RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 026 /2026

N° RG 20/00306 – N° Portalis DBZV-W-B7E-CAHL

CONTENTIEUX – Chambre 1 Section 1

JUGEMENT DU 03 Mars 2026

Entre :

Association DES COURSES HIPPIQUES DE [Localité 1]

immatriculée sous le numéro SIREN 778 125 377

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Frédéric BAUBE de la SARL BAUBE & VALETTE, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat postulant

Rep/assistant : Maître Vincent GALLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Et :

Maître [M] [G], membre de la SCP ANGEL [G] DUVAL, ès-qualités de liquidateur judiciaire de l’Association GOLF DE [Localité 1] (immatriculée sous le numéro SIREN 780 526 620 et ayant son siège [Adresse 3])

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Frédéric GARNIER de la SCP LEQUILLERIER – GARNIER, avocat au barreau de SENLIS

Expédition et Formule exécutoire le :

à M^e Frédéric BAUBE

M^e Frédéric GARNIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Hélène JOURDAIN, magistrat chargé du rapport

Magistrats ayant délibéré :

Président : Madame Hélène JOURDAIN

Assesseurs : Monsieur Patrick ROSSI et Madame Caroline OLLITRAULT

Magistrat rédacteur : Madame Hélène JOURDAIN

Greffier : Madame Angélique LALOYER

DEBATS :

A l’audience du 06 Janvier 2026, tenue publiquement devant Madame JOURDAIN, magistrat chargé du rapport, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile ;

Avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 03 Mars 2026 ;

N° RG 20/00306 – N° Portalis DBZV-W-B7E-CAHL – jugement du 03 Mars 2026

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

********

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat des 17 et 20 novembre 2003, l’Office National des Forêts, pour le compte de l’Etat, a autorisé l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] à occuper trois parcelles situées à [Localité 1] (Parcelles B [Cadastre 1], B [Cadastre 2] et B [Cadastre 3]) et ce pour l’exploitation d’un hippodrome et d’un golf.

L’autorisation a été donnée pour 9 ans, à compter du 1er avril 2001 jusqu’au 31 mars 2010, puis a été portée à 15 ans à compter du 1er janvier 2007 par avenant du 6 novembre 2006, soit une fin de contrat au 31 décembre 2021.

L’article 3 de ce contrat stipulait que l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] était autorisée à sous-louer les terrains et installations nécessaires à l’activité de golf à l’association du GOLF DE [Localité 1], sans que cette sous-location puisse avoir d’effet à l’égard de l’Etat ou de l’ONF.

Par acte notarié du 20 mars 2004, la SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] a consenti à l’association du GOLF DE [Localité 1] un sous-bail portant droit de jouissance sur la parcelle B [Cadastre 1] lieudit « [Adresse 5] » d’une contenance de 3ha 18a 81 ca, droit exclusif d’usage sur diverses autres parties déterminées du terrain en dehors des pistes et droit d’usage sur la partie louée à la société des courses lorsqu’elle ne serait pas utilisée par celle-ci.

La sous-location a été consentie pour une durée de 9 ans à compter rétroactivement du 1er avril 2001 pour se terminer le 31 mars 2010, moyennant un loyer annuel de 9250 euros HT à compter du 1er avril 2003, montant indexé sur l’indice INSEE du coût de la construction, la révision devant avoir lieu tous les trois ans.

Par lettre du 12 juillet 2007, l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] a notifié congé à l’association du GOLF DE [Localité 1] à effet au 31 mars 2010.

Par acte authentique en date du 17 mars 2010, l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] a acquis de gré à gré au prix de 2 500 000 euros les parcelles B [Cadastre 3], B [Cadastre 1] et B1510 précédemment louées.

Par exploit d’huissier de justice du 24 mars 2010 délivré à l’association du GOLF DE [Localité 1], l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] a réitéré le congé donné à effet au 31 mars 2010.

Saisi aux fins de validation du congé, le tribunal d’instance de COMPIEGNE s’est déclaré incompétent par jugement du 21 avril 2011 au profit du tribunal de grande instance de COMPIEGNE.

Par arrêt du 21 juin 2012, la Cour d’appel d'[Localité 3] a jugé que le contrat de sous-bail du 20 mars 2004, conclu entre l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] et l’association GOLF DE [Localité 1], était soumis aux statuts des baux commerciaux dès lors que les locaux abritaient en partie un établissement d’enseignement et a déclaré nul et de nul effet le congé délivré par l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] par lettre du 12 juillet 2007 et réitéré par exploit d’huissier de justice du 24 mars 2010.

Par acte d’huissier en date du 28 décembre 2012, l’association GOLF DE [Localité 1] a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2013.

N° RG 20/00306 – N° Portalis DBZV-W-B7E-CAHL – jugement du 03 Mars 2026

Par acte d’huissier en date du 18 février 2013, l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] a signifié à l’association GOLF DE [Localité 1], un refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction.

Suivant exploit du 7 août 2014, l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] a saisi le juge des référés de [Localité 1] aux fins de solliciter une mesure d’instruction se prévalant de manquements de l’association GOLF DE [Localité 1] à l’obligation d’entretien des biens loués à laquelle elle était tenue.

Par ordonnance du 5 novembre 2014, une mesure d’expertise a été ordonnée. Un rapport d’expertise a été déposé par Monsieur [U] en date du 28 février 2017

Parallèlement et suivant exploit d’huissier de justice en date du 6 juin 2014, l'1association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] a fait assigner l’association GOLF DE [Localité 1] devant le tribunal de grande instance de COMPIEGNE aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’éviction, avec une demande préalable de désignation d’un expert judiciaire, ainsi qu’aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à parfaite libération des lieux.

L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 14/862.

Par jugement en date du 3 février 2015, le tribunal de grande instance de COMPIEGNE a ordonné une expertise.

Par jugement en date du 9 février 2017, le tribunal de grande instance de COMPIEGNE a prononcé la liquidation judiciaire de l’association GOLF DE [Localité 1] et a désigné Maître [M] [G] de la SCP ANGELE [G] en qualité de liquidateur judiciaire.

L’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] a déclaré des créances à hauteur de 37 795,89 euros à titre chirographaire et 155 640,60 euros à titre privilégié au passif de la liquidation judiciaire de l’association GOLF DE [Localité 1] suivant LRAR en date du 5 avril 2017.

Suivant courrier du 22 mars 2017, Maître [G] a restitué les locaux loués à la SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1].

Maître [M] [G] est intervenu volontairement à la procédure RG 14/862 en qualité de liquidateur judiciaire de l’association GOLF DE [Localité 1].

Par ordonnance du juge de la mise en état du 10 juillet 2018, la mission de l’expert judiciaire a été complétée.

Par décision en date du 3 novembre 2020, le juge de la mise en état a :

Sursis à statuer sur l’ensemble des demandes formées par les parties dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire ;

Dit que l’affaire sera retirée du rôle et qu’elle pourra être rappelé à une audience de mise en état sur conclusions de la partie la plus diligente justifiant de l’événement ayant motivé le sursis à statuer ;

Réserver les dépens et les demandes de l’article 700 du Code de procédure civile

Suivant courrier du 21 juin 2022, Maître [G] a adressé au Conseil de la SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] une lettre de contestation de créance, à laquelle ce dernier a répondu par courrier RAR du 13 juillet 2022, les parties restant depuis lors dans l’attente d’une convocation à une audience devant le juge commissaire.

Monsieur [I] [Q], expert judiciaire, a déposé son rapport en date du 15 décembre 2023, concluant que :

La valeur locative du marché en octobre 2016 peut être appréciée à 26 800 euros ;

La valeur du droit au bail peut être appréciée à 68 000 euros ;

L’indemnité d’éviction dans l’hypothèse d’un transfert peut être estimée à 229 000 euros ;

La perte du seul fonds d’enseignement peut être chiffrée à 23 000 euros ;

L’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2013 peut être fixée à 23 035 euros/an.

N° RG 20/00306 – N° Portalis DBZV-W-B7E-CAHL – jugement du 03 Mars 2026

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 novembre 2025, fixant l’audience de plaidoiries au 6 janvier 2026.

Suivant conclusions n°3 signifiées par RPVA en date du 20 juin 2025, l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1], demande au tribunal de :

A titre liminaire :

Juger que l’association GOLF DE [Localité 1] est déchue de son droit à indemnité d’éviction du fait de son maintien dans les lieux en violation de ses obligations au paiement des indemnités d’occupation et d’entretien des locaux ;

Si le tribunal ne prononce pas cette déchéance :

Fixer à un montant symbolique l’indemnité d’éviction due à la SCP ANGEL [G] DUVAL prise en la personne de Maître [M] [G], en sa qualité de Liquidateur Judiciaire de l’association GOLF DE [Localité 1] :

Subsidiairement :

Fixer cette indemnité à 23 000 euros pour la perte de l’activité d’enseignement ;

Encore plus subsidiairement :

Fixer cette indemnité à la valeur du droit au bail énoncée dans le rapport d’expertise de Monsieur [Q], soit 68 000 euros ;

Juger que l’association DES COURSES DE [Localité 1] est titulaire d’une créance vraisemblable compensable de 193 436,49 euros ;

Surseoir à statuer sur la demande de condamnation en paiement formée par la SCP ANGZEL [G] DUVAL en sa qualité jusqu’à ce qu’il ait été statué sur la créance compensable de l’association DES COURSES DE [Localité 1] par une décision définitive du Juge-Commissaire sur l’admission de la créance au passif de l’association GOLF DE [Localité 1] ;

A défaut, juger la SCP ANGEL [G] DUVAL, ès-qualité mal, fondée en sa demande de condamnation à paiement ;

L’en débouter ;

Dire n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Juger en l’état sans objet la demande d’exécution provisoire de droit du jugement ;

Dire que les dépens de l’instance autres que les frais d’expertise seront admis en frais privilégiés de liquidation judiciaire ;

Ecarter l’exécution provisoire de droit du jugement ;

Au soutien de ses prétentions la partie demanderesse expose que l’association GOLF DE [Localité 1] doit être déchue de son droit à indemnité d’éviction en raison de son maintien dans les locaux, jusqu’à leur restitution par le liquidateur judiciaire le 22 mars 2017, sans respect de ses obligations. Elle soutient également que l’indemnité d’éviction doit être écartée ou ramenée à un montant symbolique, la valeur du fonds de commerce étant nulle en raison de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de l’association GOLF DE [Localité 1] et les demandes formulées étant sans objet compte tenu de la cessation définitive de l’activité de ladite association. Elle conteste, en tout état de cause, les différents chiffrages retenus par l’expert judiciaire pour la fixation de l’indemnité d’éviction. De surcroît, l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] fait valoir que l’association GOLF DE [Localité 1] lui est redevable de sommes importantes au titre d’indemnités d’occupation impayées de 2013 au 22 mars 2017 et au titre de travaux devant être mis à sa charge. Elle sollicite par suite qu’une compensation soit ordonnée, considérant encore que le tribunal doit surseoir à statuer sur la demande de condamnation formée par la partie défenderesse dans l’attente de la décision du juge commissaire, saisi d’une contestation de créance.

Suivant les conclusions n°4 signifié par RPVA en date du 5 septembre 2025, la SCP ANGEL [G] DUVAL, prise en la personne de Maître [M] [G], ès-qualité de liquidateur judiciaire de l’association GOLF DE [Localité 1], sollicite de voir :

Déclarer irrecevable la demande de sursis à statuer pour avoir été présentée après les prétentions au fond selon les conclusions du 20 mars 2025 de la SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] ;

Débouter l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] de toutes ses prétentions ;

Fixer l’indemnité d’éviction due à l’association du GOLF DE [Localité 1] à la somme de 469 820,67 euros ;

Condamner l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] au paiement de la somme de 469 820, 67 euros majorée des intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation le 6 juin 2014 ;

Débouter l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] de toutes prétentions plus amples et contraires ;

Si une des créances déclarées au passif devait être regardée comme connexe et vraisemblable, n’ordonner la compensation qu’à concurrence du montant à fixer par le juge-commissaire dans le cours des opérations de vérification du passif ;

Condamner l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] aux dépens y compris les frais d’expertise du rapport [Q] et de son complément ;

Condamner l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonner l’exécution provisoire ;

Au soutien de ses prétentions, la SCP ANGEL [G] DUVAL soutient que l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] est redevable d’une indemnité d’éviction dans les proportions retenues par l’expert judiciaire. Elle fait valoir que l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire ne saurait exonérer le bailleur de son obligation au versement de cette indemnité d’éviction. Enfin, elle considère que les créances déclarées au titre des prétendus travaux à réaliser pour un montant de 99.080,88 € sont dépourvues de tout fondement et elle conteste également les sommes réclamées au titre de la taxe foncière. Elle s’oppose à la demande de sursis à statuer, soutenant que cette demande est irrecevable par application de l’article 114 du Code de procédure civile pour avoir été présentée dans une procédure écrite après les demandes au fond.

Comme l’y autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie, pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, à la lecture de leurs dernières conclusions telles que susmentionnées.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS

I- Sur l’indemnité d’éviction :

Aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce, « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

Sur la déchéance du droit à indemnité d’éviction :

L’article L 145-28 du code de commerce dispose : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation ».

En application de l’article L145-28 du code de commerce, le preneur dispose d’un droit légal au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Ce droit au maintien dans les lieux s’opère aux clauses et conditions du bail expiré à l’exception du loyer auquel se substitue une indemnité d’occupation ( Civ. 3 , 11 février 2016 pourvoi n 14-28.091

Pendant cette période dite « de maintien dans les lieux » et jusqu’à fixation et paiement de l’indemnité d’éviction, le preneur évincé bénéficie d’un droit de rétention sur les locaux, aux clauses et conditions du bail expiré, ce qui implique la nécessité de payer, à titre d’indemnité d’occupation se substituant au loyer du bail échu, le montant des sommes dues à l’échéance du bail et selon les modalités de paiement prévues par celui-ci.

Si dans le cadre du contentieux découlant du refus de renouvellement, le bailleur sollicite et obtient la fixation judiciaire du montant de cette indemnité d’occupation, un réajustement est susceptible d’en découler, suscitant ainsi des rappels d’indemnités d’occupation auxquels le preneur évincé doit faire face, cette indemnité étant due jusqu’au jour de la restitution des locaux par le preneur, soit en cours de bail, soit à la suite de la fixation et du paiement de l’indemnité d’éviction.

À défaut de respect par le preneur évincé des obligations contractuelles découlant des clauses et conditions du bail expiré, le bailleur peut soit rétracter son offre de paiement de l’indemnité d’éviction, en invoquant un motif grave et légitime susceptible d’être pris en considération dans un cadre statutaire ; soit solliciter que le preneur soit déchu de son droit au maintien dans les lieux, sur le fondement de la clause résolutoire, dès lors que l’imputabilité d’un tel grief découle des clauses et conditions du bail et, en particulier, de la rédaction de ladite clause (Cass. 3e civ., 9 déc. 1980, n° 79-14.235 ; Cass. 3e civ., 5 mars 1986 ; Cass. 3e civ., 12 juill. 1989).

Le bailleur dispose également de la possibilité de poursuivre la résiliation judiciaire du bail commercial « résiduel » sur le fondement de l’article 1184, ancien du Code civil, aujourd’hui codifié sous l’article 1227 du Code civil.

Il appartient aux juges du fond d’apprécier souverainement la gravité de la faute, en vue de se prononcer sur la perte du droit à indemnité d’éviction qui serait la conséquence de la déchéance du droit au maintien dans les lieux (Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 17-13.634 – Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-20.255).

***

L’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1], qui invoque des impayés d’indemnités d’occupation à hauteur de la somme de 58 371,91 euros pour la période comprise entre le 1er janvier 2013 et le 22 mars 2017, soutient que l’association GOLF DE [Localité 1] doit, compte tenu de sa faute, être déchue de son droit à indemnité d’éviction.

La SCP ANGEL [G] DUVAL, en sa qualité de liquidateur judiciaire de l’association GOLF DE [Localité 1], conteste cette déchéance, relevant que l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] n’a pas saisi le juge en résiliation judiciaire du bail pendant le temps du maintien dans les lieux du locataire et avant la restitution des biens loués.

En l’espèce, il est constant que par acte d’huissier en date du 28 décembre 2012, l’association GOLF DE [Localité 1] a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2013.

Par acte d’huissier en date du 18 février 2013, l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] a signifié à l’association GOLF DE [Localité 1], un refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction.

L’association du GOLF DE [Localité 1] a exercé son droit au maintien dans les lieux dans l’attente de la fixation judiciaire du montant de l’indemnité d’éviction et de son paiement.

Suivant jugement en date du 9 février 2017, le tribunal de grande instance de COMPIEGNE a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de l’association GOLF DE [Localité 1] et a désigné Maître [M] [G] de la SCP ANGELE [G] en qualité de liquidateur judiciaire.

Par courrier du 22 mars 2017, Maître [G], ès qualité, a restitué les locaux à la SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1].

L’existence d’impayés d’indemnités d’occupation n’est pas discutée par la partie défenderesse.

Il a déjà été rappelé que lorsque le titulaire d’un bail commercial reste dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, il se maintient aux clauses et conditions du bail expiré, ce qui permet au propriétaire, pendant cette période et en cas de manquements du preneur, d’agir en résiliation judiciaire du bail ou de se prévaloir d’une clause résolutoire, la résiliation du bail ayant pour effet de fait perdre au preneur son droit à indemnité d’éviction.

Or, il est exact que la déchéance du droit à indemnité d’éviction sollicitée par l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] n’est pas, en l’espèce, corrélée à une demande de résiliation du bail aux torts et griefs du preneur évincé. Il est constant que le bailleur n’a jamais rétracté son offre d’indemnité d’éviction, ni sollicité la résiliation du contrat.

Même à considérer, comme l’affirme la société demanderesse, que les manquements du preneur qui s’est maintenu dans les lieux pourraient être invoqués de manière autonome au soutien d’une demande de déchéance du droit à indemnité d’éviction, il convient de rappeler que les juges du fond apprécient souverainement la gravité et le sérieux des motifs invoqués.

En effet, si la jurisprudence peut considérer que le défaut de paiement de l’indemnité d’occupation, qui constitue un manquement à l’obligation principale du locataire maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré, peut justifier la déchéance du droit à indemnité d’éviction, c’est sous réserve de l’appréciation par les juges du fond de la gravité du manquement ainsi allégué.

Pour rappel, dans l’attente de la fixation définitive du montant de l’indemnité d’occupation, celle-ci s’avère exigible en principe sur la base du dernier loyer contractuel et ce, sauf fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle pendant la durée de l’instance.

Au cas d’espèce, aucune indemnité provisionnelle n’a été fixée de sorte qu’il convient de se référer au loyer contractuellement dû à la date d’effet du refus de renouvellement pour apprécier les éventuels manquements de l’association du GOLF DE [Localité 1] à son obligation de payer ladite indemnité.

Or, il ressort des pièces versées aux débats, notamment du rapport d’expertise judiciaire en date du 15 décembre 2023, que si le bail avait été renouvelé à compter du 1er janvier 2013, le loyer indexé aurait pu être évalué à la somme de 13 171,37 euros, étant précisé que si l’expert propose de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2013 à la somme de 23 035 euros, aucune décision n’est intervenue en ce sens, notamment pour fixer une indemnité provisionnelle, de sorte que cette évaluation est sans incidence pour apprécier une éventuelle faute de l’association défenderesse.

Or, il résulte de la déclaration de créances de la SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] qu’à compter du 1er janvier 2013, l’association du GOLF DE [Localité 1] lui a versé les sommes suivantes :

12 960 euros pour l’année 2013 ;

12 960 euros pour l’année 2014 ;

12 960 euros pour l’année 2015 ;

Aucun règlement pour l’année 2016 ;

Aucun règlement pour la période du 1er janvier 2017 au 22 mars 2017 (date de remise des clés des locaux).

Au vu de la durée des relations contractuelles, la convention s’étant exécutée sans difficulté pendant de nombreuses années, et de la situation financière particulièrement obérée de l’association du GOLF DE [Localité 1] à compter de l’année 2016 ayant conduit à l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire le 9 février 2017, le défaut de paiement de l’indemnité d’occupation, principalement à compter de l’année 2016, ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour entrainer la déchéance de l’association défenderesse de son droit à indemnité d’éviction. En outre, l’association du GOLF DE [Localité 1], qui s’est trouvée en cessation des paiements, a été soumise à l’interdiction de paiement des créances antérieures du fait du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire en date du 9 février 2017.

Par ailleurs, si l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] évoque également un défaut d’entretien des parcelles au soutien de sa demande de déchéance, force est de constater que la créance alléguée de ce chef n’a pas été vérifiée par le juge commissaire et est contestée et que, par ailleurs, le rapport d’expertise judiciaire sur lequel est fondée cette demande a également retenu des grosses réparations à la charge du bailleur à hauteur de la somme de 99 344,57 euros HT, de sorte que, compte tenu du contexte et de l’apparent état de vétusté des lieux, aucun manquement suffisamment grave du preneur n’apparaît établi.

La SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] sera, par suite, déboutée de sa demande visant au prononcé de la déchéance de l’association GOLF DE [Localité 1] de son droit à indemnité d’éviction.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction :

L’article L 145-14 du code de commerce prévoit que l’indemnité d’éviction « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

L’article L. 145-14 édicte donc une présomption de perte du fonds de commerce, laquelle peut cependant être combattue, si le bailleur rapporte la preuve, que le préjudice que va subir le locataire du fait de l’éviction est moindre.

L’évaluation de l’indemnité d’éviction relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond.

* Sur la date d’appréciation de l’indemnité d’éviction :

L’indemnité d’éviction doit être calculée au moment où le préjudice est réalisé, soit à la date de l’éviction, soit à la date où le locataire cesse d’occuper régulièrement les lieux. (Com.30 juin 1959). En revanche la consistance du fonds doit être appréciée à la date du refus de renouvellement (Civ.3e, 20 octobre 1971 (7012102)).

En l’espèce, l’indemnité d’éviction doit être appréciée à la date de restitution des lieux loués, soit le 22 mars 2017, étant rappelé que l’association du GOLF DE [Localité 1] a été placée en liquidation judiciaire le 9 février 2017.

* Sur les activités à prendre en compte :

S’agissant des activités à prendre en compte pour le chiffrage de l’indemnité d’éviction, il n’est pas discuté que l’association du GOLF DE [Localité 1] exerçait une activité civile de club de golf mais également une activité d’enseignement, laquelle activité d’enseignement a conduit la Cour d’Appel d'[Localité 3], dans son arrêt du 21 juin 2012, a requalifié le contrat de sous-location conclu entre les parties le 20 mars 2004 en bail commercial.

Pour le chiffrage de l’indemnité d’éviction, il convient, toutefois, de tenir compte de la valeur de l’ensemble des éléments du fonds, dès lors qu’une éviction totale a été réalisée par le refus de renouvellement.

* Sur le chiffrage de l’indemnité :

La SCP ANGEL [G] DUVAL, en sa qualité de liquidateur judiciaire de l’association GOLF DE [Localité 1], fait valoir qu’elle est en droit de prétendre à une indemnité d’éviction constituée d’une part d’une indemnité principale, qui en l’absence de transfert possible est une indemnité de remplacement, et d’autre part, d’un certain nombre d’indemnités accessoires.

La SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] s’y oppose faisant valoir que dès lors que le locataire a fait l’objet d’une liquidation judiciaire, à la date de son départ le fonds ne comportait pas de réelle valeur de droit au bail, ce dernier étant incessible de fait, l’exploitation ayant cessé avant la liquidation judiciaire. Il en conclut que le montant de l’indemnité d’éviction ne peut qu’être symbolique puisque, en dehors éventuellement du droit au bail, le fonds de commerce n’a aucune valeur marchande.

. Sur l’indemnité principale basée sur la valeur marchande du fonds :

Il est de jurisprudence constante que l’indemnité d’éviction, qui répare le préjudice causé au locataire évincé par le refus de renouvellement du bail, est apprécié souverainement par le juge du fond selon la méthode qui lui paraît la meilleure.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité prend le caractère d’une indemnité de transfert (égale à la valeur du droit au bail) ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement (égale à la valeur du fonds de commerce perdu).

Il y a lieu de rappeler que l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard d’un preneur postérieurement à la date d’effet du congé et durant l’exercice de son droit au maintien dans les lieux ne fait pas obstacle à la perception d’une indemnité d’éviction par le liquidateur judiciaire. Lorsque le locataire a quitté les lieux, l’indemnité d’éviction, qui doit être évaluée à la date de restitution des lieux loués, soit à une époque où le preneur a cessé toute activité, doit correspondre à la perte du droit au bail des lieux dont le locataire a été évincé, sans comprendre une indemnité de remploi ou de déménagement (Civ.3e, 26 septembre 2001, pourvoi n°00-12.620).

La jurisprudence retient que la valeur du fonds de commerce comporte en toute hypothèse un élément plancher qui est celui de la valeur du droit au bail, de telle sorte qu’il peut y avoir une valeur de fonds, même en présence d’une entreprise déficitaire, la valeur du fonds étant alors réduite à celle du droit au bail.

En l’espèce, il n’est pas discuté que le refus de renouvellement a entraîné pour l’association du GOLF DE [Localité 1] la perte du fonds de commerce, le bailleur devant dans cette hypothèse régler une indemnité dite de remplacement, qui a pour assiette la valeur du fonds de commerce. Les parties s’entendent pour retenir que le fonds n’était pas transférable.

Il est tout aussi constant que l’association du GOLF DE [Localité 1] a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire sans poursuite d’activité suivant décision en date du 9 février 2017 et a, par l’intermédiaire de son liquidateur judiciaire, restitué les locaux loués le 22 mars 2017.

L’éviction a bien empêché la cession du fonds de commerce et donc du droit au bail à un successeur. Les locaux étaient exploités à la date du congé et l’ont été jusqu’à la liquidation judiciaire. S’il n’y avait pas eu éviction, le droit au bail aurait encore eu une valeur à la date à laquelle le mandataire a remis les clés, très proche du jugement de liquidation judiciaire.

Il s’ensuit que l’indemnité doit être évaluée à la date de restitution des lieux, en l’espèce le 22 mars 2017, et qu’elle correspond à la perte du droit au bail dont l’association locataire a été évincée, peu important à cet égard que lors de son éviction elle n’avait plus d’activité du fait de sa mise en liquidation judiciaire. (Civ.3e, 26 septembre 2001, pourvoi n°00-12.620).

L’expert judiciaire a chiffré à 68 000 euros la valeur du droit au bail. Ce chiffrage n’étant pas discuté par les parties, ce montant sera retenu.

. Sur les demandes d’indemnités complémentaires formées au titre des frais de remploi, des frais de réinstallation et du trouble commercial :

Les indemnités accessoires peuvent comprendre les frais de déménagement et de réinstallation, sauf s’il est établi que le preneur n’a pas l’intention de se réinstaller. En effet, conformément à l’article L. 145-14 in fine du code de commerce, les frais accessoires ne seront pas dus si le preneur ne se réinstalle pas.

S’il appartient au bailleur de prouver l’absence de réinstallation incombant au bailleur (Civ. 3 eme,6 nov. 2001, pourvoi no 00-12.946) et l’inexistence d’un préjudice de ce chef (Civ 3ème, 9 novembre 1977, Bull no380; Civ 3ème, 16 juin 1993, Bull no87; Civ 3ème, 6 novembre 2001, non publié, no00-12.946), le preneur n’est pas dispensé de toute diligences dans la preuve, puisque ces frais ne peuvent être considérés comme devant être accordés en toute hypothèse (Civ 3ème, 2 décembre 1998, Bull no228).

En l’espèce, les demandes d’indemnités complémentaires formées au titre des frais de remploi, des frais de réinstallation et du trouble commercial n’apparaissent pas fondées dès lors qu’il s’induit de la liquidation judiciaire par laquelle l’activité a cessé, une absence de réinstallation de l’ association du GOLF DE [Localité 1] et que l’affirmation selon laquelle la perte du fonds de commerce et la liquidation judiciaire auraient été causées par la perte du bail n’est pas justifiée au regard des pièces versées aux débats, lesquelles tendent à démontrer que la défaillance de l’association a été causée par les défections des adhérents qui trouvent leur origine dans plusieurs facteurs, notamment la configuration du terrain et le coût des cotisations.

Il n’est pas discuté qu’à la date d’évaluation de l’indemnité d’éviction, l’association locataire avait cessé toute activité, n’avait pas repris de fonds et n’en avait d’ailleurs jamais eu l’intention.

Il convient donc de rejeter les demandes d’indemnités complémentaires formées par la SCP ANGEL [G] DUVAL, en sa qualité de liquidateur judiciaire de l’association GOLF DE [Localité 1], au titre des frais de remploi, des frais de réinstallation et du trouble commercial.

. Sur l’indemnité réclamée au titre des frais de licenciement :

Lorsque le preneur, suite au non renouvellement de son bail, doit licencier du personnel, les frais liés à ces derniers devront être remboursés par le bailleur si le licenciement a été rendu nécessaire soit par les conditions différentes de sa réinstallation, soit par le défaut de toute réinstallation (Civ 3ème, 15 mars 1977, Bull no118). Les frais de licenciement du personnel du locataire, lesquels sont remboursés par le bailleur sur justificatifs.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les licenciements des salariés de l’association du GOLF DE [Localité 1] ont été la conséquence de la cessation des paiements et du placement en liquidation judiciaire de ladite association, lesquels sont sans lien direct avec le refus de renouvellement du bail.

Les licenciements qui ont dû être mis en œuvre n’étant pas liés à l’éviction, mais à la procédure de liquidation judiciaire, la SCP ANGEL [G] DUVAL, en sa qualité de liquidateur judiciaire de l’association GOLF DE [Localité 1], sera déboutée de sa demande d’indemnité complémentaire au titre des frais de licenciement.

***

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il sera jugé que la SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] est redevable envers la SCP ANGEL [G] DUVAL, en sa qualité de liquidateur judiciaire de l’association GOLF DE [Localité 1], d’une indemnité d’éviction d’un montant total de 68 000 euros.

II- Sur la demande de la SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] au titre de sa créance vraisemblable et compensable :

Il est de jurisprudence constante que lorsque deux dettes sont connexes, le juge ne peut écarter la demande en compensation au motif que l’une d’entre elles ne réunit pas les conditions de liquidité et d’exigibilité, faute d’avoir été vérifiée par le juge commissaire à la procédure collective en cours ; il est tenu de constater le principe de cette compensation à concurrence du montant de cette créance à fixer par le juge commissaire.

La jurisprudence retient que sont connexes les obligations qui dérivent d’un même contrat mais également des obligations procédant de l’exécution d’un contrat ayant défini entre les parties le cadre du développement de leurs relations d’affaires ou encore, de l’exécution de contrats distincts mais constituant les éléments d’un ensemble contractuel unique.

La SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] a adressé sa déclaration de créances à la SCP ANGEL [G] le 5 avril 2017, cette déclaration distinguant les chefs suivants :

• 58 371,91 € à titre d’indemnité d’occupation de 2013 au 22 mars 2017 ;

• 82 567,40 € HT, soit 99 080,88 € TTC, au titre du montant des travaux à réaliser par l’ASSOCIATION GOLF DE [Localité 1] ;

• 35 983,70 € au titre des quotes-parts de taxe foncière dues par l’ASSOCIATION GOLF DE [Localité 1] de 2012 à 2017 ;

Soit la somme totale de 193 436,49 €.

Elle considère que cette créance est vraisemblable et compensable avec le montant de l’indemnité d’éviction pouvant être mise à sa charge, ce qui n’est pas sérieusement contestable au vu des pièces versées aux débats et notamment de la convention conclue entre les parties et des deux rapports d’expertise judiciaire.

Sans qu’il soit utile de surseoir à statuer, il convient d’ordonner la compensation de la créance de l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] à concurrence du montant à fixer par le juge commissaire dans le cadre des opérations de vérification du passif suite à sa déclaration de créances, avec la somme due par cette association au titre de l’indemnité d’éviction mise à sa charge.

L’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] sera, par suite, condamnée à payer, le cas échéant, à la SCP ANGEL [G] DUVAL, en sa qualité de liquidateur judiciaire de l’association GOLF DE [Localité 1], les sommes restant dues après compensation.

III- Sur les demandes accessoires :

N° RG 20/00306 – N° Portalis DBZV-W-B7E-CAHL – jugement du 03 Mars 2026

L’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] succombant, elle devra supporter les dépens qui comprendront les frais d’expertise et se trouve redevable de ce fait, envers la SCP ANGEL [G] DUVAL, en sa qualité de liquidateur judiciaire de l’association GOLF DE [Localité 1], en application de l’article 700 du Code de procédure civile, d’une indemnité qu’il est équitable de chiffrer à 2500 euros.

IV- Sur l’exécution provisoire :

Compte tenu de l’ancienneté du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision, cette mesure étant compatible avec la nature de l’affaire.

DECISION

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] visant à voir prononcer la déchéance de l’association GOLF DE [Localité 1] de son droit à indemnité d’éviction ;

FIXE à la somme de 68 000 euros le montant de l’indemnité d’éviction dont est redevable l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] envers la SCP ANGEL [G] DUVAL, en sa qualité de liquidateur judiciaire de l’association GOLF DE [Localité 1] ;

DIT que l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] est titulaire d’une créance vraisemblable compensable à hauteur des montants déclarés dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de l’association GOLF DE [Localité 1] ;

ORDONNE la compensation de la créance de l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] à concurrence du montant à fixer par le juge commissaire dans le cadre des opérations de vérification du passif suite à sa déclaration de créances, avec la somme due par cette association au titre de l’indemnité d’éviction mise à sa charge ;

CONDAMNE, le cas échéant, l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] à payer à la SCP ANGEL [G] DUVAL, en sa qualité de liquidateur judiciaire de l’association GOLF DE [Localité 1], les sommes restant dues après compensation ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

CONDAMNE l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] à payer à la SCP ANGEL [G] DUVAL, en sa qualité de liquidateur judiciaire de l’association GOLF DE [Localité 1], la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE l’association SOCIETE DES COURSES DE [Localité 1] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et remis au greffe le 03 mars 2026.

Et ont signé Hélène JOURDAIN, Président et Angélique LALOYER, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT