RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 272/26jcp

N° RG 26/00047 – N° Portalis DBZV-W-B7K-CTHG

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

Entre :

S.C.I. ZHOU H.E.T.A

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 912 521 275

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par la SCP GOSSARD BOLLIET MELIN, avocats au barreau de COMPIEGNE,

Et :

Madame [T] [U] [W] [I]

née le 23 Juin 1975 à [Localité 3] (OISE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. BEN SEDRINE

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 05 Mars 2026,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 07 Mai 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies à la SCP GOSSARD et à Mme [T] [I] le

N° RG 26/00047 – N° Portalis DBZV-W-B7K-CTHG – jugement du 07 Mai 2026

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat du 31 mars 2024 prenant effet le 8 avril 2024 et avenant du 3 mai 2024 prenant effet le 7 mai 2024, la société civile immobilière ZHOU H.E.T.A (ci-après la SCI ZHOU H.E.T.A) a donné à bail à Mme [T] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à ESTRES SAINT DENIS (60190), moyennant un loyer mensuel initial d’un montant de 700 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ZHOU H.E.T.A a fait signifier à Mme [T] [I] le 9 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à hauteur de 1 084 euros au principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2025, la SCI ZHOU H.E.T.A a fait assigner Mme [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne aux fins de :

A titre principal, constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire contractuelle ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges ;En tout état de cause :Déclarer Mme [T] [I] sans droit ni titre d’occupation et ordonner son expulsion des locaux occupés, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,Autoriser le cas échéant la SCI ZHOU H.E.T.A à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de Mme [T] [I],Condamner Mme [T] [I] au paiement de la somme de 2 561,67 euros représentant l’arriéré locatif au 9 juillet 2025, déduction faite des acomptes perçus, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Condamner Mme [T] [I] au paiement des loyers et charges échus depuis cette date à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir,Ordonner la capitalisation des intérêts,Condamner Mme [T] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au jour de la libération effective du logement sur la base du loyer et des charges et subissant les mêmes augmentations qu’eux,Ordonner la compensation du dépôt de garantie versé par Mme [T] [I] avec les sommes qu’elle doit,Condamner Mme [T] [I] aux entiers dépens,Condamner Mme [T] [I] au paiement de la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Aucun diagnostic social et financier n’a été établi avant l’audience.

A l’audience du 5 mars 2026, la SCI ZHOU H.E.T.A, représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 4 909,35 euros.

Mme [T] [I], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I – SUR LA RESILIATION DU BAIL

Conformément à l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

A l’appui de ses demandes aux fins d’obtenir la résiliation du bail, la SCI ZHOU H.E.T.A justifie avoir saisi la commission de coordination des actions des préventions des expulsions locatives de l’Oise le 12 mai 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 28 décembre 2025.

Cependant, la SCI ZHOU H.E.T.A ne produit pas la preuve de la notification à la préfecture d’une copie de l’assignation. Si elle verse par l’intermédiaire de son conseil un extrait Kbis, cette obligation s’applique néanmoins à tous les bailleurs et comprend ainsi les sociétés civiles immobilières constituées entre parents et alliés.

Par conséquent, il convient de déclarer sa demande principale tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail irrecevables.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Sur l’arriéré locatif :L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

A l’audience, la SCI ZHOU H.E.T.A produit un décompte actualisé comprenant l’échéance du mois de mars 2026 démontrant que Mme [T] [I] reste à lui devoir la somme de 4 909,35 euros au titre de l’arriéré locatif.

En conséquence, il convient de condamner Mme [T] [I] à lui payer la somme de 4 909,35 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation.

Sur la demande capitalisation des intérêts :L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors, conformément à la demande de la SCI ZHOU H.E.T.A et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande de compensation :L’article 1348 du code civil prévoit que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Il ressort de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le contrat de location peut prévoir un dépôt de garantie pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur.

En l’espèce, les demandes de la SCI ZHOU H.E.T.A tendant à la résiliation du bail étant irrecevables, la compensation entre sa créance de restitution du dépôt de garantie et la dette locative priverait la demanderesse de sa garantie quant à l’exécution par la locataire de ses obligations dans la poursuite du bail.

Il sera par conséquent dit n’y avoir lieu à compensation entre la créance de la SCI ZHOU H.E.T.A au titre de l’arriéré locatif et la créance de Mme [T] [I] au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur l’indemnité d’occupation :Aux termes de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

En l’espèce, le bail se poursuivant entre les parties, la demande de la SCI ZHOU H.E.T.A tendant à la condamnation de Mme [T] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation est sans objet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens :Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La situation économique des parties et l’équité commandent de condamner Mme [T] [I] à payer à la SCI ZHOU H.E.T.A la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables la demande principale de constat de la résiliation du bail et la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail formées par la SCI ZHOU H.E.T.A ;

CONDAMNE Mme [T] [I] à payer à la SCI ZHOU H.E.T.A la somme de 4 909,35 euros au titre de l’arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à compensation entre la créance de la SCI ZHOU H.E.T.A au titre de l’arriéré locatif et la créance de Mme [T] [I] au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONSTATE que la demande de la SCI ZHOU H.E.T.A de condamnation de Mme [T] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation est sans objet ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE Mme [T] [I] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [T] [I] au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, le 7 mai 2026.

La greffière Le Président

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat du 31 mars 2024 prenant effet le 8 avril 2024 et avenant du 3 mai 2024 prenant effet le 7 mai 2024, la société civile immobilière ZHOU H.E.T.A (ci-après la SCI ZHOU H.E.T.A) a donné à bail à Mme [T] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à ESTRES SAINT DENIS (60190), moyennant un loyer mensuel initial d’un montant de 700 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ZHOU H.E.T.A a fait signifier à Mme [T] [I] le 9 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à hauteur de 1 084 euros au principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2025, la SCI ZHOU H.E.T.A a fait assigner Mme [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne aux fins de :

A titre principal, constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire contractuelle ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges ;En tout état de cause :Déclarer Mme [T] [I] sans droit ni titre d’occupation et ordonner son expulsion des locaux occupés, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,Autoriser le cas échéant la SCI ZHOU H.E.T.A à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de Mme [T] [I],Condamner Mme [T] [I] au paiement de la somme de 2 561,67 euros représentant l’arriéré locatif au 9 juillet 2025, déduction faite des acomptes perçus, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Condamner Mme [T] [I] au paiement des loyers et charges échus depuis cette date à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir,Ordonner la capitalisation des intérêts,Condamner Mme [T] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au jour de la libération effective du logement sur la base du loyer et des charges et subissant les mêmes augmentations qu’eux,Ordonner la compensation du dépôt de garantie versé par Mme [T] [I] avec les sommes qu’elle doit,Condamner Mme [T] [I] aux entiers dépens,Condamner Mme [T] [I] au paiement de la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Aucun diagnostic social et financier n’a été établi avant l’audience.

A l’audience du 5 mars 2026, la SCI ZHOU H.E.T.A, représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 4 909,35 euros.

Mme [T] [I], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I – SUR LA RESILIATION DU BAIL

Conformément à l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

A l’appui de ses demandes aux fins d’obtenir la résiliation du bail, la SCI ZHOU H.E.T.A justifie avoir saisi la commission de coordination des actions des préventions des expulsions locatives de l’Oise le 12 mai 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 28 décembre 2025.

Cependant, la SCI ZHOU H.E.T.A ne produit pas la preuve de la notification à la préfecture d’une copie de l’assignation. Si elle verse par l’intermédiaire de son conseil un extrait Kbis, cette obligation s’applique néanmoins à tous les bailleurs et comprend ainsi les sociétés civiles immobilières constituées entre parents et alliés.

Par conséquent, il convient de déclarer sa demande principale tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail irrecevables.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Sur l’arriéré locatif :L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

A l’audience, la SCI ZHOU H.E.T.A produit un décompte actualisé comprenant l’échéance du mois de mars 2026 démontrant que Mme [T] [I] reste à lui devoir la somme de 4 909,35 euros au titre de l’arriéré locatif.

En conséquence, il convient de condamner Mme [T] [I] à lui payer la somme de 4 909,35 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation.

Sur la demande capitalisation des intérêts :L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors, conformément à la demande de la SCI ZHOU H.E.T.A et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande de compensation : L’article 1348 du code civil prévoit que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Comme sollicité par la SCI ZHOU H.E.T.A, il convient par ailleurs d’ordonner la compensation du dépôt de garantie versé par Mme [T] [I] avec les sommes dont cette dernière est débitrice auprès de la bailleresse au titre de l’arriéré locatif.

Non puisque le bail se poursuit, le dépôt de garantie vise à garantir la restitution des lieux en bon état à la fin de celui-ci. Opérer la compensation priverait le bailleur de cette garantie (en présumant que la demande de compensation ne vise a priori que l’hypothèse d’une résiliation du bail).

Sur l’indemnité d’occupation :Aux termes de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Les demandes de résiliation du bail formées par la SCI ZHOU H.E.T.A étant irrecevables, il y a lieu, par conséquent, de la débouter de sa demande de condamnation de Mme [T] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Le bail se poursuivant entre les parties, la demande de condamnation à des indemnités d’occupation se trouve sans objet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens :Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La situation économique des parties et l’équité commandent de condamner Mme [T] [I] à payer à la SCI ZHOU H.E.T.A la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables la demande principale de constat de la résiliation du bail et la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail formées par la SCI ZHOU H.E.T.A ;

CONDAMNE Mme [T] [I] à payer à la SCI ZHOU H.E.T.A la somme de 4 909,35 euros au titre de l’arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE Mme [T] [I] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [T] [I] au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

RAPPELLE que la décision est de droit assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 7 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le vice-président