N° RG 20/01435 – N° Portalis DB2F-W-B7E-ED5K

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [C]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Service Civil

Sous-Section 1

I J 25/311

N° RG 20/01435 – N° Portalis DB2F-W-B7E-ED5K

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 17 JUIN 2025

* Copies délivrées à

M^e THOMANN

le ………………

* Copie exécutoire délivrée à

M^e SOUMSA

le………………………..

* Appel de …………………………..

En date du …………..

sous référence :

RG :

n°d’appel :

Dans la procédure introduite par

– DEMANDERESSE –

S.A.S. LA SOCIETE AUX ARMES DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Mélia THOMANN, avocat au barreau de [C], vestiaire : 55, M^e Baptiste LUTTRINGER, avocat au barreau de STRASBOURG,

S.E.L.A.S. [K] & ASSOCIES – Mandataires judiciaires

(és qualité de liquidateur judiciaire de la société AUX ARMES DE FRANCE), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Mélia THOMANN, avocat au barreau de [C], vestiaire : 55, M^e Baptiste LUTTRINGER, avocat au barreau de STRASBOURG,

— intervenante volontaire-

À l’encontre de :

– DÉFENDERESSE –

S.A.R.L. ORA PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Lilian SOUMSA, avocat au barreau de [C], vestiaire : 10

CONCERNE : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 07 mars 2025

Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,

Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 11 avril 2019 un bail commercial a été signé entre la SCI [J] [D] et la SAS AUX ARMES DE FRANCE portant sur les locaux sis [Adresse 5] à 68770 AMMERSCHWIHR.

Par acte sous seing privé du 19 juin 2019, Monsieur [S] [G], cessionnaire, d’une part, et Monsieur [S] [D], Madame [R] [D] née [H], madame [T] [D], Monsieur [U] [D], Madame [V] [F] née [D] et Madame [N] [A] née [D], associés et cédants de la SAS AUX ARMES DE FRANCE, d’autre part, ont conclu une convention de cession d’actions.

Lors de l’Assemblée Générale du 25 mai 2029, Monsieur [S] [D] a démissionné de ses fonctions du Président de la SAS AUX ARMES DE FRANCE et Monsieur [S] [G] a été nommé en qualité de Président.

Par acte d’huissier de justice du 14 août 2021, la SARL ORA PROMOTION, venant aux droits et obligations de la SCI [J] [Q] en suite d’un acte de vente notarié du 18 juillet 2019, a fait signifier à la SAS AUX ARMES DE FRANCE un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur un arriéré locatif de 14.280 euros (1.680 + 4.200 + 4.200 + 4.200).

Par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2020, la SAS AUX ARMES DE FRANCE a fait assigner la SARL ORA PROMOTION devant la Première Chambre Civile du tribunal Judiciaire de Colmar et l’affaire a été enregistrée sous le numéro RG : 20/01435.

— DIRE et JUGER que le commandement de payer délivré le 14 août 2020 par la SARL ORA PROMOTION à la SAS AUX ARMES DE FRANCE est nul.

— DIRE et JUGER que la SARL ORA PROMOTION a manqué à son obligation de délivrance.

En conséquence

— DIRE et JUGER que le commandement de payer délivré le 14 août 2020 par la SARL ORA PROMOTION à la SAS AUX ARMES DE FRANCE ne peut produire aucun effet.

— DÉCHARGER la SAS AUX ARMES DE FRANCE de tout loyer depuis le mois de juin 2019 en raison du non-respect par sa bailleresse de son obligation de délivrance.

— CONDAMNER la SARL ORA PROMOTION à rembourser à la SAS AUX ARMES DE FRANCE la somme de 12.600 au titre de loyers versés entre le mois d’octobre et de décembre 2019.

A titre subsidiaire

— PRONONCER l’octroi de délais les plus larges possibles au profit de la SAS AUX ARMES DE FRANCE pour le paiement des loyers visés par le commandement de payer délivré le 14 août 2020.

— SUSPENDRE à cet égard les effets de la clause résolutoire prévue au bail commercial du 11 avril 2019.

En tout état de cause

— CONDAMNER la SARL ORA PROMOTION à payer à la SAS AUX ARMES DE FRANCE une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER la SARL ORA PROMOTION aux entiers frais et dépens.

Ne comportant pas la mention d’un avocat admis à postuler par devant la juridiction de céans pour le compte de la SAS AUX ARMES DE FRANCE, une seconde assignation a été délivrée et enregistrée sous le numéro RG : 20/01623.

Pour une bonne administration de justice, il a été ordonné la jonction de l’instance RG : 20/01623 à l’instance RG : 20/01435 par ordonnance du 5 janvier 2021.

Par jugement de la chambre commerciale du Tribunal Judiciaire de Colmar du 23 février 2021, la SAS AUX ARMES DE FRANCE a été placée en liquidation judiciaire.

Par acte du 11 mai 2021, le mandataire liquidateur désigné, la SELAS [X], agissant par Maître [W] [K], est intervenue volontairement et s’est constituée.

Par dernières conclusions régulièrement notifiées par la voie du RPVA le 06 novembre 2023, la SAS AUX ARMES DE FRANCE sollicite du Tribunal de céans de :

— DIRE et JUGER la SAS AUX ARMES DE FRANCE, représentée par son mandataire judiciaire, recevable et bien fondée en ses demandes.

— DÉBOUTER la SARL ORA PROMOTION de ses fins, moyens et conclusions.

— DIRE et JUGER que le commandement de payer délivré le 14 août 2020 par la SARL ORA PROMOTION à la SAS AUX ARMES DE FRANCE est nul.

— DIRE et JUGER que la SARL ORA PROMOTION a manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible.

En conséquence

— DIRE et JUGER que la SAS AUX ARMES DE FRANCE doit être déchargée de tout loyer depuis le mois de juin 2019 en raison du non-respect par sa bailleresse de son obligation de délivrance.

— CONDAMNER la SARL ORA PROMOTION à rembourser à SELAS [K] & ASSOCIES, ès qualité de mandataire judiciaire de la SAS AUX ARMES DE FRANCE, la somme de 12 600 euros au titre des loyers versés entre le mois d’octobre et de décembre 2019.

— CONDAMNER la SARL ORA PROMOTION à payer à la SAS AUX ARMES DE FRANCE une somme de 1 000 euros au titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 29 de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse.

En tout état de cause

— CONDAMNER la SARL ORA PROMOTION à payer à la SAS AUX ARMES DE FRANCE une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER la SARL ORA PROMOTION aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions la SAS AUX ARMES DE FRANCE expose :

N° RG 20/01435 – N° Portalis DB2F-W-B7E-ED5K

— que le restaurant AUX ARMES DE FRANCE a été fondé par la famille [D] et transmis de génération en génération ;

— que par acte du 11 avril 2019, un bail commercial a été signé entre Monsieur [S] [D] en sa double qualité de représentant légal de la SAS AUX ARMES DE FRANCE et la SCI [J] [D] ;

— que par acte sous seing privé du 19 juin 2019, Monsieur [S] [G], cessionnaire, d’une part, et les consorts [D], associés et cédants de la SAS AUX ARMES DE FRANCE, d’autre part, ont conclu une convention de cession d’actions ;

— que par une lettre du 29 juillet 2019, la Préfecture du Haut-Rhin a informé Monsieur [S] [G] que le restaurant est sous avis défavorable émis par la commission de l’arrondissement de [C] [O] pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public, depuis le 22 février 1997 ;

— que Monsieur [S] [G] n’a pas pu exploiter normalement le restaurant et que les coûts des travaux de mise en conformité ont été estimés à un montant de 500.000 euros ;

— que la commission de sécurité est repassée sur les lieux le 12 août 2020, et a refait les mêmes constats de non-conformité ;

— qu’il a réglé plusieurs factures pour l’ensemble de l’immeuble, et ce, pour un montant de 20.000 euros (électricité, eau, en l’absence de compteurs séparés)

— qu’il s’est trouvé dans une situation où il avait payé aux consorts [D] plus de 156.000 euros, outre les loyers ensuite versés par la SAS AUX ARMES DE FRANCE, et supporté des frais injustifiés pour une entreprise qui était inexploitable ;

— que la SARL ORA PROMOTION, venant aux droits et obligations de la SCI [J] [Q] en suite d’un acte de vente notarié du 18 juillet 2019, lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— que par jugement du 23 février 2021 la SAS AUX ARMES DE FRANCE a été placée en liquidation judiciaire par la Chambre Commerciale du Tribunal Judiciaire de Colmar ;

— que ses demandes relatives à la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi des plus larges délais de paiement, sont évidemment devenues sans objet ;

— qu’elle maintient le reste de ses demandes, notamment la demande de remboursement de loyers ainsi que sa demande au titre de dommages et intérêts ;

Par dernières conclusions régulièrement notifiées par la voie du RPVA le 26 mars 2024, la SARL ORA PROMOTION sollicite du Tribunal de céans de :

— DÉCLARER la demande irrecevable faute d’intérêt à agir du liquidateur.

Subsidiairement

— DÉBOUTER la SAS AUX ARMES DE FRANCE de ses fins et conclusions.

— CONDAMNER la SAS AUX ARMES DE FRANCE en tous frais et dépens.

Au soutien de ses dires, la SAS AUX ARMES DE FRANCE fait valoir :

— que la SAS AUX ARMES DE FRANCE a cessé toute activité et que Maître [K], es-qualité, a restitué les clés ;

— que la demande de suspension de la clause résolutoire et la demande d’annulation du commandement de payer n’ont plus d’intérêt ;

— que la SAS AUX ARMES DE FRANCE, respectivement le liquidateur judiciaire n’a plus d’intérêt à agir ;

— qu’aucun arrêté n’a été pris à l’encontre de la SAS AUX ARMES DE FRANCE, emportant fermeture ;

— que la cession d’actions est intervenue le 19 juin 2019 et que le bail a été connu et signé par la SAS AUX ARMES DE FRANCE ;

— que l’activité d’hôtellerie de la SAS AUX ARMES DE FRANCE a été arrêtée au mois de juin 2019 et qu’il a été cédé seulement les parts concernant le restaurant, car les murs ont été cédés d’autre part ;

— que Monsieur [S] [G], bénéficiant d’un crédit vendeur, n’a rien financé ; qu’il a exploité le restaurant sans payer les loyers ; qu’il a bénéficié d’aides de l’État pendant la crise COVID et que ces aides ont été calculées sur le chiffre d’affaires réalisé par son prédécesseur d’un montant de 750 000 euros ;

— qu’il ne pouvait pas ignorer la situation de la société au regard de la mise aux normes ;

— que le débat n’oppose pas Monsieur [S] [G] au cédant des parts sociales, mais la SAS AUX ARMES DE FRANCE, preneuse, et la société ORA PROMOTION, bailleresse et qu’elle conclut au débouté des demandes de la SAS AUX ARMES DE FRANCE.

Il y a lieu, pour un exposé détaillé des moyens des parties, de se reporter à leurs écritures signifiées aux dates ci-dessus conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 07 mars 2025 et mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS

Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire

En date du 14 août 2021, la SARL ORA PROMOTION a fait signifier à la SAS AUX ARMES DE FRANCE un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur un arriéré locatif de 14.280 euros (1.680 + 4.200 + 4.200 + 4.200).

La SAS AUX ARMES DE FRANCE étant placée en liquidation judiciaire et les clés du restaurant ont été restituées à la SARL ORA PROMOTION par Maître [K], es-qualité, a restitué les clés.

Par conséquent, il y a lieu de constater que la demande de suspension de la clause résolutoire et la demande d’annulation du commandement de payer n’ont plus d’intérêt.

Sur l’intervention volontaire du liquidateur judiciaire

Selon l’article L 641-4 du Code de commerce, « le liquidateur procède aux opérations de liquidation en même temps qu’à la vérification des créances ; il peut introduire ou poursuivre les actions qui relèvent de la compétence du mandataire judiciaire ».

L’article L 622-20 dudit code précise que « le mandataire judiciaire désigné par le tribunal a seul qualité pour agir au nom et dans l’intérêt collectif des créanciers ».

En l’espèce, par jugement de la chambre commerciale du Tribunal Judiciaire de Colmar du 23 février 2021, la SAS AUX ARMES DE FRANCE a été placée en liquidation judiciaire.

Par acte du 11 mai 2021, le mandataire liquidateur désigné, la SELAS [X], agissant par Maître [W] [K], est intervenue volontairement et s’est constituée.

Celle-ci a pris des conclusions d’intervention volontaire en date du 10 mai 2021. Son intervention est régulière.

Il est demandé une restitution des loyers, susceptible de profiter à la liquidation de la société. L’intérêt à agir du liquidateur est établie et son intervention est de ce chef recevable.

Sur la demande de restitution de loyers

L’article 1353 du Code civil énonce que celui qui invoque une obligation doit la prouver et que celui qui se prétend libéré de ses obligations doit en rapporter la preuve.

Aux termes des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est notamment tenu de :

● délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparations de toute espèce

● faire toutes les réparations autres que locatives

● assurer la jouissance paisible du preneur pendant la durée du bail.

En vertu de l’article 1147 du Code civil, tout manquement contractuel engage la responsabilité du débiteur en cas de préjudice subi.

En l’espèce, la SAS AUX ARMES DE FRANCE sollicite la condamnation de la SARL ORA PROMOTION à lui régler la somme de 12 600 euros au titre des loyers versés entre le mois d’octobre et de décembre 2019 dès lors que la bailleresse n’aurait pas rempli son obligation de délivrance.

Le Tribunal observe tout d’abord que la SAS AUX ARMES DE FRANCE – respectivement son liquidateur – ne justifie pas du règlement des loyers d’octobre à décembre 2019, ni d’ailleurs de leur destinataire puisqu’il était mentionné à juste titre dans les écritures que les factures émises par la SARL ORA PROMOTION étaient adressées à la SCI P. [D] et non à la locataire, alors que la SARL ORA PROMOTION venait aux droits de la SCI P. [D] depuis le 18 septembre 2019. Ainsi, le paiement des loyers dont la restitution est demandée n’est pas établi.

A titre superfétatoire, et au vu des arguments échangés par les parties, il est constant que la SAS AUX ARMES DE FRANCE, par une lettre du 29 juillet 2019, a été informée que l’établissement était sous avis défavorable émis par la commission de l’arrondissement de [C] [O] pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public, depuis le 22 février 1997 (copie du dernier procès-verbal de la commission de sécurité en date du 26 mai 2015, transmise par les services de la Préfecture, et mentionnant que l’établissement présentait de graves carences en termes de sécurité incendie et ceci depuis de nombreuses années).

La SARL ORA PROMOTION produit pour sa part le bail signé en connaissance de cause, mentionnant que la SAS AUX ARMES DE FRANCE a été informée de la situation de la société au regard de la mise aux normes. De fait :

● selon l’article 4.1.11 de la Convention de cession d’actions, intitulé « Situation locative et travaux de mise aux normes », une mise aux normes était à prévoir et les travaux nécessaires ne seraient en aucun cas pris en charge par les cédants et par conséquent sont exclus de toute garantie

* préalablement aux opérations de vente, à titre conservatoire, l’état du fonds de commerce a été constaté par un procès-verbal d’huissier de justice en date du 6 mars 2019 ; il a été fait état de l’absence de conformité aux normes et qu’il a été préconisé une complète mise aux normes par le changement de propriétaire ; le procès verbal a été également transmis avec la convention de cession (pièce jointe à cette convention n°9 et produite in extenso en pièce 4, avec des constatations du commissaire de justice sur les mises aux normes, sortie de secours, tuyauterie du gaz…) à Monsieur [S] [G], cessionnaire de la SAS AUX ARMES DE FRANCE

En outre, la SAS AUX ARMES DE FRANCE ne produit aucune pièce aux débats pour prouver l’impossibilité d’une exploitation normale du restaurant pendant l’automne 2019.

Par conséquent, la SAS AUX ARMES DE FRANCE sera déboutée de sa demande au titre des loyers versés entre le mois d’octobre et de décembre 2019.

Sur la demande de dommages et intérêts

En l’espèce, la SAS AUX ARMES DE FRANCE sollicite la condamnation de la SARL ORA PROMOTION à lui régler la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 29 de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse.

Selon l’article 29 de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse, toute allégation ou imputation d’un fait qui porte atteinte à l’honneur ou à la considération de la personne ou du corps auquel le fait est imputé est une diffamation.

La publication directe ou par voie de reproduction de cette allégation ou de cette imputation est punissable, même si elle est faite sous forme dubitative ou si elle vise une personne ou un corps non expressément nommés, mais dont l’identification est rendue possible par les termes des discours, cris, menaces, écrits ou imprimés, placards ou affiches incriminés.

Toute expression outrageante, termes de mépris ou invective qui ne renferme l’imputation d’aucun fait est une injure.

La SAS AUX ARMES DE FRANCE reproche à la SARL ORA PROMOTION de décrire Monsieur [S] [G] comme quelqu’un qui a profité des aides de l’État sans appuyer ces propos par des preuves.

Cependant, en l’espèce, la SAS AUX ARMES DE FRANCE agit contre la SARL ORA PROMOTION. Les propos tenus par la SARL ORA PROMOTION contre Monsieur [S] [G] ne peuvent pas être pris en compte pour prononcer une quelconque condamnation à l’égard de la SARL ORA PROMOTION.

Par conséquent, la SAS AUX ARMES DE FRANCE sera déboutée de sa demande au titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 29 de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

En l’espèce, la SAS AUX ARMES DE FRANCE, prise en la personne de son liquidateur, la SELAS [K] & ASSOCIES, succombe et sera condamnée aux dépens de l’instance.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande au titre de l’article 700 de la SAS AUX ARMES DE FRANCE.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ; en l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant contradictoirement, en premier ressort, par décision mise à disposition au greffe :

➣ REÇOIT la SELAS [X], prise en la personne de Maître [W] [K], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS AUX ARMES DE FRANCE, en son intervention volontaire ;

➣ LUI donne acte de son abandon de ses demandes relatives à l’annulation du commandement de payer du 14 août 2020 et d’octroi de délais de paiement ;

➣ DÉBOUTE la SAS AUX ARMES DE FRANCE, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, de sa demande de restitution de loyers versés entre le mois d’octobre et de décembre 2019 ;

➣ DÉBOUTE la SAS AUX ARMES DE FRANCE, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, de sa demande au titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 29 de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse ;

➣ DÉBOUTE la SAS AUX ARMES DE FRANCE, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, de sa demande au titre de l’article 700 ;

➣ CONDAMNE la SAS AUX ARMES DE FRANCE, prise en la personne de son liquidateur judiciaire la SELAS [K] & ASSOCIES aux entiers frais et dépens ;

➣ RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé les jours, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier,

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,