N° RG 25/00627 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FSUH

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SELESTAT

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 1]

N° RG 25/00627 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FSUH

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 AVRIL 2026

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

Société HABITATS DE HAUTE ALSACE OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 29

À l’encontre de :

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [D], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion ; sans procédure particulière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Vincent TRIDON,

Greffier : Sophie ZUGER

DÉBATS

À l’audience publique du lundi 26 janvier 2026.

JUGEMENT

réputé contradictoire et prononcé en premier ressort, par mise à disposition publique au greffe le 13 avril 2026 à partir de 14 heures, les parties présentes en ayant été avisées lors des débats, et signé par Vincent TRIDON, président, et Sophie ZUGER, Greffier.

* Copie exécutoire délivrée le 13 AVRIL 2026 à :

— M^e Sonia SAMARDZIC

+ retour des pièces LS

* Copie simple délivrée le 13 AVRIL 2026 à :

— [N] [D], LS

— Préfecture [Localité 2], LS,

— Me [E] [T], commissaire de justice – LS,

********

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 janvier 2021 prenant effet au 18 janvier 2021, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a donné à bail à M. [N] [D] un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 3], ainsi qu’un garage situé à la même adresse par acte sous seing privé du 9 mai 2023 prenant effet au 12 mai 2023.

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 mars 2025, lui réclamant la somme en principal de 1 526,72 euros représentant les arriérés locatifs selon décompte arrêté au 3 mars 2025.

Ce commandement de payer est resté sans effet.

Par exploit de Commissaire de Justice délivré le 17 septembre 2025, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a fait assigner M. [N] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal, aux fins notamment d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— déclarer la demande recevable et bien fondée,

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail sur le logement et sur le garage à la date du 12 mai 2025, subsidiairement la prononcer,

— en conséquence, ordonner au défendeur de libérer les lieux et de restituer les clefs,

— dire qu’à défaut le bailleur pourra procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— dire et juger qu’à compter du 12 mai 2025 le défendeur sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au même montant que les loyers et charges réévalués aux échéances prévues et jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, subsidiairement à compter de la décision à intervenir,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 3 358,10 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation au 31 juillet 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de cette date,

— le condamner aux entiers frais et dépens y compris ceux du commandement de payer,

— le condamner au paiement d’un montant de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Initialement appelée à l’audience du 15 décembre 2025, l’affaire a été renvoyé à la demande du défendeur pour raisons de santé au 26 janvier 2026 où elle a été retenue pour être plaidée.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, représentée par son conseil, a repris oralement les termes de son assignation.

Elle a produit un décompte actualisé de la dette locative à la date du 23 janvier 2026 faisant état d’un arriéré de 6 292,06 euros.

M. [N] [D] bien que régulièrement assigné, était absent et n’était pas représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Malgré l’absence de M. [N] [D], il convient de statuer sur les demandes de l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, après avoir vérifié, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé par les parties stipule que le loyer est payable à terme échu avant le 5 du mois suivant et prévoit une clause résolutoire en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 11 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant à 1 526,72 euros selon décompte arrêté au 3 mars 2025.

Ce commandement de payer se réfère à la clause de résiliation insérée dans le bail et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Bien que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoie un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, il convient d’appliquer les stipulations de la clause résolutoire insérée au contrat conclu entre les parties, comme a pu le rappeler la Cour de cassation (Civ. 3e, avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002).

En l’espèce le délai prévu par le contrat de bail est de deux mois.

La somme visée au commandement de payer n’a pas été payée dans le délai de deux mois après sa signification tandis que le Juge n’a pas été saisi par M. [N] [D] aux fins d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter du 13 mai 2025 (le 11 étant un dimanche).

Il s’ensuit que M. [N] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il convient d’ordonner à M. [N] [D], ainsi que tous occupants de son chef, d’évacuer, de corps et de biens, le logement et le garage situés [Adresse 5] à [Localité 3] dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il y a lieu de rappeler que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner que M. [N] [D] devra s’acquitter d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des provisions pour charges qui aurait été dû si le contrat de bail avait continué, à compter du 13 mai 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les sommes dues

L’article 1728 2° du Code Civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte versé aux débats (pièce 3 en demande) que M. [N] [D] est débiteur de la somme de 3 358,10 euros au 31 juillet 2025.

Par conséquent, il y a lieu de condamner M. [N] [D] à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 3 358,10 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d’occupation dus au 31 juillet 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 17 septembre 2025.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [N] [D] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il apparaît équitable de condamner M. [N] [D] à indemniser l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE à hauteur de 400 euros.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la demande régulière et recevable,

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 13 mai 2025 ;

DIT que M. [N] [D] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date ;

CONDAMNE M. [N] [D] à évacuer, de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [N] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement et du garage sis [Adresse 5] à [Localité 3], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [N] [D] à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été dû par le locataire si le bail s’était poursuivi, à compter du 13 mai 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [N] [D] à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 3 358,10 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d’occupation dus au 31 juillet 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2025 ;

CONDAMNE M. [N] [D] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire  ;

CONDAMNE M. [N] [D] à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

Ainsi fait et prononcé le 13 avril 2026, siégeant M. TRIDON, présidant l’audience, assisté de M^me ZUGER, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le greffier Le juge