RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU12 JUIN 2025

N° Minute : 060 /2025

Chambre 1 Section 6

N° RG 25/00020 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPGP

Entre: DEMANDEUR

S.C.I. L’ACACIA

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 349 081 745

[Adresse 1]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Laetitia EUDELLE de la SELARL L.E.A.D AVOCATS, avocat au barreau de COMPIEGNE

Et : DÉFENDEUR

S.A.R.L. BAAM

Immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 893 438 093

[Adresse 2]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Thibaut ROQUES de la SCP DRYE DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, avocat au barreau de SENLIS, substitué à l’audience par Maître Christelle LEFEVRE, avocat au barreau de COMPIEGNE, (laquelle a indiqué que M^e ROQUES n’intervenait plus)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Clément CLOCHET

Greffier : Madame Angélique LALOYER

Expédition le :

à M^e EUDELLE, M^e LEFEVRE pour M^e ROQUES

Grosse le :

à M^e EUDELLE

DÉBATS :

À l’audience du 15 Mai 2025, tenue publiquement, Monsieur CLOCHET, Président, a entendu les conseils des parties ;

Avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 12 juin 2025 ;

ORDONNANCE :

Mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 septembre 2021, la SCI L’ACACIA a donné à bail commercial à la SARL BAAM des locaux situés [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2021 et moyennant un loyer mensuel de 2.500 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, la SCI L’ACACIA a fait délivrer à la SARL BAAM un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour ,la somme de 10.509,79 euros correspondant au montant de l’encours en date, majoré du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, la SCI L’ACACIA a fait assigner la SARL BAAM devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Compiègne aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— constater la résiliation de plein droit du bail et ordonner la restitution des locaux ;

— autoriser la SCI L’ACACIA à procéder à l’expulsion de la SARL BAAM et de tout occupant de ce chef si besoin est avec l’assistance de la force publique ;

— autoriser également en tant que de besoin, le séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués sur place et dans tel garde-meuble de son choix en garantie de toute somme due et aux frais, risques et péril du locataire ;

— à titre provisionnel, condamner la SARL BAAM au paiement de la somme de 10.509,79 euros correspondant aux sommes visées aux termes du commandement de payer majorée des coûts de l’acte ;

— condamner dans les mêmes formes, la SARL BAAM au paiement des loyers échus jusqu’à la résiliation du bail, soit un mois après la délivrance du commandement de payer et des intérêts au taux légal ;

— condamner dans les mêmes formes, la SARL BAAM au cas où cette dernière se maintiendrait indûment dans les lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer global de la dernière année de location majorée de 50% jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clefs et sous astreinte de 40 euros par jour de retard ;

— ordonner qu’un état des lieux soit réalisé, aux frais de la SARL BAAM lors de la libération des lieux, par acte de Commissaire de Justice avec obligation pour la SARL BAAM de répondre des dégradations constatées ;

— condamner la SARL BAAM en raison des frais irrépétibles dont la SCI L’ACACIA a dû faire l’avance pour faire valoir leurs droits, au paiement de la somme de 1.500 euros, en application des dispositions de l’article 700 ;

— condamner la SARL BAAM aux entiers dépens qui comprendront les frais de Commissaire de Justice exposés et l’état des privilèges et nantissements.

A l’audience du 15 mai 2025, le conseil de la SCI L’ACACIA a soutenu oralement les termes de son acte introductif d’instance, précisant que le montant de la dette actualisé s’élève à 28.730,31 euros.

Le conseil de la SARL BAAM n’a émis aucune observation.

SUR CE,

— Sur la demande principale :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

—  le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

—  le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

—  la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion, de même que la régularité du commandement de payer du 25 novembre 2024 visant la clause résolutoire. Il est justifié, par le décompte établi à la date du 22 novembre 2024, que le preneur ne s’est pas acquitté des sommes dues dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise un mois après la signification du commandement de payer.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Aucune considération ne justifie, en l’espèce, d’assortir cette condamnation d’une astreinte, dès lors que constatant une créance liquide, exigible et certaine, la présente décision constitue déjà un titre exécutoire sur la base duquel une procédure civile d’exécution peut être fondée, donnant au créancier le pouvoir de contraindre son débiteur à exécuter ses obligations à son égard.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

— Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux. Le montant majoré de 50 % sollicité par le demandeur dépasse en effet le montant à hauteur duquel l’indemnité ne peut être contestée.

S’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit le décompte des sommes dues au 14 mai 2025 alors que la partie défenderesse était représentée, décompte qui correspond aux dispositions du bail. Il fait apparaître les sommes de 52,4 euros au titre de frais bancaires suite aux impayés dont il n’est pas justifié, de même que 175,4 euros au titre du commandement de payer et 405,77 euros au titre de l’assignation en référé qui ne correspondent pas aux loyers impayés.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de provision à hauteur de la somme de 28.096,74 euros dont le montant n’est pas sérieusement contestable au 14 mai 2025.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la SARL BAAM, qui succombe, aux dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la SARL BAAM à lui payer la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire prévues par le contrat de bail du 30 septembre 2021 au bénéfice de la SCI L’ACACIA à la date du 25 décembre 2024 à 24h ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux par la SARL BAAM dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux loués au [Adresse 4] (Oise) ;

Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons à titre provisionnel la SARL BAAM à payer la SCI L’ACACIA la somme de 28.096,74 euros correspondant au montant de l’arriéré de loyers, des charges et autres, arrêtés au 14 mai 2025 ;

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 15 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, que la SARL BAAM aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons à titre provisionnel la SARL BAAM à payer à la SCI L’ACACIA ladite indemnité d’occupation mensuelle,

Condamnons la SARL BAAM à payer la SCI L’ACACIA la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL BAAM aux entiers dépens ;

Rejetons toutes les autres demandes plus amples et contraires ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT