TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/10995 – N° Portalis DB3S-W-B7J-37M2

Minute : 25/428

S.D.C. [Adresse 8]

Représentant : Maître Eric AUDINEAU, Cabinet AUDINEAU- GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

C/

Monsieur [I] [Z] [N] [P]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Décembre 2025 par Madame Magalie CART, Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près de la cour d’appel de PARIS, déleguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près de la cour d’appel de PARIS, déleguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8]

[Localité 7], dont les référénces cadastrales sont Section AW Plan N°

représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PINERI-SYNDIC [Adresse 2]

représenté par Maître Eric AUDINEAU, Cabinet AUDINEAU- GUITTON, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [Z] [N] [P],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [I] [Z] [N] [P] est propriétaire des lots n°85 et n°195 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 8] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], a mis en demeure Monsieur [I] [Z] [N] [P] de régler la somme de 721,40 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Monsieur [I] [Z] [N] [P] de régler la somme de 1.541,49 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], a mis en demeure Monsieur [I] [Z] [N] [P] de régler la somme de 2.056,06 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], a par l’intermédiaire de Maître [O] mis en demeure Monsieur [I] [Z] [N] [P] de régler la somme de 3.713,26 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété au 30 août 2023, appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], a mis en demeure Monsieur [I] [Z] [N] [P] de régler la somme de 2.758,28 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], a par l’intermédiaire du cabinet DPF Recouvrement mis en demeure Monsieur [I] [Z] [N] [P] de régler la somme de 3.868,44 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété au 11 mars 2024, appel de fonds du premier trimestre 2024 inclus.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], a mis en demeure Monsieur [I] [Z] [N] [P] de régler la somme de 3.506,65 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], a par l’intermédiaire du cabinet GCR Immobilier, mis en demeure Monsieur [I] [Z] [N] [P] de régler la somme de 3.463,36 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], a mis en demeure Monsieur [I] [Z] [N] [P] de régler la somme de 4.391,38 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], a mis en demeure Monsieur [I] [Z] [N] [P] de régler la somme de 5.074,80 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], a mis en demeure Monsieur [I] [Z] [N] [P] de régler la somme de 6.895,16 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], a fait assigner Monsieur [I] [Z] [N] [P] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

Condamner Monsieur [I] [Z] [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], la somme en principal de 7.560,12 euros à titre de charges de copropriété impayées arrêtées au 01/07/2025, et représentant :

6.022,21 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

1.537,91 euros au titre de frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Assortir la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [I] [Z] [N] [P] d’une condamnation au paiement de l’intérêt aux taux légal à compter de :

de la mise en demeure notifiée par le cabinet PINERY-SYNDIC, syndic, en date du 28/11/2022 d’avoir à payer la somme de 721,40 euros,

de la mise en demeure notifiée par Maître [O], son précédent conseil, en date du 02/02/2023, d’avoir à payer la somme de 1.235,23 euros,

de la mise en demeure notifiée par le cabinet PINERY-SYNDIC, syndic, en date du 06/06/2023 d’avoir à payer la somme de 2.056,06 euros,

de la mise en demeure notifiée par Maître [O], son précédent conseil, en date du 31/08/2023, d’avoir à payer la somme de 2.171,77 euros,

de la mise en demeure notifiée par le cabinet PINERY-SYNDIC, syndic, en date du 05/02/2024 d’avoir à payer la somme de 2.758,28 euros,

de la mise en demeure notifiée par le cabinet DPF Recouvrement, en date du 22/03/2024 d’avoir à payer la somme de 2.758,28 euros,

de la mise en demeure notifiée par le cabinet PINERY-SYNDIC, syndic, en date du 06/05/2024 d’avoir à payer la somme de 3.506,65 euros,

de la mise en demeure notifiée par le cabinet GCR Immobilier, prestataire, en date du 14/05/2024 d’avoir à payer la somme de 3.463,36 euros,

de la mise en demeure notifiée par le cabinet PINERY-SYNDIC, syndic, en date du 14/08/2024 d’avoir à payer la somme de 4.391,38 euros,

de la mise en demeure notifiée par le cabinet PINERY-SYNDIC, syndic, en date du 20/11/2024 d’avoir à payer la somme de 5.074,80 euros,

de la présente assignation pour le surplus,

Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation

Condamner Monsieur [I] [Z] [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], la somme de 800 euros à titre de dommage et intérêts pour résistance abusive,

Condamner Monsieur [I] [Z] [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], une indemnité de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; outre les entiers dépens incluant les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier de justice au titre de l’article A444-32 du Code de commerce.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2025.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et s’oppose à l’octroi des délais de paiement au profit du défendeur.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [I] [Z] [N] [P] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Bien que cité par acte de commissaire de justice remis à étude, Monsieur [I] [Z] [N] [P] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [I] [Z] [N] [P] est propriétaire des lots n°85 et n°195 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 8] à [Localité 7],

un décompte arrêté au 1er juillet 2025,

les appels de fonds,

le contrat de syndic du 26 juin 2024,

les procès-verbaux d’Assemblée générale tenues les 10 mai 2022 ; 19 juin 2023 ; 25 juin 2024 et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants,

une attestation de non recours en date du 25 novembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [I] [Z] [N] [P] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 5.968,21 euros (hors frais de relance, mise en demeure et frais de recouvrement et de procédure d’un montant total de 1.537,91 euros).

En effet, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété apparaissant sur le décompte produit.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [Z] [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], la somme de 5.968,21 euros avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 28 novembre 2022 sur la somme de 721,40 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus ; avec rejet des autres demandes.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 1.537,91 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 28 novembre 2022, facturée à 37 euros.

De même, il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure par avocat le 2 février 2023, facturée à 150 euros et d’une autre mise en demeure le 6 juin 2023 facturée à 37 euros.

Il est aussi justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 5 février 2024, facturée à 37 euros.

Il est également justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 7 mai 2025, facturée à 43,44 euros.

En revanche, il convient de déduire les frais demandés au titre de lettres de mises en demeure et relances du 1er février 2023, du 10 août 2023, du 5 septembre 2023 et du 7 septembre 2023 qui sont de nature superfétatoire et ne sont pas nécessaires au recouvrement de la créance.

De même, il convient de déduire les frais demandés au titre de mises en demeure du 25 mars 2024 et du 21 mai 2024, qui ne sont pas justifiés. Aussi, en l’absence, de justificatifs d’envoi de de lettres de mises en demeure du 6 mai 2024, du 14 août 2024 et du 20 novembre 2024, il convient de déduire leur coût.

Il convient également de déduire les frais de « transmission du dossier » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, qui en l’espèce n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [I] [Z] [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], la somme de 304,44 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ; avec rejet du surplus des demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que Monsieur [I] [Z] [N] [P] ne s’acquitte pas régulièrement des charges de copropriété de son lot, malgré plusieurs relances et mises en demeure, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec une désorganisation de la trésorerie, impliquant des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [Z] [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Sur la demande de prise en charge des droits proportionnels de recouvrement

Aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, alinéa 1er, à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

L’article R 444-55 du code de commerce prévoit un droit proportionnel et dégressif prévu à l’article A 444-31 du code de commerce, en cas de recouvrement ou d’encaissement par l’huissier de justice, après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet, de sommes dues en application d’une décision de justice, d’un acte ou d’un titre en forme exécutoire.

En équité et afin de garantir l’exécution effective de la décision, Monsieur [I] [Z] [N] [P] supportera la charge intégrale des droits proportionnels de recouvrement.

En conséquence, Monsieur [I] [Z] [N] [P], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, incluant les frais de signification de la présente assignation, les frais de la signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement à l’huissier au titre de l’article A444-32 du code de commerce.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique du défendeur, il convient de condamner Monsieur [I] [Z] [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], la somme de 5.968,21 euros avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 28 novembre 2022 sur la somme de 721,40 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], la somme de 304,44 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic, le cabinet PINERI-SYNDIC sis à [Localité 7], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] [N] [P] aux dépens, incluant les frais de signification de la présente assignation, les frais de la signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement à l’huissier au titre de l’article A444-32 du code de commerce.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE