Tribunal Judiciaire de Rennes, Juge cx protection, 19 septembre 2025, n° 25/00446

TJ Rennes 19 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation au représentant de l'État
La cour a jugé que la SCI RLPV avait respecté les délais de notification requis, rendant la demande de constatation de la résiliation du bail recevable.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le locataire n'avait pas réglé sa dette dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Preuve de la dette locative
La cour a jugé que la SCI RLPV avait apporté la preuve de la dette locative, condamnant le locataire au paiement de la somme due.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation du bail
La cour a constaté que le locataire devait une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer, en raison de son maintien dans les lieux après la résiliation.
Accepté
Frais exposés par le bailleur
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner le locataire à rembourser une somme au titre des frais exposés par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, juge cx protection, 19 sept. 2025, n° 25/00446
Numéro(s) :	25/00446
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Margaux LE SAGEJean Christophe LEGROS
Parties :	S.C.I. R.L.P.V.

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 5]

ORDONNANCE DU 19 Septembre 2025

N° RG 25/00446 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LU3D

Ordonnance du 19 Septembre 2025

N° : 25/26

S.C.I. R.L.P.V.

[L] [I]

copie dossier

copie exécutoire délivrée

à M^e LEGROS

copie à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 19 Septembre 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 04 Juillet 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. R.L.P.V.

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e LESAGE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [L] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 24 et 25 février 2021 avec effet au 23 avril 2021, la SCI RLPV, représentée par la SAS [Adresse 11], a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [I] concernant un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 373 €, outre des charges locatives provisionnelles de 15 €.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, la SCI RLPV a fait délivrer à Monsieur [L] [I] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 3.270,52 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [L] [I] le 27 novembre 2024.

Par assignation en référé du 16 mai 2025, la SCI RLPV a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, avec exécution provisoire de droit :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire le 27 janvier 2025, Ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,Condamner à titre provisionnel Monsieur [L] [I] au paiement des sommes suivantes à titre de provision :3.425,54 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 mars 2025,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges soit la somme de 420,99 euros avec révision conformément au bail, et ce à compter du 1er février 2025 et jusqu’à entière libération des lieux,1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience, Monsieur [L] [I] ne s’étant pas présenté au rendez-vous proposé par le service social.

À l’audience du 4 juillet 2025, la SCI RLPV, représentée par Maître LE SAGE, a maintenu ses demandes et déposé ses pièces.

Monsieur [L] [I], régulièrement convoqué par signification de l’assignation à l’étude, le domicile ayant été vérifié, n’a pas comparu ni n’était représenté. Il sera statué par ordonnance réputée contradictoire s’agissant d’une affaire susceptible d’appel.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend »

L’article 835 alinéa 2 poursuit que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Ainsi, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI RLPV justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 26 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de

3.270,52 € n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI RLPV à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI RLPV verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er juin 2025, Monsieur [L] [I] lui devait la somme de 3.833,25 €, échéance de juin 2025 incluse.

Monsieur [L] [I] n’ayant pas comparu, il n’apporte par définition aucun élément de nature à remettre en cause sa dette à l’égard de son bailleur.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [L] [I] à payer à la SCI RLPV la somme provisionnelle de 3.833,25 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 1er juin 2025 échéance de juin 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Il convient donc de condamner Monsieur [L] [I] à payer à la SCI RLPV la somme mensuelle provisionnelle de 428,38 euros correspondant au montant mensuel actualisé du loyer et des charges, et ce à titre d’indemnité d’occupation.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 27 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à entière libération des lieux, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 27 janvier 2025 au 1er juin 2025 sont comprises dans la condamnation de payer la somme de 3.833,25 euros sus-prononcée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [L] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la seule charge du bailleur les frais exposés par lui et non couverts par les dépens. Cependant et compte tenu de la situation économique du locataire qui ne parvient plus à régler ses loyers, il y a lieu de condamner Monsieur [L] [I] au paiement d’une somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, à la date du 27 janvier 2025, la résiliation du bail conclu les 24 et 25 février 2021 avec effet au 23 avril 2021, par la SCI RLPV, représentée par la SAS [Adresse 11], et Monsieur [L] [I], concernant un logement situé [Adresse 4] ;

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [L] [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNONS à Monsieur [L] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3], ainsi que, le cas échéant tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] à payer à la SCI RLPV à titre de provision la somme de 3.833,25 € (trois mille huit cent trente-trois euros et vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] à payer à la SCI RLPV à titre de provision la somme mensuelle de 428,38 euros (quatre cent vingt-huit euros et trente-huit centimes) au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, révisable conformément au bail, et ce à compter du 27 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à entière libération des lieux, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 27 janvier 2025 au 1er juin 2025 sont comprises dans la condamnation de payer la somme de 3.833,25 euros sus-prononcée;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] à payer à la SCI RLPV la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge