TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 26/01522 – N° Portalis DB3S-W-B7K-4TOQ

Minute :

Madame [X] [Y]

Madame [V] [E]

Monsieur [G] [E]

Représentant : M^e David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 95

C/

Madame [L], [Q], [M] [S]

Monsieur [N], [C] [I]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e David LEVY

Copie délivrée à :

Mme [S] et M. [I]

Le 16 avril 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 16 avril 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 février 2026 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [X] [Y], demeurant [Adresse 4]

Madame [V] [E], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [G] [E], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [L], [Q], [M] [S], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [N], [C] [I], demeurant [Adresse 5]

comparants en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 mars 2022, M. [K] [E], représenté par le Cabinet ATM/REGNIER, a donné à bail à M. [N] [I] et Mme [L] [S] un appartement et un emplacement de stationnement n°142 situé [Adresse 6] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 1000,00 euros, et 350 euros de provisions sur charges.

Selon attestation d’hérédité de Maître [O] [J] du 30 octobre 2025, M. [K] [E] est décédé le 15 novembre 2024 et laisse pour lui succéder deux héritiers, Mme [V] [E] et M. [G] [E], enfants mineurs issus de son union avec Mme [X] [Y] qui exerce l’administration légale de leurs biens, héritiers pour chacun de la moitié des biens issus de la succession. Selon attestation de Maître [O] [J] du 13 décembre 2024, celle-ci a été mandatée par Mme [X] [Y] en tant qu’administratrice légale des enfants mineurs héritiers, pour encaisser les loyers afférents aux différentes locations des biens immobiliers.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, Mme [X] [Y], Mme [V] [T] et M. [G] [E] ont fait signifier à M. [N] [I] et Mme [L] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7933,81 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement et une sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par notification électronique du 7 juillet 2025, Mme [X] [Y], Mme [V] [T] et M. [G] [E] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2025, Mme [X] [Y], Mme [V] [T] et M. [G] [E] ont fait assigner M. [N] [I] et Mme [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  Ordonner l’expulsion de M. [N] [I] et Mme [L] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

«  Condamner solidairement M. [N] [I] et Mme [L] [S] au paiement des sommes suivantes :

o La somme de 10 757,57 euros au titre de la dette locative arrêtée au 8 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de la présence assignation ou du jugement,

o Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o La somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o Les dépens, comprenant les coûts du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 3] le 3 novembre 2025.

À l’audience du 23 février 2026, Mme [X] [Y], Mme [V] [T] et M. [G] [E], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 17 971,75 euros arrêtée au 4 février 2026, loyer du mois de février 2026 inclus, évoquant des prélèvements impayés.

Mme [X] [Y], Mme [V] [T] et M. [G] [E] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [N] [I] et Mme [L] [S] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 4 juillet 2025. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [N] [I] et Mme [L] [S], comparants en personne, ne ne contestent pas le principe de la dette, reconnaissant avoir remboursé une dette en priorité du paiement du loyer. Ils font état d’un salaire de 1700 euros mensuels pour M. [N] [I], sans heure supplémentaire ou prime, et 1800 euros pour Mme [L] [S]. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 400 euros par mois en plus des loyers, et ajoutent que leur famille les aidera à payer les trois prochains loyers. Ils s’engagent à régler leur dette et présentent un document manuscrit de M. [F] [D] confirmant qu’ils ont « pris conscience des dommages qu’ils ont causé » et « s’engagent à rembourser mensuellement les sommes dues ».

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales à l’encontre de M. [N] [I] et Mme [L] [S]

A. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Au surplus et bien que ce ne soit pas exigé à titre de recevabilité pour les bailleurs personnes physiques, Mme [X] [Y], Mme [V] [E] et M. [K] [E] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Mme [X] [Y], Mme [V] [T] et M. [G] [E] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures.

Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, la clause VIII, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 4 juillet 2025 à chacun des locataires. Or il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 4 septembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 9 mars 2022 à compter du 5 septembre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [N] [I] et Mme [L] [S] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [N] [I] et Mme [L] [S] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée afin de rester vivre dans le logement avec leurs deux enfants. Cependant, ils n’ont pas repris le paiement du loyer intégral avant l’audience, les prélèvements de décembre 2025 et janvier 2026 étant revenus impayés. Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement suspensifs.

C. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 mars 2022, du commandement de payer délivré le 4 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 4 février 2026 que Mme [X] [Y], Mme [V] [T] et M. [G] [E] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 45,96 euros imputée pour des frais de prélèvements d’impayés, ainsi que la somme de 34,12 euros au titre de mise en demeure (10 juillet 2024 et 14 janvier 2025).

Conformément à la clause VII du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [N] [I] et Mme [L] [S] à payer à Mme [X] [Y] en qualité d’administratice légale de ses enfants mineurs Mme [V] [W] [P] et M. [G] [E] la somme de 17 891,68 euros, au titre des sommes dues au 4 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

D. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [N] [I] et Mme [L] [S]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 septembre 2025, M. [N] [I] et Mme [L] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement in solidum M. [N] [I] et Mme [L] [S] à son paiement à compter de 5 février 2026, jusqu’à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 5 septembre 2025, date de la résiliation, au 4 février 2026, date du décompte fourni, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement par les défendeurs.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [N] [I] et Mme [L] [S] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de notification à la préfecture, de saisine de la CCAPEX et d’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Mme [X] [Y], Mme [V] [T] et M. [G] [E] les frais irrépétibles qu’ils ont exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Mme [X] [Y] agissant en qualité d’administratice légale de ses enfants mineurs Mme [V] [T] et M. [G] [E] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 mars 2022 entre M. [K] [E] aux droits desquels viennent Mme [V] [T] et M. [G] [E] représentés par leur mère Mme [X] [Y] d’une part, et M. [N] [I] et Mme [L] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 2], sont réunies à la date du 5 septembre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [N] [I] et Mme [L] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par M. [N] [I] et Mme [L] [S] à compter du 5 septembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement M. [N] [I] et Mme [L] [S] à payer à Mme [X] [Y] agissant en qualité d’administratice légale de ses enfants mineurs Mme [V] [T] et M. [G] [E] la somme de 17 891,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 février 2026 échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE solidairement M. [N] [I] et Mme [L] [S] à payer à Mme [X] [Y] agissant en qualité d’administratice légale de ses enfants mineurs Mme [V] [T] et M. [G] [E] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 5 février 2026, échéance de mars 2026 , et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum M. [N] [I] et Mme [L] [S] aux dépens de l’instance,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE