N° RG 25/00554 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FR4N

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Service civil

Sous-section 4

N° RG 25/00554 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FR4N

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 29 JANVIER 2026

du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

Madame [U] [X]

de nationalité Française

née le 06 Juillet 1983 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Benoît NICOLAS, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 42

À l’encontre de :

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [Y]

demeurant [Adresse 5] (TURQUIE)

non comparant, ni représenté

Madame [G] [Y]

née le 25 Juillet 1979 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 6] [Localité 5] (TURQUIE)

non comparante, ni représentée

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Denis TAESCH, Vice-Président,

juge des contentieux de la protection

Greffière : Christelle VAREILLES

DÉBATS

À l’audience publique du mardi 04 novembre 2025, en présence de [P] [L], auditrice de justice.

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE ET RENDU EN PREMIER RESSORT, prononcé par mise à disposition publique au greffe le 29 janvier 2026 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Denis TAESCH, président, et Christelle VAREILLES, Greffière.

* Copie exécutoire à :

M^e Benoît NICOLAS

[D] [Y]

[G] [Y]

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 11 mars 2022, Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y] ont donné à bail à Madame [U] [X] un appartement situé [Adresse 7].

Le 27 octobre 2024, Madame [U] [X] a donné son préavis. Un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 4 décembre 2024.

Madame [U] [X] a fait assigner Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y] par acte de commissaire de justice. Les défendeurs résidant en Turquie, l’acte a fait l’objet d’une demande de signification ou de notification à l’étranger d’un acte judiciaire ou extrajudiciaire, en date du 19 août 2025. Madame [U] [X] a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Colmar (68000), aux fins notamment de voir :

DECLARER la demande recevable et bien fondée ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y] à verser à Madame [U] [X] la somme de 259,50 euros au titre du retard dans la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y] à verser à Madame [U] [X] la somme de 5 210 euros au titre des charges non justifiées, subsidiairement à la somme de 560 euros au titre des augmentations non justifiées de provision sur charges ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y] à verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

DIRE que les sommes produiront intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y] à payer un montant de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LES CONDAMNER aux entiers frais et dépens.

A l’audience du 4 novembre 2025, Madame [U] [X], régulièrement représentée, a repris ses conclusions de l’assignation et a remis ses pièces au tribunal.

Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y], bien que régulièrement assignés, n’étaient ni comparants, ni représentés. Par courriels du 24 septembre 2025 et du 1er décembre 2025, Madame [G] [Y] a sollicité le report de l’audience au motif qu’elle et son époux vivent à l’étranger et qu’ils souhaitent pouvoir préparer une défense. Or, Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y] ayant été assignés dans les délais légaux, ils ont eu le temps de préparer leur défense et d’organiser leur déplacement pour assister à l’audience du 4 novembre 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Il ressort de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour restituer, s’il y a lieu, le dépôt de garantie. Ce délai est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie n’est pas totalement conforme à l’état des lieux d’entrée. Par conséquent, les bailleurs disposaient d’un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par la locataire le 4 décembre 2024, soit jusqu’au 4 février 2025, pour lui remettre le dépôt de garantie.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Néanmoins, cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, il apparaît dans l’état des lieux de sortie contradictoire, que Madame [U] [X] a communiqué sa nouvelle adresse : [Adresse 4].

Dès lors, l’absence de restitution du dépôt de garantie dans les délais impartis n’est pas imputable à Madame [U] [X].

Par courriel du 28 avril 2025, Madame [U] [X] a fait mettre en demeure Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y] de lui restituer le dépôt de garantie dans un délai de huit jours.

Le 28 mai 2025, Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y] ont effectué un virement de 835 euros au bénéfice de Madame [U] [X], au motif suivant : " CAUTION MME [X] ".

La restitution du dépôt de garantie est donc intervenue postérieurement au 4 février 2025. Trois périodes mensuelles ont commencé pendant ce retard. Aussi, sa restitution devait être majorée à hauteur de 10% du loyer en principal pour trois périodes mensuelles commencées en retard.

Il ressort du courriel adressé par Madame [G] [Y] à Madame [U] [X] le 29 mars 2024, que le montant du loyer en principal s’élève à la somme de 865 euros depuis le 1er mai 2024.

La majoration s’élève donc à 10% du loyer x 3 mois, c’est-à-dire (865 x 10%) x 3 = 259,50 euros.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y] à payer à Madame [U] [X] la somme de 259,50 euros au titre de la majoration de 10% en raison du retard dans la restitution du dépôt de garantie.

Sur la justification des charges

Madame [U] [X] sollicite la condamnation des bailleurs au paiement de 5 210 euros, qui correspondrait à l’intégralité de la somme non-prescrite qu’elle a dû régler au titre des charges.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, il ressort de l’article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Madame [U] [X] reconnaît que les charges antérieures au mois de juin 2022 sont prescrites. Cependant, l’assignation datant du 19 août 2025, les sommes versées avant le 19 août 2022 sont prescrites également.

Il ressort du contrat de bail en date du 11 mars 2022 que le paiement des loyers et des charges doit être effectué au plus tard le 5 du mois. Par conséquent, Madame [U] [X] ne peut plus contester les sommes versées pour le paiement des charges des mois de juillet 2022 et août 2022.

Il ressort de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [U] [X] s’est acquittée des charges aux termes convenus. Néanmoins, elle souhaite désormais en contester le montant, aux fins d’en obtenir le remboursement.

Il ressort de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification, en contrepartie notamment des services rendus.

En l’espèce, Madame [U] [X] affirme que les bailleurs n’ont pas fourni de justificatifs concernant les charges, durant toute la durée de la location.

Or, elle verse elle-même aux débats diverses factures, notamment d’eau, de gaz et d’électricité, adressées à Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y] et concernant le bien sis [Adresse 7].

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, Madame [U] [X] soutient que le mode de calcul concernant la répartition des charges entre les différents copropriétaires n’est pas détaillé.

Cependant, dans le courrier relatif à la régularisation des charges 2022 et 2023, Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y] expliquent la répartition des charges entre les locataires : « les provisions des charges de la consommation eau, gaz, électricité vous sont demandées selon la surface de l’habitation, le nombre de personnes adultes et enfants habitant l’appartement, les dépendances comme la terrasse, le jardin, le garage et la piscine ».

Il ressort des différentes pièces versées aux débats que l’immeuble est occupé par trois locataires.

Aussi, bien que les explications quant à la répartition des charges ne soient pas particulièrement détaillées, il apparaît clairement qu’elles sont divisées en trois parts égales entre les locataires.

En 2022, le montant des charges pour tout l’immeuble était de 5 724,56 euros. Du 11 mars 2022 au 1er mai 2023, Madame [U] [X] payait 155 euros au titre des charges.

2022 : (5 724,56 euros / 3 locataires) / 12 mois = 159 euros par personne

En 2023, le montant des charges pour tout l’immeuble était de 6 695,75 euros. Du 1er mai 2023 au 1er mai 2024, Madame [U] [X] payait 175 euros au titre des charges.

2023 : (6 695,75 euros / 3 locataires) / 12 mois = 185 euros par personne

Dès lors, Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y] ont justifié de la répartition des sommes dues au titre du paiement des charges d’eau, d’électricité et de gaz.

Par ailleurs, Madame [U] [X] estime que les sommes réclamées au titre des charges liées à la piscine sont excessives et elle sollicite leur réduction. Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y] auraient mis en place un forfait piscine pour Madame [U] [X], seule bénéficiaire de la piscine, qui consommerait donc plus d’eau que les autres locataires de l’immeuble.

Madame [U] [X] verse aux débats des captures d’écran d’une conversation entretenue par SMS entre la bailleresse et elle, dans laquelle Madame [U] [X] conteste le montant des sommes réclamées au titre des charges liées à la piscine et refuse de les payer.

Il ressort de l’article 9 du code de procédure civile que chaque partie doit prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Or, Madame [U] [X] ne justifie pas avoir payé le prétendu surplus lié à la consommation d’eau de la piscine.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation solidaire de Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y] à payer à Madame [U] [X] la somme de 5 210 euros au titre des charges non justifiées.

Sur la révision des loyers et charges

A titre subsidiaire, Madame [U] [X] affirme que le loyer aurait été augmenté conformément à un taux de révision forfaitaire, au lieu de se référer à l’évolution de l’IRL, comme le prévoyait le bail.

Cependant, elle ne formule aucune demande en ce sens.

En outre, elle indique que les augmentations successives du montant des charges locatives ne seraient pas régulières, car injustifiées.

Or, comme expliqué plus haut, Madame [U] [X] verse elle-même aux débats diverses factures, notamment d’eau, de gaz et d’électricité, adressées à Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y] et concernant le bien sis [Adresse 7]. On y voit clairement l’évolution des factures, justifiant l’augmentation du montant des charges locatives.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation solidaire de Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y] au paiement de la somme de 560 euros au titre des augmentations non justifiées du montant des provisions sur charges.

Sur la décence du logement

Selon l’article 12 du code de procédure civile, il appartient au juge de restituer leur exacte qualification aux faits.

En l’espèce, Madame [U] [X] désigne le logement comme insalubre.

Or, pour être qualifié d’insalubre, un logement doit présenter un réel danger pour la santé ou la sécurité, d’une part, et faire l’objet d’un arrêté d’insalubrité, d’autre part.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, la situation s’apparente davantage à de l’indécence.

L’article 1719 du code civil ainsi que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au bailleur de mettre à disposition du locataire un logement décent et d’opérer les travaux et réparations nécessaires au respect de cette obligation.

L’exigence de logement décent doit, selon l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 :

— assurer le clos et le couvert ;

— posséder une étanchéité à l’air suffisante ainsi que des portes ou fenêtres dans les pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés ;

— avoir des dispositifs de retenue des personnes conformes aux normes de sécurité ;

— posséder des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement dont la nature et l’état de conservation et d’entretien ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

— comprendre des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

— permettre une aération suffisante ;

— assurer un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre pour chaque pièce principale, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation.

Enfin, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au preneur " un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites (ajout de la loi [Localité 6] du 23 novembre 2018), répondant à un critère de performance énergétique minimale (ajout de la loi n°2015-992 du 17 août 2015) et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ".

Il est constant que le bailleur est débiteur d’une obligation de résultat quant à la jouissance paisible de la chose louée.

En l’espèce, en versant aux débats des échanges de messages entre Madame [G] [Y] et Madame [U] [X], des photographies prises par Madame [U] [X] et sa lettre de préavis, Madame [U] [X] déclare subir les désordres suivants :

— Forte humidité ;

— Condensation sur les fenêtres intérieures ;

— Moisissures au plafond et sur les murs ;

— Fissures dans le crépi extérieur de la maison ;

— Installations électriques non-conformes ;

— Absence d’eau chaude ponctuelle.

Il ressort de l’article 9 du code de procédure civile que chaque partie doit prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La non-conformité des installations électriques aux normes de sécurité ainsi que l’absence d’eau chaude ne sont pas démontrés.

En revanche, Madame [U] [X] prouve avoir discuté des soucis d’humidité et de leurs répercussions par échange de messages avec Madame [G] [Y] (pièce n°12), qui ne conteste pas leur existence.

Au vu de ces problèmes de moisissure, il convient de conclure que le logement ne permet pas une aération suffisante et ne remplit donc pas toutes les conditions d’un logement décent.

Un tel manquement à l’obligation des bailleurs de mise à disposition d’un logement décent cause un préjudice à la locataire qu’il convient de réparer par l’allocation de dommages et intérêts, en ramenant néanmoins la somme de 5 000 euros réclamée à ce titre, à de plus justes proportions.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y] à payer à Madame [U] [X] la somme de 500 euros, à titre de dommages et intérêts aux fins de réparation de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie succombant, l’équité commande de rejeter toutes les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, il convient de condamner Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y] in solidum, d’une part, et Madame [U] [X], d’autre part, à supporter leurs propres dépens.

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y] à payer à Madame [U] [X] la somme de 259,50 euros (deux cent cinquante-neuf euros et cinquante centimes) au titre de la majoration de 10% en raison du retard dans la restitution du dépôt de garantie ;

REJETTE la demande de condamnation solidaire de Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y] à payer à Madame [U] [X] la somme de 5 210 euros au titre des charges non justifiées ;

REJETTE la demande de condamnation solidaire de Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y] au paiement de la somme de 560 euros au titre des augmentations non justifiées du montant des provisions sur charges ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y] à payer à Madame [U] [X] la somme de 500 euros (cinq cents euros), à titre de dommages et intérêts aux fins de réparation de son préjudice de jouissance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE toutes les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Y] et Madame [G] [Y] in solidum, d’une part, et Madame [U] [X], d’autre part, à supporter leurs propres dépens ;

RAPPELLE qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 29 janvier 2026, par Denis TAESCH, président, et signé par lui et la greffière.

La Greffière

Le Président