TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Décembre 2024

GROSSE :

Le 14 février 2025

à M^e MAREC Serge

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 février 2025

à M. [F] [Z]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06380 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SIA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Serge MAREC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [F], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Monsieur [D] [F], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée signé le 17 février 2017 ayant pris effet le 20 février 2017, la SA SOGIMA a donné à bail à Monsieur [Z] [F] et Monsieur [D] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer initialement fixé à la somme de 698,92 euros, outre 188,07 euros au titre de provisions sur charges ;

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SOGIMA a fait signifier à Monsieur [Z] [F] et à Monsieur [D] [F] par acte de commissaire de justice, en date du 17 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour un montant de 4179,76 euros, en principal ;

La situation d’impayés a été signalé à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 3 mai 2024 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 03 octobre 2024, dénoncé le 04 octobre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SA SOGIMA a fait assigner Monsieur [Z] [F] et Monsieur [D] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, statuant en référé, aux fins de voir en substance:

— constater acquise au profit de la SA SOGIMA, la clause résolutoire visée dans le bail liant les parties et que le bail liant les parties se trouve résilié ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [F] et Monsieur [D] [F], ainsi que celle tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

— condamner solidairement Monsieur [Z] [F] et Monsieur [D] [F] à titre provisionnel au paiement de la somme de 6169,98 euros , dette locative arrêtée au 9 septembre 2024, avec intérêt de droit à compter de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement Monsieur [Z] [F] et Monsieur [D] [F] à verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit, ce jusqu’à parfaite libération effective des lieux ;

— condamner solidairement Monsieur [Z] [F] et Monsieur [D] [F] à verser à la SA SOGIMA la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— condamner solidairement Monsieur [Z] [F] et Monsieur [D] [F] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024 date à laquelle la SA SOGIMA représentée par son avocat, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 8076,76 euros au 1er décembre 2024;

La SA SOGIMA a indiqué qu’elle se désistait de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [D] [F] qui a quitté les lieux;

La requérante a précisé avoir proposé un FSL maintien, le logement actuel étant trop grand et trop onéreux pour Monsieur [Z] [F] et en attendant que Monsieur [Z] [F] accepte, elle indique maintenir ses demandes ;

Monsieur [Z] [F] a comparu en personne en déclarant percevoir 1000 euros de retraite et qu’il attendait de visiter l’appartement T1 proposé par la SA SOGIMA ; il justifie qu’une demande de mutation a été faite le 4 décembre 2024 ;

Cité par acte à étude, Monsieur [D] [F] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 4 octobre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 19 décembre 2024.

La SA SOGIMA justifie en outre avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 3 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 3 octobre 2024.

Enfin, la SA SOGIMA verse au débat un titre de propriété, justifiant ainsi de la propriété du bien litigieux et de sa qualité à agir.

Par conséquent la SA SOGIMA est recevable en ses demandes ;

II – Sur le fond :

Il sera donné acte à la SA SOGIMA de ce qu’elle se désiste de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [D] [F] qui a quitté les lieux ;

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 17 février 2017 à effet au 20 février 2017 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 17 juin 2024 pour un montant de 4179,76 euros, en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 août 2024 et que le bail à usage d’habitation liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [Z] [F] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 996,74 euros au total, sans que cette indemnité soit indexée et sans intérêts;

La SA SOGIMA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et un décompte actualisé à la somme de 8076,76 euros au 1er décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 8076,76 euros au 1er décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse , Monsieur [Z] [F] sera condamné à payer à la SA SOGIMA, à titre provisionnel, la somme de 8076,76 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition légale de reprise du paiement du loyer au jour de l’audience, n’étant pas remplie, le juge des référés, ne peut ni accorder des délais de paiements ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [F] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [F] qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, par application de l’article 696 du Code de procédure civile ;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SA SOGIMA qui sera déboutée de sa demande de ce chef;

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 et de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS la SA SOGIMA recevable en ses demandes ;

DONNONS ACTE à la SA SOGIMA de ce qu’elle se désiste de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [D] [F]

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 août 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 17 août 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [Z] [F] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 996,74 euros, l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [Z] [F] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, sans que cette indemnité soit indexée et sans intérêts;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [F] à payer à titre provisionnel à la SA SOGIMA la somme de 8076,76 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [F] à payer à titre provisionnel à la SA SOGIMA l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 996,74 euros, à compter du 1er janvier 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTONS la SA SOGIMA de sa demande au titre au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [F] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE