TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00380 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2NB5

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01192

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 04 Juillet 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société L’IMMOBILLIER DE [Localité 6]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :C 0240

ET :

La société AUBERGE YACINE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-Christophe DEVILLERS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1040

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré le 25 février 2025, la SCI L’immobilier de Saint-Ouen a assigné en référé la SARL Auberge Yacine devant le président de ce tribunal statuant en référé, aux fins de :

Ordonner l’expulsion de la SARL Auberge Yacine et tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 5], avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte et ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place aux frais de la défenderesse ;Condamner la SARL Auberge Yacine à verser à la SCI L’immobilier de Saint-Ouen à lui payer la somme de 40.000 euros au titre du préjudice subi en raison de la résistance abusive à se maintenir dans les lieux, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ; Condamner la SARL Auberge Yacine à verser à la SCI L’immobilier de Saint-Ouen la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer.

A l’audience, la SCI L’immobilier de Saint-Ouen maintient ses demandes et s’oppose aux demandes adverses.

Elle expose en substance que :

— elle a acquis en 2011 l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], qui avait été donné à bail en 1981 à M. [S] et Mme [H] à usage de café, restaurant et hôtel meublé ;

— elle a notifié aux preneurs un congé à effet du 30 juin 2014, avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime ;

— les preneurs ont cédé le fonds de commerce incluant le droit au bail à la SARL Auberge Yacine par acte du 16 janvier 2015 ;

— par jugement du 3 mars 2020, le tribunal de grande instance de Bobigny a validé le congé ;

— la cour d’appel de Paris, par arrêt du 12 avril 2023, a confirmé la validation du congé et fixé le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation ;

— la SCI L’immobilier de Saint-Ouen n’ayant pas souhaité exercé son droit de repentir, elle a, après mise en demeure, notifié par acte du 13 août 2024 à la SARL Auberge Yacine un commandement notifiant le paiement de l’indemnité d’éviction par compensation et sommation de quitter les lieux dans un délai de trois mois soit avant le 13 novembre 2024 ;

— par arrêt du 6 février 2025, la cour de cassation a rejeté le pourvoi de la SARL Auberge Yacine ;

— le preneur se maintient néanmoins dans les lieux en étant débiteur d’une indemnité d’occupation.

En défense, par conclusions soutenues oralement, la SARL Auberge Yacine demande au juge des référés de :

— A titre liminaire, au visa de l’article 752 du code de procédure civile, de juger nulle l’assignation faute de désignation d’un avocat postulant ;

— Subsidiairement, de débouter la SCI L’immobilier de Saint-Ouen de l’ensemble de ses demandes ;

— En toute hypothèse, de renvoyer la SCI L’immobilier de Saint-Ouen à mieux se pourvoir, en présence d’une contestation sérieuse, et condamner la SCI L’immobilier de Saint-Ouen à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 et proposer une mesure de médiation.

En substance, la SARL Auberge Yacine soutient l’existence de contestations sérieuses. Elle soutient que les comptes de la partie demanderesse sont erronés, que celle-ci n’a pas pris en compte certains paiements, pour maintenir fictivement le compte de la SARL Auberge Yacine en débit, alors qu’elle ne lui a pas versé le solde de l’indemnité d’éviction et qu’elle a donc droit à un maintien dans les lieux, en application des dispositions de l’article L145-28 du code de commerce. Elle souligne qu’elle souhaite discuter de la conclusion d’un nouveau bail.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et soutenues oralement.

MOTIFS

Sur la régularité de l’assignation

D’après l’article 114 cpc, « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

Par ailleurs, aux termes de l’article 752 du code de procédure civile, "Lorsque la représentation par avocat est obligatoire, outre les mentions prescrites aux articles 54 et 56, l’assignation contient à peine de nullité :

1° La constitution de l’avocat du demandeur ; (…)"

En l’espèce, il est constant que l’assignation porte bien le nom de l’avocat constitué en demande, inscrit au barreau de Paris et donc admis à postuler et à plaider devant la présente juridiction, peu important la mention « avocat plaidant ».

En tout état de cause, la partie défenderesse ne justifie d’aucun grief.

L’assignation est donc régulière et l’exception de procédure sera ainsi rejetée.

Sur la demande de médiation

En vertu des dispositions de l’article 131-1 du code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation. Le médiateur désigné par le juge a pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose. La médiation peut également être ordonnée en cours d’instance par le juge des référés.

En l’espèce, en l’absence d’accord des deux parties, il n’y a pas lieu d’ordonner une médiation.

Sur les demandes principales

1-Sur la demande d’expulsion

D’après l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

D’après l’article 835 du code de procédure civile, le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés saisi sur ce fondement doit essentiellement constater soit l’imminence du dommage, afin, à titre préventif, de maintenir une situation existante, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après réalisation, pour y mettre fin.L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

D’après l’article L145-28 du code de commerce, « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. (…) »

L’article 145-29 du même code prévoit qu’ « En cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. (…). »

Par ailleurs, l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, par arrêt du 12 avril 2023, la cour d’appel de Paris a notamment :

— fixé à la somme de 292.303 euros le montant total de l’indemnité d’éviction due par la SCI L’immobilier de Saint-Ouen à la SARL Auberge Yacine, outre les frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs.

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due à la SCI L’immobilier de Saint-Ouen par la SARL Auberge Yacine à la somme annuelle de 44.696 euros HC HT à compter du terme du bail, soit le 30 juin 2014 et ce, jusqu’à complète restitution des lieux,

La cour d’appel a également rejeté la demande de compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties et la demande d’expulsion de la SARL Auberge Yacine au motif que « La résiliation judiciaire du bail n’ayant pas été ordonnée et le preneur ayant droit au maintien dans les lieux, il ne saurait faire l’objet d’une expulsion ou être condamné à restituer les locaux sous astreinte. En ce qui concerne la demande de compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, le bailleur bénéficiant d’un droit de repentir, l’indemnité d’éviction n’est pas à ce jour certaine et exigible et il n’y a donc pas lieu d’ordonner la compensation. Il n’appartient pas à la cour d’ordonner qu’une fois le montant de l’indemnité d’éviction payée, la SARL Auberge Yacine ne pourra se maintenir dans les lieux et devra en pareille circonstance être déclaré occupant sans droit ni titre et que le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, s’agissant d’une situation hypothétique qui ne peut être considérée à ce jour. »

Il est constant que :

— l’arrêt de la cour d’appel fixant le montant des indemnités d’éviction et d’occupation dues respectivement par le bailleur et par le preneur est désormais définitif, les pourvois formés à titre principal par la SARL Auberge Yacine et à titre incident par la SCI L’immobilier de Saint-Ouen ayant été rejetés par arrêt de la 3e chambre civile de la cour de cassation du 6 février 2025 ;

— le bailleur n’a pas exercé son droit de repentir ;

Il en résulte que l’indemnité d’éviction étant certaine et exigible et la réciprocité des créances ayant été judiciairement reconnue, la compensation légale peut s’opérer, en application des dispositions de l’article 1289 du code civil (voir notamment Civ. 3e, 1er juillet 1998).

Ainsi, un commandement notifiant au preneur le paiement de l’indemnité d’éviction par compensation et sommation de quitter les lieux dans un délai de trois mois a été délivré le 13 août 2024 à la SARL Auberge Yacine. Il comporte un décompte au 1er juillet 2024 dont il ressort que le preneur, après déduction faite de l’indemnité d’éviction pour le montant de 292.303 euros tel que fixé par la cour d’appel, est débiteur. La SARL Auberge Yacine, qui invoque une contestation sérieuse et critique ce décompte, ne démontre pas qu’il comporte des erreurs. Il en résulte que la compensation légale s’est opérée et que l’indemnité d’éviction doit être considérée comme payée au jour de délivrance du commandement.

Ainsi, le preneur ne peut plus prétendre au droit de se maintenir dans les lieux en vertu des dispositions de l’article L 145-28 du code de commerce.

En revanche, le délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction ayant expiré le 13 novembre 2024, la SCI L’immobilier de Saint-Ouen est bien fondée à solliciter l’expulsion du preneur en application de l’article 145-29 du code de commerce.

L’expulsion sera en conséquence ordonnée, sous astreinte, dans les termes du dispositif.

2-Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 835 du code de procédure civile alinéa 2 prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée.

Par ailleurs, d’après l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’état, SCI L’immobilier de Saint-Ouen, outre le fait qu’elle ne justifie pas de l’existence et du caractère non contestable de l’obligation censée fonder sa demande, ne forme aucune demande à titre provisionnel.

Or, le juge des référés ne peut accorder qu’une provision.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SARL Auberge Yacine sera condamnée aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à régler la somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception de procédure tirée de l’irrégularité de l’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à médiation ;

Ordonnons l’expulsion de la SARL Auberge Yacine ou de tout occupant de son chef, des locaux situés [Adresse 4] [Localité 7], dans les 40 jours suivant la signification de la présente ordonnance, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier et passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, ceci pendant au maximum 60 jours ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamnons la SARL Auberge Yacine à régler à la SCI L’immobilier de Saint-Ouen la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute autre demande ;

Condamnons la SARL Auberge Yacine aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 08 SEPTEMBRE 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT