TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00019 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D22T

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

1er JUILLET 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

OPH – MANCHE HABITAT

M^e Sabrina LETROUIT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 1er JUILLET 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’Office Public de l’Habitat – MANCHE HABITAT

immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024

dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,

Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [S] [M], non comparante représentée par Madame [P] [E], chef du service relations-usagers, munie d’un mandat écrit,

ET

DÉFENDEURS :

Madame [H] [F]

née le 26 mai 1980 à THOUARS (DEUX SEVRES)

demeurant 8 les 6 chemins – 50500 MEAUTIS

non comparante représentée par Maître Sabrina LETROUIT,avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

Monsieur [W] [G]

né le 30 juin 1981 à CARENTAN-LES-MARIAS

demeurant 8 les 6 chemins – 50500 MEAUTIS

non comparant représenté par Maître Sabrina LETROUIT,avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

non comparant représenté par Maître Sabrina LETROUIT,avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

Débats à l’audience publique du 05 mai 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Naïké LEPOUTRE

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 05 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2019, l’Office public de l’habitat de la Manche, ci-après “MANCHE HABITAT”, a donné à bail à Madame [Z] [F] et Monsieur [W] [G]un local à usage d’habitation situé 4 rue Guy de Maupassant, à CARENTAN LES MARAIS.

Les locataires ont délivré congé au bailleur le 23 juin 2023. L’état des lieux de sortie a été réalisé de manière amiable le 26 septembre 2023 mais les locataires ont refusé de le signer. Un nouvel état des lieux de sortie a été réalisé le 29 septembre 2023 en présence du locataire représentant également la locataire.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 6 décembre 2024, MANCHE HABITAT a mis en demeure Madame [Z] [F] et Monsieur [W] [G] de régler une somme de 912, 39 euros au titre de réparations locatives. Cette mise en demeure est restée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice, signifié à personne le 10 janvier 2025, MANCHE HABITAT a fait assigner Madame [Z] [F] et Monsieur [W] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner solidairement Madame [Z] [F] et Monsieur [W] [G] au paiement de la somme de 912, 39 euros au titre des réparations locatives et de l’impayé de loyers et charges échus, à la date du 18 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

— condamner in solidum Madame [Z] [F] et Monsieur [W] [G] au paiement d’une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût de la signification du jugement à intervenir.

A compter de l’audience du 3 mars 2025 l’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties.

A l’audience du 5 mai 2025, MANCHE HABITAT, représenté par Madame [E] régulièrement munie d’un pouvoir à cet effet, maintient l’intégralité de ses demandes.

Il sollicite, dans le dernier état de ses écritures :

— la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser une some de 534, 93 euros au titre de l’impayé locatif et des réparations locatives impayées ;

— la condamnation in solidum des locataires à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre leur condamnation in solidum aux dépens ;

— le rappelle de l’exécution provisoire.

Le bailleur fait valoir que lors de l’état des lieux de sortie du 26 septembre 2023, les locataires ont sollicité son report compte tenu des réparations locatives sollicitées. Le bailleur indique que l’état des lieux de sortie a été reporté au 29 septembre 2023 en présence du locataire et que le bail a été résilié à cette date, la remise des clés ayant été opérée.

S’agissant de la demande en paiement de la facture du 24 septembre 2023 au 29 septembre 2023, le bailleur indique, au visa des dispositions des articles 7 a) et 15 de la loi du 6 juillet 1989, que la restitution des lieux n’intervient que lorsque les locataires ont matériellement quitté les lieux et remis les clés au bailleur. MANCHE HABITAT estime en conséquence que si le préavis des locataires expirait le 24 septembre 2023 selon les termes de leur congé, ils n’ont restitué les clés que le 29 septembre 2023 impliquant une facturation de 97, 66 euros au titre de l’impayé locatif.

Concernant les réparations locatives, le bailleur fait valoir, au visa des articles 7 d), 7 c) et 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, que le locataire a assisté à l’état des lieux de sortie en représentant la locataire et n’a pas sollicité que soit dressé un constat de commissaire de justice valant état des lieux de sortie tout en faisant des réserves annexées à l’état des lieux de sortie. Au titre des postes de réparations locatives contestés, le bailleur fait valoir :

— que la réfection en peinture des boiseries de la cuisine est nécessité compte tenu de la comparaison des mentions portées à l’état des lieux d’entrée (neuve) et de sortie (mauvais préparation d usupport et application de la peinture sur les plinthes ainsi qu’un jaunissement de la porte et de son bâti) ;

— que la réfection en peinture des murs de la cuisine est nécessité compte tenu de la comparaison des mentions portées à l’état des lieux d’entrée (neuve) et de sortie (réfection grossière, trous de cheville ayant servi à l’accroche de meubles hauts d’une cuisine équipée, du couvrant ayant été déposé sur les trous de chevilles uniquement et non pas sur l’ensemble du pan de mur impacté) ;

— que le remplacement de la moquette des chambres 1 et 3 résulte également de la comparaison des états des lieux. L’état des lieux d’entrée notifiant les moquettes de toutes les chambres comme neuves alors que l’état des lieux de sortie notifié dans les chambres 1 et 3 comme présentant d’importantes tâches et donc en mauvais état.

Le bailleur soutient que l’intégralité des réparations locatives sollicitées, facturé à hauteur de 1256, 51 euros, est ainsi justifié mais ne maintient sa demande qu’à hauteur de 50%, la réduction proposée dant la présente instance s’élevant à la somme de 122, 12 euros pour la chambre 1, à la somme de 155, 425 euros concernant la chambre 2 et à un montant de 99, 915 euros s’agissant de la chambre 3. MANCHE HABITAT sollicite ainsi la condamnation des locataires à lui régler la somme de 879, 05 euros au titre des réparations locatives.

Le bailleur ajoute, concernant le compte entre les parties, que le dépôt de garantie doit être déduit des sommes sollicitées à haueur de 441, 78 euros impliquant une demande indemnitaire à hauteur de la somme totale de 534, 93 euros.

A l’audience du 5 mai 2025, les défendeurs représentés par leur conseil, expliquent qu’au moment de l’état des lieux de sortie MANCHE HABITAT n’a fait part d’aucune difficulté aux locataires.

Ils sollicitent, dans le dernier état de leurs écritures, que le juge des contentieux de la protection :

— à titre principal, déboute MANCHE HABITAT de l’ensemble de ses demandes ;

— condamne MANCHE HABITAT à leur restituer la somme de 441, 78 euros au titre du dépôt de garantie, outre la majoration de 352 euros soit une somme totale de 793, 78 euros ;

— à titre subsidiaire, reduise les demandes de MANCHE HABITAT à de plus justes proportions et condamne MANCHE HABITAT à restituer le surplus du dépôt de garantie ;

— déboute MANCHE HABITAT de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne MANCHE HABITAT à leur verser une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils font valoir que plusieurs réserves ont été relevées concernant les réparations locatives, empêchant l’état des lieux de sortie d’être dressé le 26 septembre 2023. Ils ajoutent que la saisine de la Commission de conciliation des litiges locatifs de la Manche n’a pas permis de faire parvenir les parties à un accord.

Ils estiment, au visa de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que de l’article 1353 alinéa 1er du Code civil qu’ils sont restés presque 4 ans dans le logement litigieux, que c’est abusivement que le bailleur prévoyait initialement un montant de 3 604, 90 euros de réparations locatives et qu’il a installé une moquette difficilement lavable et indétachable impliquant une remise à neuf des logements à chaque départ de locataires même s’ils ont été particulièrement diligent à la préservation de l’état du bien, allant jusqu’à louer une schampouineuse pour nettoyer les moquettes à leur départ.

Concernant l’impayé locatif sollicité, les défendeurs font valoir qu’il est dû à la carence du bailleur qui ne leur a pas permis de faire les observations d’usage permettant à l’état des lieux d’être contradictoire, ce qui implique que MANCHE HABITAT ne peut prétendre à une facturation de trois jours complémentaires au bail.

S’agissant des réparations locatives sollicitées, les défendeurs font valoir que si MANCHE HABITAT applique un coefficient de vétusté aucune grille de vétusté n’a été communiquée alors qu’il apparait insuffisant d’appliquer 35% de coefficient de vétusté pour des moquettes sur une période d’occupation de 4 ans. Ils ajoutent qu’aucune photographie ne vient corroboré les demandes indemnitaires du bailleur sur lequel pèse pourtant la charge de la preuve alors que l’attestation produite par leurs soins permet d’attester le bon état du logement au 27 septembre 2023.

Concernant les demandes relatives à la restitution d udépôt de garantie majoré de 10ù ils s’appuient sur l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pour solliciter une somme totale de 793, 78 euros.

Subsidiairement ils estiment que les condamnations indemnitaires ne pourraient dépasser un montant de 365, 63 euros tel que sollicité par le bailleur à titre de conciliation.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025 avec possibilité pour les parties de produire, par note en délibéré avant le 19 mai 2025, tout élément utile au succès de ses prétentions.

Par courrier reçu le 15 mai 2025, MANCHE HABITAT apportait en procédure des photographies du bien litigieux.

Par courrier reçu le 5 juin 2025, soit après clôture des débats, Mme [H] [F] et Monsieur [T] [F] apportait des commentaires aux dernières productions de MANCHE HABITAT.

MOTIFS

Sur le fond

Sur la demande relative aux réparations locatives

Aux termes de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : “un état des lieux est établi, (…) dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle et joint au contrat de location. / (…) / Le locataire peut demander au bailleur ou son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de 10 jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. (…)”

En application des dispositions de l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, repris par le contrat de bail, le locataire prend en charge l’entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives mentionnées par décret à l’exception des réparations occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuits ou force majeure.

En application des dispositions de l’article 7 c) du même texte, le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire et justifiées dans leur principe comme dans leur montant.

En application de l’article 1732 du code civil le preneur à bail répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, MANCHE HABITAT verse aux débats :

— l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 27 novembre 2019,

— le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie en date du 23 septembre 2023 portant la signature des deux locataires,

— un courrier de Monsieur [W] [G] en date du 29 septembre 2023, contestant “le remplacement des moquettes des chambres 1 et 3, du tuyau de descente de gouttière (eaux pluviales), de la peinture des plinthes de cuisine, de la peinture des mur de la cuisine (les trous de cheville ont été rebouchés à la demande de Mme [L] et nous n’étions pas en possession du RAL de peinture).

— un courrier de MANCHE HABITAT en date du 20 octobre 2023, rappelant la chronologie des échanges entre les parties et expliquant qu’était retirée la facturation de la réparation de la descente d’eaux pluviales mais maintenant les demandes présentées au titre de la réfection des peinture boiseries de la cuisine, des murs peints de la cuisine et des moquettes des chambres 1 et 3 malgré la réalisation d’un shampooing, ces dernières étant considérées comme en mauvais état par le bailleur.

— les barèmes de réparations locatives 2019 et 2023,

— un décompte des réparations locatives pour la somme de 1256, 52 euros,

— des factures de travaux réalisés dans le logement pour un montant total de 2241, 88 euros.

Il y a lieu de relever que le bien a été occupé durant 2 ans et 2 mois de sorte qu’aucun coefficient de vétusté n’est applicable contrairement à ce que soutiennent les défendeurs sans qu’aucune grille de vétusté ne soit soumise aux débats ni à l’appréciation du juge des contentieux de la protection.

En outre, l’état des lieux d’entrée indiquait un bon état général du logement, outre des mentions concernant les éléments contestés en défense, à savoir la cuisine et les chambres :

— dans la cuisine : meuble sous évier jauni, un choc sur le mur en faïence, mur peint neuf, peinture boiserie neuve, plafond neuf sol PVC jauni et présentant un choc ;

— dans la chambre 1 : sol moquette neuf ;

— dans la chambre 2 : sol moquette neuf ;

— dans la chambre 3 : sol moquette neuf ;

Il ressort du procès-verbal valant état des lieux de sortie que le bien a été rendu avec un défaut de propreté partiel et avec les désordres supplémentaires suivants depuis l’entrée dans les lieux :

— dans la cuisine : mur peint en mauvais état (entoilage, jauni sur la surface, trous rebouchés grossièrement et repeint sur rebouchage sur trou repeint d’une teinte plus foncée sur pan contre séjour et pan contre garage), peinture boiseries en mauvais état (jaunies, repeint en partie mais mal réalisé) ;

— dans la chambre 1 : sol moquette en mauvais état (tâches importantes près du velux et dans l’entrée);

— dans la chambre 2 : sol moquette en mauvais état (tâches indélébiles, peluches sur l’ensemble de la moquette) ;

— dans la chambre 3 : sol moquette en mauvais état (tâches indélébiles) ;

Il y a lieu de relever que si c’est au bailleur de prouver les réparations locatives dont il se prévaut, MANCHE HABITAT apporte en procédure les factures permettant d’attester de la réfection des moquettes des trois chambres ainsi que des peintures des murs et boiseries de la cuisine qui sont contestées en défense. Ces factures n’attestent pas en elles-mêmes de la nécessité de procéder aux réfections ainsi opérées.

Par ailleurs, par note en délibéré MANCHE HABITAT produit des photographies de ces équipements qui n’apparaissent pas datées et ne peuvent être tenues pour probantes.

Toutefois, si Monsieur [W] [G] et Madame [H] [F] n’apportent pas davantage de photographies datées desdits équipements, ils produisent aux débats plusieurs attestations permettant de démontrer que les moquettes, comme les peintures de la cuisine ne nécessitaient pas une réfection à leur départ.

En effet, Monsieur [J], voisin des défendeurs, atteste par acte du 11 février 2025 que le logement était en bon état lors du départ des locataires.

De même, l’entreprise [O] atteste de ce que les moquettes litigieuses étaient difficiles, voire impossible à nettoyer.

Enfin, les locataires apportent la preuve de la location d’une schampoineuse aux fins de remédier aux observations faites par le bailleur lors du constat contradictoire du 11 juillet 2023 intitulé “visite conseil” qui fait état des réparations locatives envisagées par le bailleur avant la réalisation de l’état des lieux de sortie signé contradictoirement le 29 septembre 2023.

Or ces différentes pièces permettent de démontrer les efforts faits par les locataires pour rendre les lieux dans un état de propreté et de réparation satisfaisant alors que les éléments apportés en procédure par le bailleur ne permettent pas de retenir la nécessité de procéder aux réfections totales facturées aux locataires.

Par suite, il y a lieu de débouter MANCHE HABITAT de l’ensemble de ses demandes présentées au titre des réparations locatives.

Sur la demande présentée au titre de l’arriéré de loyer

En application de l’article articles 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de payer au bailleur les loyers dus à terme échu et au prorata de l’occupation du bien loué.

Aux termes de l’article 15 de la même loi : “ (…) Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis appliqble au congé est de trois mois. (…) Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.”

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le locataire est tenu du versement du loyer jusqu’à la restitution du bien caractérisée par la remise des clés au bailleur.

En l’espèce, il est constant que les clés du logement litigieux n’ont été restituées à MANCHE HABITAT que le 29 septembre 2023 date d’établissement de l’état des lieux de sortie.

Si les défendeurs contestent être redevable de la période d’occupation allant du 23 septembre 2023 au 29 septembre 2023 arguant du fait qu’ils n’ont pu restituer les clés au bailleur lors du premier rendez-vous d’état des lieux de sortie en raison du refus de MANCHE HABITAT de faire état des réserves qu’ils entendaient formuler sur les réparations locatives sollicitées par le bailleur, force est de constater néanmoins que le bailleur social n’a pu récupérer la jouissance des lieux loués que le 29 septembre 2023.

Par suite, c’est à bon droit que MANCHE HABITAT sollicte le versement d’une somme de 97, 66 euros correspondant au prorata temporis de l’occupation du bien litigieux entre le 23 septembre 2023 et le 29 septembre 2023 compte tenu de ce que le loyer était fixé à la somme de 488, 27 euros au moment des faits et les défendeurs seront solidairement condamnés au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Sur le compte entre les parties

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : “Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de locataion (…) Il est restitué dans un délai maximum d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsuqe l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faire, le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chque période mensuelle commencée en retard.”

Il résulte des éléments qui précèdent que MANCHE HABITAT détient sur les locataires une créance à hauteur de 97, 66 euros au titre de l’impayé de loyers et charges échus du 23 au 29 septembre 2023.

Il est constant que le dépôt de garantie versé par les locataires à l’entrée dans les lieux s’élevait à la somme de 441, 97 euros qu’il y a lieu de déduire des sommes dues par les locataires en tout état de cause.

Si MANCHE HABITAT est débouté de ses demandes indemnitaires concernant les réparations locatives, il y a lieu de relever que les défendeurs sollicitent le reversement du dépôt de garantie majorée de 10% en se prévalant des dispositions précitées.

Or, force est de constater que dès avant l’établissement de l’état des lieux de sortie et au plus tard le 29 septembre 2023 existait entre les parties une contestation sur le principe comme le montant des réparations locatives dont le bailleur pouvait se prévaloir sur les locataires et que le dépôt de garantie a, par essence, lieu de couvrir au moins partiellement.

Ainsi, il ne peut valablement être reproché à MANCHE HABITAT de ne pas avoir restitué le dépôt de garantie dans le délai d’un mois prévu aux dispositions précitées, alors que l’état des lieux de sortie n’était pas conforme à l’état des lieux d’entrée.

Par suite, la demande de majoration de la restitution du dépôt de garantie aux locataires devra être rejetée.

Il s’ensuit que MANCHE HABITAT sera condamné à verser à Monsieur [W] [G] et à Madame [H] [F] la somme de 344, 12 euros et que le surplus des demandes devra être rejeté.

Sur les autres demandes

MANCHE HABITAT partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification du présent jugement.

Il apparait inéquitable de laisser à la charge des défendeurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. Par suite, il y a lieu de condamner MANCHE HABITAT à régler à Monsieur [W] [G] et à Madame [H] [F] la somme de 1000 euros en l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

CONDAMNE MANCHE HABITAT à payer à Madame [H] [F] et Monsieur [W] [G] la somme de 344, 12 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie déduction faire de l’arriéré de loyer, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE MANCHE HABITAT comme les défendeurs de leurs demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNE MANCHE HABITAT aux dépens ;

CONDAMNE MANCHE HABITAT à payer à Madame [H] [F] et Monsieur [W] [G] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et REJETTE les demandes présentées à ce titre par MANCHE HABITAT ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION