TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Janvier 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Novembre 2025

GROSSE :

Le 23 janvier 2026

à M^e Jean DE VALON

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 janvier 2026

à M^e LE LANDAIS

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03943 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6UL6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Jean DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [F], demeurant [Adresse 1]

(AJ en cours)

représenté par M^e Yannick LE LANDAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [O] [F], demeurant [Adresse 1]

(AJ en cours)

représentée par M^e Yannick LE LANDAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 3 novembre 2016 ayant pris effet le 4 novembre 2016, la S.A SOGIMA a consenti à Madame [O] [F] et Monsieur [D] [F] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 655,32 euros outre 170,61 euros au titre de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé établi le 3 novembre 2016 ayant pris effet le 4 novembre 2016, la S.A SOGIMA a consenti à Madame [O] [F] et Monsieur [D] [F] un un contrat de location portant sur un emplacement de stationnement accessoire au logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 40,74 euros outre 7,18 euros au titre de provisions sur charges.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [O] [F] et Monsieur [D] [F], le 31 mars 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 5926,11 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 23 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2025, dénoncé le 8 juillet 2025, par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, la S.A SOGIMA a fait assigner en référé Madame [O] [F] et Monsieur [D] [F], devant le juge des contentieux de la protection et demande au juge des référés de :

— constater la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion immédiate de Madame [O] [F] et Monsieur [D] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement Madame [O] [F] et Monsieur [D] [F] au paiement de la somme provisionnelle de 6799,53 € due au titre des loyers et charges impayés à la date du 2 juillet 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025 ;

— condamner solidairement Madame [O] [F] et Monsieur [D] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer et charges, indexée tout comme le loyer, ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner solidairement Madame [O] [F] et Monsieur [D] [F] au paiement de la somme de 800 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, aux entiers dépens et aux intérêts de droit à compter de chaque terme de loyer

L’affaire a été appelée et après un renvoi, a été retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

A l’audience, la S.A SOGIMA, représentée par son avocat, s’en rapporte à son exploit introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 8956,34 euros au 31 octobre 2025 et s’opposent aux délais sollicités et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [O] [F] et Monsieur [D] [F] ont été représentés par leur avocat et suivant conclusions soutenues à l’audience et auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demandent au juge des référés de leur accorder les plus larges délais de paiement, de suspendre les effets de la clause résolutoire, de dire et juger que la clause sera réputée ne pas avoir pris d’effet si les requis se libèrent dans les délais accordés par le tribunal, estatuer ce que de droit sur les dépens ;

Madame [O] [F] et Monsieur [D] [F] font valoir des maladies très invalidantes, que Monsieur [F] est hospitalisé tous les deux jours; ils déclarent percevoir 1800 euros de ressources, qu’un rappel d’AAH leur a été versé le 17 novembre 2025 pour un montant de 2066,64 euros ; ils remettent un chèque de 1100 euros à l’audience ;

La S.A. SOGIMA a été autorisée à confirmer en cours de délibéré, l’encaissement de ce chèque ;

La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 4 juillet 2025 a été dénoncée le 8 juillet 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 16 octobre 2025 ;

De surcroît, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 23 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 4 juillet 2025 ;

Enfin, la S.A SOGIMA justifie par l’attestation établie le 2 juin 2015 par Maître [H] [R], notaire à [Localité 6], être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

En conséquence la S.A SOGIMA est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 3 novembre 2016 ayant pris effet le 4 novembre 2016 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 31 mars 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 5926,11 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 mai 2025;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Le bail liant les parties contient une clause de solidarité des cotitulaires pour l’ensemble des obligations contractuelles.

La S.A SOGIMA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et plusieurs décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 8956,34 euros au 31 octobre 2025.

Madame [O] [F] et Monsieur [D] [F] ont remis par l’intermédiaire de leur conseil, un chèque de 1100 euros ;

Dans deux notes en délibéré reçues le 18 décembre 2025 et le 5 janvier 2026, les conseils respectifs des parties ont confirmé l’encaissement du chèque remis par les défendeurs d’un montant de 1100 euros ;

Il y a lieu en conséquence de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 1100 euros ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 7856,34 euros au 18 décembre 2025, échéance du mis d’octobre 2025 incluse, Madame [O] [F] et Monsieur [D] [F] seront, au vu de la clause de solidarité insérée au bail d’habitation et au contrat de location de l’emplacement de stationnement, solidairement condamnés à payer à la S.A SOGIMA, à titre provisionnel la somme de 7856,34 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 18 décembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [O] [F] et Monsieur [D] [F] ont sollicité des délais de paiement pour acquitter leur dette et la suspension de la clause résolutoire en déclarant que Madame [F] est mère au foyer invalide, que Monsieur [F] est sans profession et invalide, que le couple a un enfant à charge et justifient qu’ils bénéficient tous de l’AAH ; en outre les requis justifient que Monsieur [F] suit un traitement très lourd et invalidant ; les défendeurs établissent avoir déposé une demande d’attribution d’une pension invalidité et d’allocation supplémentaire auprès de la CPAM le 5 novembre 2025 ;

Compte tenu de ces éléments, de la qualité de la bailleresse et de la reprise de paiement du loyer courant au jour de l’audience, Madame [O] [F] et Monsieur [D] [F], des délais de paiement leur seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer et charges courants à leur date d’exigibilité, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet, et le bail d’habitation et le contrat de location d’un emplacement de stationnement seront résiliés

· à défaut pour Madame [O] [F] et Monsieur [D] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA SOGIMA sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Madame [O] [F] et Monsieur [D] [F], devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement condamnés à verser à la SA SOGIMA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, soit 1040,26€ (986,20€ + 54,06€) euros au total, jusqu’à la libération effective des lieux , sans que cette indemnité ne soit indexée

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [F] et Monsieur [D] [F] qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridcitionnelle ;

L’équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la S.A SOGIMA qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS la S.A SOGIMA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 31 mai 2025;

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [F] et Monsieur [D] [F] à payer à la S.A SOGIMA, à titre provisionnel la somme de 7856,34 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 18 décembre 2025, échéance du mis d’octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [O] [F] et Monsieur [D] [F] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 35 mensualités successives de 218 euros, payables avant le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme à son terme ou du loyer et charges courants à leur échéance :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet, et le bail d’habitation et le contrat de location d’un emplacement de stationnement seront résiliés

· à défaut pour Madame [O] [F] et Monsieur [D] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA SOGIMA sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Madame [O] [F] et Monsieur [D] [F], devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement condamnés à verser à la SA SOGIMA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, soit 1040,26€ (986,20€ + 54,06€) euros au total, jusqu’à la libération effective des lieux , sans que cette indemnité ne soit indexée

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS la S.A SOGIMA de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [O] [F] et Monsieur [D] [F] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE