises de structure ».

Décision du 27 mars 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/11503 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX3ZW

Sans préciser sur quel fondement ils contestent la validité de cette décision, M. [E] [T] et Mme [X] [O] (ép. [T]) soutiennent que celle-ci serait « manifestement injuste » et aurait été « adoptée de façon inégalitaire, au mépris des autres copropriétaires ». Il doit ainsi être considéré que les demandeurs reprochent à cette décision de constituer un abus de majorité.

L’abus de majorité se définit comme la situation dans laquelle une décision de l’assemblée générale, bien que respectant les règles de majorité requise, a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, en rompant l’égalité entre les copropriétaires ou dans l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

Il appartient au copropriétaire demandant l’annulation d’une décision de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains. L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

En premier lieu, les demandeurs dénoncent le fait que la décision n°34 vise à faire financer des travaux dans des parties privatives appartenant à des membres du conseil syndical. Comme relevé précédemment, les raisons de ces travaux ont été dûment exposées par le syndic et ne caractérisent aucunement un abus de majorité.

Il doit être rappelé que les dispositions de l’article 9 – III de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoient que « les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. (…) L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux ».

Par ailleurs, il n’est aucunement exigé que le syndic ou le syndicat des copropriétaires n’apportent de quelconques informations sur la manière dont le budget a été déterminé, tant dans son principe que son quantum. Il s’agit uniquement d’un budget prévisionnel (« prévoir un budget ») destiné à financer l’indemnisation des copropriétaires ayant subi des dommages à raison de l’exécution des travaux en parties communes, lequel pourra être révisé afin de permettre une indemnisation totale.

Alors que M. [E] [T] et Mme [X] [O] (ép. [T]) reprochent au syndic un défaut d’information, il doit au surplus être relevé que l’architecte de la copropriété était présent lors de l’assemblée générale afin d’informer utilement les copropriétaires, mais que les demandeurs ont fait le choix de ne pas s’y présenter ou s’y faire représenter, se privant ainsi eux-mêmes des informations aujourd’hui sollicitées.

Enfin, M. [E] [T] et Mme [X] [O] (ép. [T]) décrivent les conséquences négatives des travaux sur les conditions de vie des occupants de l’immeuble (vitres occultées, présence d’échafaudages, afflux de poussière notamment).

Outre que des travaux d’importance engendrent nécessairement des inconvénients affectant la vie des occupants de l’immeuble, les faits décrits n’ont aucune incidence sur la validité de la décision n°34. Il doit être rappelé que le tribunal n’a pas compétence pour apprécier si les décisions sont avantageuses pour les copropriétaires, mais uniquement si elles ont été adoptées de manière régulière et sans constituer un abus de majorité.

Pour l’ensemble de ces motifs, il apparaît que la décision n°34 a été régulièrement adoptée et n’encourt donc pas l’annulation. M. [E] [T] et Mme [X] [O] (ép. [T]) seront ainsi déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur les décisions n°38 à 43

La décision n°38 prise par l’assemblée générale le 11 juillet 2022 a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et est intitulée « Travaux de ravalement avant pignon droit côté 38 ». Elle est ci-après reproduite : « L’assemblée générale, après en avoir délibéré, vote les travaux de ravalement avant du pignon droit côté 38. L’assemblée générale vote un montant de travaux de 41 331,40 euros TTC selon devis et descriptif de l’entreprise Sapa ».

M. [E] [T] et Mme [X] [O] (ép. [T]) contestent cette décision en se référant aux moyens soulevés à l’encontre des décisions n°25 et 30.

Il doit être relevé à nouveau que le syndic a dûment notifié les conditions essentielles du contrat proposé aux copropriétaires ; que c’est en disposant de toutes les informations lui permettant de se prononcer en pleine connaissance de cause que l’assemblée générale a adopté la résolution n°38 ; et que le syndic n’était pas tenu d’une obligation de mise en concurrence, qui était en toute hypothèse sans objet au regard de la nature des travaux, pas plus que d’une obligation de solliciter l’avis du conseil syndical.

Alors que les demandeurs soutiennent que le titre et le contenu de la résolution n°38 seraient « vagues et imprécis », il apparaît au contraire que le devis de la société Sapa joint à la convocation est amplement suffisant pour permettre aux copropriétaires de comprendre la nature, la consistance, le prix et les modalités de réalisation des travaux envisagés.

Pour l’ensemble de ces motifs, il apparaît que les décisions n°38 à 43 ont été régulièrement adoptées et n’encourent donc pas l’annulation. M. [E] [T] et Mme [X] [O] (ép. [T]) seront ainsi déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur la décision n°44

La décision n°44 prise par l’assemblée générale le 11 juillet 2022 a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et est intitulée « Souscription d’un emprunt collectif au nom du syndicat des copropriétaires destiné au financement de travaux complémentaires aux travaux de ravalement de création ascenseur au bénéfice des copropriétaires ». Au regard de sa longueur, elle ne sera pas reproduite ci-après, et il est donc renvoyé à la lecture du procès-verbal.

Les demandeurs soutiennent que cette décision encourt l’annulation de plein droit en raison de l’annulation des décisions n°16, 21, 25, 30, 34 et 38 relatives à la réalisation des travaux complémentaires aux travaux de ravalement et création d’un ascenseur.

Si l’annulation des décisions n°16 à 24 prises le 11 juillet 2022 par l’assemblée générale des copropriétaires sera certes prononcée, les autres décisions contestées ont toutefois été valablement adoptées.

Aucun autre moyen n’étant soulevé à l’encontre de la décision n°44, il apparaît que celle-ci n’encourt pas l’annulation.

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, bien que M. [E] [T] et Mme [X] [O] (ép. [T]) voient leurs prétentions partiellement déclarées bien fondées, l’équité commande de ne pas les dispenser de leur participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965JCCe sont de tels poisons pour leur copropriété que j’ai envie de « marquer le coup » et tenter de les dissuader de poursuivre sur cette voie… (quatre instances engagées ; seuls copropriétaires bailleurs alors que tous les autres sont occupants ; seuls à s’opposer aux travaux face à 13 autres copropriétaires…)

DMCOui tout à fait !

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— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Bien que le syndicat des copropriétaires soit tenu aux dépens, l’équité commande de débouter l’ensemble des parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétiblesJCQu’en pensez-vous ? Comme précédemment à propos des frais communs de procédure, je pense qu’il faut que leurs procès débiles leur coûtent financièrement pour qu’ils cessent…

DMCTout à fait d’accord aussi

COok

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— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE l’annulation des décisions n°16 à 24 prises le 11 juillet 2022 par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8]) ;

DEBOUTE M. [E] [T] et Mme [X] [O] (ép. [T]) de leurs demandes en annulation des décisions n°25 à 34 et 38 à 44 prises le 11 juillet 2022 par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9].) ;

DIT n’y avoir lieu de dispenser M. [E] [T] et Mme [X] [O] (ép. [T]) de leur participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens de l’instance, et AUTORISE M^e Jérémy Regade (Cabinet LPA-CGR) à recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1], le 27 mars 2026.

La greffière La présidente