TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 23/04030 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X22H

Minute n°

Grosse délivrée

le : 18/06/2025

à Avocats

JUGEMENT RENDU LE DIX HUIT JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 07 Mai 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 18 Juin 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. SAMY prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de LIBOURNE

ET :

S.A.R.L. QUENTIN agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Victoire DEFOS DU RAU de la SELAS CABINET LEXIA, avocats au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 06 août 1994, monsieur [E] [U] a donné à bail commercial à madame [G] [R] épouse [C], pour une durée de 9 ans à compter du 6 août 1994, un local situé [Adresse 1] à [Localité 4] (33), moyennant un loyer mensuel initial de 3.117 francs (soit 475,18 euros) hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de bar, snack et activités connexes et complémentaires.

Le bail a été renouvelé le 05 août 2003 et le 10 avril 2012.

La SARL QUENTIN a acquis le fonds de commerce le 18 janvier 2017.

La SCI SAMY a acquis la propriété du local par acte notarié du 31 juillet 2020.

Le 03 mars 2021, le preneur a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail à compter du 06 août 2021.

Le 17 janvier 2023, le bailleur a fait signifier au preneur un acte par lequel il a sollicité la fixation du loyer du nouveau bail à la somme annuelle de 30.000 euros hors taxes et hors charges.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception le 28 février 2023 d’un mémoire préalable, par acte délivré le 20 avril 2023, la SCI SAMY a fait assigner la SARL QUENTIN devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du bail renouvelé à compter du 06 août 2021.

Par jugement du 24 janvier 2024, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 06 août 2021, ordonné une mesure d’expertise confiée à madame [N] [J] épouse [F].

L’expert a déposé son rapport le 10 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI SAMY, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 14 avril 2025 et déposé au greffe le 11 avril 2025 sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compte du 06 août 2021 à la somme annuelle de 24.452 euros hors taxes et hors charges,juger que la SARL QUENTIN sera débitrice des intérêts au taux légal sur le différentiel ayant couru compte tenu du loyer effectivement réglé pour la période considérée, à compter du 17 janvier 2023, ainsi que leur capitalisation, condamner la SARL QUENTIN au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse à la contestation de la validité de l’expertise formulée par la SARL QUENTIN, la SCI SAMY soutient que les dispositions du code de procédure civile n’imposent pas à l’expert d’annexer à son rapport les annexes des dires des parties, et qu’en tout état de cause elle ne rapporte pas la preuve d’un grief de cette absence d’annexion des pièces. Elle expose qu’il ne peut être reproché à l’expert de ne pas avoir répondu aux dires de la SARL QUENTIN qui y a expressément répondu, la demande visant en réalité à contester la nature de la réponse apportée. Enfin, s’agissant de l’absence de réponse à la mission de chiffrer le montant du loyer plafonné, la SCI SAMY fait valoir que l’expert a parfaitement rempli sa mission dès lors qu’il a retenu l’existence de motifs de déplafonnement devant conduire à écarter l’application du loyer plafonné.

Au soutien de sa demande de fixation du loyer, la SCI SAMY fait valoir que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité constituée par une augmentation de la population de 1,2% chaque année entre 2013 et 2019, la création de nombreux logements (284) et d’un hôtel haut de gamme à proximité immédiate du local ayant nécessairement un impact sur l’activité de bar qui y est exercée. Elle expose également l’attractivité d’un centre d’affaires créé à proximité de la gare et du cours de la [5], ainsi que l’envolée de l’attrait touristique de la commune de [Localité 4] depuis le classement de la ville au patrimoine mondial de l’Unesco, et le développement du tourisme d’affaires avec EURATLANTIQUE. Elle ajoute que la [Adresse 6] sur laquelle donne le commerce a été redessinée en juin 2019, et qu’un parking a été créé. Elle soutient le caractère notable de l’ensemble de ces critères cumulés, et prétend qu’ils ont entraîné une hausse de fréquentation du secteur, apportant une nouvelle chalandise susceptible d’être captée par le bar, peu important l’aptitude de l’exploitant à en tirer profit.

S’agissant de la détermination de la valeur locative, la SCI SAMY expose que les conditions locatives du bail sont favorables au preneur en l’absence de transfert de charge exorbitante de droit commun, que la destination contractuelle est souple pour permettre au preneur de s’adapter et profiter de l’embellie commerciale. Elle ajoute que les locaux sont adaptés à l’activité, parfaitement optimisés, visibles et bénéficient d’un droit de terrasse sur le domaine public qui doit être intégré dans la détermination de la valeur locative. Elle prétend que cette valeur doit s’établir, au vu de ces éléments et des valeurs de comparaison, à la valeur unitaire de 240 euros par m², majorée en raison de la présence de la terrasse et des dispositions contractuelles favorables relatives à la liberté de cession du droit au bail et au droit de préemption.

A l’audience, la SARL QUENTIN soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 29 janvier 2025 et déposé au greffe le 15 avril 2025, demande au juge des loyers commerciaux de :

in limine litis, prononcer la nullité du rapport d’expertise,à titre principal, fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 9.444,73 euros,à titre subsidiaire, juger que la valeur locative s’élève à la somme annuelle de 14.000 euros et à défaut à 21.080 euros hors taxes et hors charges, et fixer l’échéancier d’augmentation progressive du loyer au moyen de paliers annuels, chaque augmentation devant correspondre à 10% du loyer dû au cours de l’année précédente,en tout état de cause :débouter la SCI SAMY de l’ensemble de ses demandes,condamner la SCI SAMY au paiement des dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire, et à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de la nullité du rapport d’expertise, la SARL QUENTIN soutient, au visa des articles 117 et suivants, 175 et 273 du code de procédure civile, que les pièces jointes à ses dires n’ont pas été annexées au rapport d’expertise, ce dont il résulte une présentation biaisée des investigations de l’expert et une réponse soit erronée soit absente. Elle ajoute que l’expert a omis de répondre aux chefs de mission en refusant de manière réitérée de calculer le loyer plafonné, ce qui constitue une irrégularité de fond.

Au soutien de sa demande principale en fixation du loyer à son montant plafonné, la SARL QUENTIN fait valoir, en application de l’article L145-34 du code de commerce, que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur plafonnée, la SCI SAMY étant défaillante à démontrer une modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative au cours du bail échu ayant eu une incidence sur le commerce. Elle expose que le rapport judiciaire ne peut servir de preuve dès lors que son contenu n’est pas suffisamment étayé et n’a pas pris en compte ses observations. Ainsi, elle expose que les caractéristiques et l’emplacement du local n’ont pas évolué au cours du bail, et que le sous-sol du local est une zone dégradée et inexploitable. Elle ajoute que la présence et l’exploitation de la terrasse était permise dans les baux précédents et ne constitue pas un motif de déplafonnement, cette terrasse ne faisant pas partie des locaux loués. Par ailleurs, elle indique l’absence de changement de destination des lieux loués, ainsi que l’absence de déséquilibre manifeste dans la relation preneur-bailleur dans les clauses du bail. S’agissant des facteurs locaux de commercialité, la SARL QUENTIN fait valoir qu’il n’est pas démontré que l’augmentation de la population bordelaise générale profiterait au commerce, et qu’il n’est pas attesté d’une modification notable de la démographie du quartier. Elle indique que le quartier d’affaire se situe à plus d’un kilomètre de son commerce et qu’aucun site d’intérêt touristique ne se trouve à proximité dans la zone de chalandise située dans un rayon de 400 mètres. Au contraire, elle soutient que le secteur a subi de nombreuses fermetures de magasin, non repris, et qu’il souffre d’une réputation fortement dégradée compte tenu de la population qui le compose. Elle allègue de l’absence d’impact des aménagements réalisés, notamment de l’hôtel de luxe, dont la clientèle est distincte de sa propre clientèle composée par les élèves du lycée Gustave Eiffel et l’IUT de journalisme.

Subsidiairement, dans l’hypothèse d’un déplafonnement du montant du loyer, la SARL QUENTIN fait valoir au visa de l’article L145-33 du code de commerce qu’au regard des caractéristiques des locaux, de leur destination, des obligations des parties interdisant notamment la sous-location, et des facteurs locaux de commercialité sur le cours de la Marne qui ne présente aucun attrait commercial particulier, ainsi qu’au regard des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative doit être établie à la valeur unitaire de 170 euros par m² appliquée à une superficie pondérée de 82,75 m², et subsidiairement de 240 euros par m². Elle ajoute, sur le fondement de l’article L145-34 du code de commerce, être fondée à voir dire applicable la règle du lissage.

MOTIVATION

Sur la demande en nullité du rapport d’expertise

En vertu de l’article 175 du code de procédure civile la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.

En application de ces dispositions, la nullité d’une expertise ordonnée en justice, qui ne constitue pas une nullité de fond au sens de l’article 117 du code de procédure civile, suppose la démonstration de l’existence d’un grief par celui qui invoque un manquement de l’expert.

Sur la prise en compte des observations des parties

En application de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent. /Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge./ Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. /L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées.

En l’espèce, cette disposition n’impose pas à l’expert judiciaire de joindre à son rapport les pièces annexées aux dires des parties, qui seuls doivent être joints à son rapport, ce qui a été le cas en l’espèce.

En outre et en tout état de cause, d’une part, la SARL QUENTIN ne soutient pas l’existence d’un grief et, d’autre part, ses observations visent en réalité à contester le contenu des réponses et la qualité du travail de l’expert, ce qui ne constitue pas une cause de nullité, mais sera apprécié au stade de l’examen au fond des demandes lors de l’analyse des éléments de preuve soumis par les parties.

Sur la réponse à la mission

En application de l’article 265 du code de procédure civile la décision qui ordonne l’expertise énonce les chefs de mission de l’expert.

En l’espèce, il résulte du jugement du 24 janvier 2024 que l’expert s’est vu confier la mission de « donner en toute hypothèse le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L145-44 du code de commerce ».

Or, la lecture de l’expertise permet de relever que l’expert n’a pas répondu, et ce de manière volontaire, à ce chef de mission, violant ainsi la disposition susvisée dès lors qu’il ne lui appartient pas d’apprécier l’opportunité du chef de mission qui lui a été confié.

Toutefois la SARL QUENTIN ne fait valoir aucun grief résultant de cette absence de réponse à mission, étant relevé qu’elle a été parfaitement en mesure d’établir dans son mémoire post-expertise le calcul litigieux.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de débouter la SARL QUENTIN de sa demande de nullité du rapport d’expertise.

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. /En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. /Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. /En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Sur l’existence de motifs de déplafonnement

La fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est possible, en application et dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article L145-34 susvisé, qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 précité. La modification de l’un des quatre éléments au cours du bail expiré suffit à obtenir le déplafonnement, dès lors qu’est démontré le caractère notable de cette modification.

S’agissant de la modification des facteurs locaux de commercialité, il doit être démontré l’intérêt pour le commerce considéré de cette modification notable.

En l’espèce, il convient d’examiner le critère soutenu aux fins de déplafonnement : l’évolution des facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, en premier lieu, les facteurs généraux de développement de la ville de [Localité 4] ne sauraient constituer un motif de déplafonnement au sens du texte susvisé, les évolutions susceptibles d’être retenues devant être constatées dans la zone de chalandise du local qui, dans la présente affaire, s’étend au maximum à un rayon de 400 mètres autour du local et non à l’ensemble de la métropole bordelaise.

Ainsi, s’il résulte de l’expertise judiciaire que la métropole de [Localité 4] a connu une évolution démographique constituée par un accroissement de 10% de la population au cours du bail expiré, en revanche aucun élément, ni tiré de l’expertise, ni d’aucune autre pièces produites par le bailleur, ne permet de retenir que cet accroissement global de la population ait bénéficié de manière spécifique au secteur dans le lequel est situé le local.

De même, aucun élément ne permet de démontrer que l’accroissement des infrastructures de transport ait conduit à un apport de nouveaux chalands dans cette zone, la gare [7] étant située à une distance qui n’affecte pas nécessairement et automatiquement la chalandise du commerce.

Il en est de même de la zone Euratlantique située à distance du local, à l’extérieur de sa zone de chalandise.

S’agissant de l’accroissement du tourisme, en l’absence de démonstration de la présence d’un site touristique à proximité du local litigieux, aucun élément ne permet de retenir que ce local, situé ni dans l’hyper centre-ville, ni dans le quartier historique, soit susceptible d’en bénéficier.

En deuxième, lieu, s’agissant des évolutions constatées à l’intérieur de la zone de chalandise du local, il doit en premier lieu être relevé qu’il n’est pas démontré que le local est situé dans un quartier bénéficiant d’une attractivité commerciale spécifique de [Localité 4].

Par ailleurs, si des aménagements ont été réalisés à proximité du local par la rénovation de la [Adresse 6], l’expert mentionnant que cette place est devenue un lieu de vie, aucun élément ne permet toutefois de démontrer l’impact réel sur une attractivité renforcée de cette place et la création d’un flux de chalands consécutivement à ces travaux de rénovation.

De même, l’ouverture d’un hôtel haut de gamme à proximité des locaux ne saurait constituer un motif de déplafonnement, dès lors que les prestations proposées par les deux commerces apparaissent comme étant sans lien, et qu’il n’est en tout état de cause pas démontré le nombre de clients susceptibles d’y séjourner.

Enfin, la réhabilitation d’une ancienne école militaire a certes conduit à la création de 332 logements, et d’une résidence hôtelière, sans qu’il ne puisse toutefois en être déduit de manière automatique qu’il s’agit d’une modification notable et impactante pour le commerce dès lors que ces logements ont remplacé une population antérieure, fréquentant ladite école et donc déjà susceptible de constituer une clientèle pour le commerce exercé dans le local litigieux.

Ces modifications, qu’elles soient prises séparément ou de manière cumulée ne sauraient constituer un ou des motifs de déplafonnement en l’absence de démonstration de leur caractère tant notable, que impactant pour le commerce considéré.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas justifié de l’existence d’un motif de déplafonnement permettant de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, ce qui doit conduire à débouter la SCI SAMY de sa demande.

Sur la détermination du montant du loyer à la valeur plafonnée

En l’espèce, la SCI SAMY ne conteste pas le calcul, sur la base des indices des loyers commerciaux, du montant du loyer plafonné tel qu’évalué par la SARL QUENTIN en l’absence de calcul réalisé par l’expert.

Par conséquent, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle plafonnée de 9.444,73 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, la SCI SAMY perdant la présente instance, l’expertise ayant été ordonnée dans son intérêt au soutien de sa demande de déplafonnement du montant du loyer engagée près de deux années après le renouvellement du bail à la demande du preneur, il convient de la condamner au paiement des dépens, incluant le coût de l’expertise judiciaire.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, des considérations d’équité, tenant à la poursuite des relations contractuelles entre les parties, commandent de les de leurs prétentions formulées au titre des frais irrépétibles.

Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. /Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Déboute la SARL QUENTIN de sa demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire ;

Déboute la SCI SAMY de sa demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative ;

Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre la SCI SAMY et la SARL QUENTIN portant sur un local situé à [Adresse 1] à BORDEAUX (33) renouvelé le 06 août 2021 à la somme annuelle plafonnée de 9.444,73 euros hors taxes et hors charges ;

Condamne la SCI SAMY au paiement des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

Déboute la SCI SAMY et la SARL QUENTIN de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE