TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/54473 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAB6R

AS M N° : 1

Assignation du :

12 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 décembre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [K]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS – #E0235

DEFENDERESSE

S.A.S. SJ DIGITAL, Enseigne KAPUCCINO

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Stéphane GOLDENSTEIN, avocat au barreau de PARIS – #C0303

DÉBATS

A l’audience du 13 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé du 1er août 2021, M. [L] a donné à bail commercial à la société SJ Digital des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], pour une durée de trois, six, neuf années à compter du 16 août 2021, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 31 000 euros, payable mensuellement et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [K] a fait délivrer à la société SJ Digital, par acte de commissaire de justice du 12 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 11 656, 77euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 2 août 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, M. [K] a, par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, fait assigner la société SJ Digital devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la société Sogelease France, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025.

Cette affaire a été appelée, pour la première fois, à l’audience du 18 septembre 2025 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la société défenderesse.

A l’audience qui s’est tenue le 13 novembre 2025, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, M. [K] a demandé au juge des référés de :

«  Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant la société SJ DIGITAL à Monsieur [Z] [K] au profit de ce dernier.

Ce faisant,

Ordonner l’expulsion sans délai de la société SJ DIGITAL et de tous occupants de son chef des lieux loués avec au besoin l’assistance de la [Localité 5] Publique et/ou d’un serrurier.

Subsidiairement, dans l’hypothèse d’une suspension des effets de la clause résolutoire, ramener le délai de seize mois à une durée réduite.

Dans cette hypothèse, juger que la clause résolutoire sera acquise, dès lors que les délais accordés ne seront pas respectés, tant en ce qui concerne les arriérés que les loyers courants.

Dans l’hypothèse où la clause résolutoire serait déclarée acquise (dans l’hypothèse donc où les délais ne seraient pas accordés), ramener à trois mois le délai pour quitter les lieux.

Débouter la société SJ DIGITAL de sa demande dans cette hypothèse de déduction du dépôt de garantie.

Débouter la société SJ DIGITAL de sa demande visant à voir fixer l’arriéré à la somme de 17.278,00 € et, de plus fort, condamner cette dernière à verser à titre provisionnel et principal la somme de 23.639,05 €, au titre des arriérés de loyer et charges arrêtés au mois de novembre 2025 inclus.

Fixer provisionnellement le montant de l’indemnité d’occupation qui sera due par la société SJ DIGITAL jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer contractuel augmenté de 10%, outre charges et taxes.

Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués.

Condamner la société SJ DIGITAL à verser à Monsieur [K] la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer signifié le 12 août 2025.

Rappeler en tant que de besoin que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire de plein droit, nonobstant toutes voies de recours. "

Par écritures déposées à l’audience et oralement soutenues par son conseil, la société SJ Digital a demandé au juge des référés de, au visa des articles L. 145-1 du code de commerce et 1343-5 du code civil, suspendre les effets de clause résolutoire en lui accordant des délais sur une durée de 16 mois concernant le passif qui est de 25 028, 30 euros, à raison de 1 564, 25 euros par mois, débouter, en conséquence, M. [K] de ses demandes complémentaires d’expulsion et, subsidiairement, si sa demande de délais de grâce devait être refusée, lui accorder un délai de 8 mois pour libérer les lieux et fixer l’arriéré après déduction du dépôt de garantie à la date de l’audience à 15 713, 75 euros.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées par les parties à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS

Sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire, de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 12 août 2024 par M. [K] à la société SJ Digital pour avoir paiement de la somme au principal de 11 656, 77 euros titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 2 août 2024.

Il ressort du décompte actualisé au 6 juin 2025 que la société SJ Digital n’a pas soldé en intégralité les causes du commandement dans le délai d’un mois, ce qui n’est, au demeurant, pas contesté par cette dernière.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont, en conséquence, trouvées réunies à la date du 12 septembre 2024.

Toutefois, compte tenu des difficultés financières rencontrées par la société SJ Digital, de ses efforts de paiements depuis la délivrance de l’assignation et de la conclusion avec la société La centrale des opticiens le 4 mars 2025, d’un contrat de prestations pour une durée de cinq ans, il y a lieu d’accorder à cette dernière les délais de paiement sollicités à hauteur de douze mois, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

A défaut de respecter les délais de paiement et après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans réponse pendant huit jours, afin d’éviter toute difficulté d’exécution, la clause résolutoire sera acquise et la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible.

Dans ce cas, le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constituant un trouble manifestement illicite, il convient d’accueillir la demande du bailleur d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Le bailleur sollicite, en outre, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré de 10 % outre les charges et taxes en application du contrat de bail.

Toutefois, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, M. [K] sollicite la condamnation de la société SJ Digital au paiement de la somme de 23 639, 05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 novembre 2025 après déduction des coûts de délivrance du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation.

La société SJ Digital sollicite également la déduction de cette somme des frais de relance, ce à quoi s’oppose M. [K], exposant que ces frais étaient nécessaires.

Le contrat de bail stipule que " à défaut de paiement du loyer et si une relance recommandée A.R. doit être effectuée à compter du 15 du mois une somme forfaitaire de 35 € sera automatiquement imputée au Preneur ".

La société SJ Digital ne contestant pas que les relances facturées lui ont effectivement été adressées, il n’y a pas lieu de déduire les sommes de 35 euros qui ont été facturées à ce titre.

Elle sera, en conséquence, condamnée au paiement, à titre provisionnel, de la somme non sérieusement contestable de 23 639, 05 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse).

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société SJ Digital sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par suite, elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies à la date du 12 septembre 2024 ;

Condamnons la société SJ Digital à payer à M. [K] la somme provisionnelle de 23 639, 05 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse) ;

Autorisons la société SJ Digital à se libérer de sa dette en onze versements mensuels d’un montant égal de 1 969 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, en sus du loyer et charges courants, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision et les suivants le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société SJ Digital et à celle de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

° le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

° la société SJ Digital sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer mensuellement à M. [K] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Condamnons la société SJ Digital aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société SJ Digital à payer à M. [K] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 18 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ