TRIBUNAL JUDICIAIRE DE
Minute N° 177/20 CRETEIL
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE VILLEJUIF
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 SEPTEMBRE 2020 […]
LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION […]
DEMANDEUR:
SCPI PREMELY HABITAT 2
91/93 Boulevard Pasteur RG n° 12-20-000029 75015 PARIS,
représentée par M^e AD Lalla, avocat, SCPI PREMELY HABITAT 2 222, Boulevard Saint Germain
75007 PARIS Cl
^DUBOIS ^Sandra DÉFENDEUR :
Madame X Y né(e) Z et Monsieur AA X,
[…], […]
représentés par M^e ALTMANN Karine, avocat
[…], rue René Goscinny
75013 PARIS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : Julie AB
GREFFIER: Elodie ERNY, lors des débats
Danielle AC, faisant fonction de Greffier, lors du délibéré.
: Audience publique du 9 juillet 2020 DÉBATS
DÉCISION : prononcée par mise à disposition des parties au greffe, en référé, contradictoire et en premier ressort, signée par Julie AB et Danielle AC.
Minute en 8 pages
5/1012 Copie exécutoire délivrée le :
т à : Je AD
Expédition délivrée le: 5/10/2. à : ALTAANN
+Prefer

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EXPOSÉ DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 23 juillet 2015, la SCPI Premely Habitat 2 a donné en location à Madame Y Z épouse X un logement un appartement (porte […]) et un emplacement de stationnement couvert […] situé […]
94230 Cachan moyennant un loyer mensuel hors charges de 1 124 euros.
Le 25 janvier 2018, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 4199,18 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte.
Faisant valoir que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai requis, le bailleur a, par acte d’huissier du 25 octobre 2018, fait assigner en référé Madame Y
X devant le juge des contentieux de la protection, auquel il demande de :
- déclarer la requérante recevable et bien fondée en ses demandes, constater et prononcer l’acquisition de la clause résolutoire de l’engagement liant les parties
-
- ordonner en conséquence l’expulsion de Madame Y X, ainsi que celle de tous aux torts et aux griefs du preneur, occupants de son chef, avec le concours de la Force publique et d’un serrurier,
-condamner Madame Y X à régler à la requérante la somme de 9274,65 euros et ce avec intérêts de droit depuis le jour du dernier commandement sur les causes de celui-ci,
- voir condamner Madame Y X au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le dernier loyer et charges contractuels, avec indexation, jusqu’à la
libération définitive des lieux,
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
- condamner Madame Y X à lui payer la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens.
Par ordonnance réputée contradictoire du 28 mars 2019, le juge des référés du tribunal d’instance de Villejuif a déclaré la demande recevable, constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 mars 2018, a ordonné l’expulsion de Madame X, condamné
à titre provisionnel, Madame Y X à payer à la SCPI PREMELY HABITAT 2 la indemnités somme de 14599,57 euros au titre des loyers, provisions pour charges et d’occupation dûs au 1er février 2019, terme de février 2019 inclus, avec intérêts au taux légal
à compter du 25 janvier 2018 sur la somme de 4199,18 euros et avec intérêts de droit à compter du 28 mars 2019 pour le surplus, statué sur le sort des meubles, fixé le montant de
l’indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges, condamné Madame X à en acquitter le paiement intégral, condamné Madame Y X à payer à SCPI PREMELY HABITAT 2 la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
Par déclaration du 30 avril 2019, Madame X a relevé appel de cette décision.
Le 21 novembre 2019, le bailleur a fait délivrer à Monsieur AA X et Madame
Y Z épouse X un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 26
663,83 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte.
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Faisant valoir que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai requis, le bailleur a, par acte d’huissier du 29 janvier 2020, fait assigner en référé Monsieur AA X et Madame Y Z épouse X devant le juge des
contentieux de la protection, auquel il demande de :
- déclarer la requérante recevable et bien fondée en ses demandes, constater et prononcer l’acquisition de la clause résolutoire de l’engagement liant les parties
- ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur AA X et Madame Y aux torts et aux griefs du preneur, Z épouse X, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le
concours de la Force publique et d’un serrurier, condamner Monsieur AA X et Madame Y Z épouse
X à régler à la requérante la somme de 30 724,88 euros et ce avec intérêts de droit depuis le jour du dernier commandement sur les causes de celui-ci, à voir condamner Monsieur AA X et Madame Y Z épouse
X au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le dernier loyer et charges contractuels, avec indexation, jusqu’à la libération définitive des lieux,
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, condamner Monsieur AA X et Madame Y Z épouse
X à lui payer la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700
du Code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens.
L’affaire devait être appelée à l’audience du 04 mai 2020. En raison de l’état d’urgence sanitaire déclarée par la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l’épidémie de Covid
19, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 09 juillet 2020.
La SCPI Premely Habitat 2, représentée par son avocat, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 34787,42 euros au 6 juillet 2020, terme de juillet 2020 inclus. Elle a indiqué que les locataires avec repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juin 2020 et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.
Représentés par leur conseil, Monsieur AA X et Madame Y Z épouse X reprenant le bénéficie de leurs conclusions déposées à l’audience, demandent
au juge des contentieux de la protection de : dire recevables leurs demandes, fins et conclusions,
-juger que Madame X a déjà fait l’objet d’une condamnation à régler les loyers à hauteur de 15 599 euros représentant les loyers impayés au 1er février 2019,
- juger que Madame X ne peut donc se voir condamner qu’à payer des loyers impayés
- juger que les époux X entendent faire application des dispositions de l’article 1342-10 qu’à compter de mars 2019, du code civil et imputer tout paiement effectué depuis 2020 sur les loyers à compter de mars
-juge que les époux X sont des débiteurs de bonne foi, 2019, en conséquence, réduire à la somme de 9279,83 euros le montant devant apparaître aux termes du commandement visant la clause résolutoire signifié le 21 novembre 2019,
-
- faire application de l’article 1244-1 du code civil.
A l’appui de leurs prétentions, il font valoir que la cour d’appel de Paris a rendu un arrêt le 26 juin 2020 condamnant Madame X au paiement d’une provision de 14 599,57 euros correspondant à l’arriéré locatif (loyers et provisions sur charges) dû au 1er février 2019,
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terme de février 2019 inclus. Ils considèrent dès lors que cette somme qui a déjà fait l’objet
d’une condamnation ne peut par conséquent faire l’objet d’une seconde soutenant qu’il ne faudrait pas confondre l’exécution de l’ordonnance de référé confirmée par la cour d’appel de Paris et la non exécution des clauses du bail prévu par le commandement de payer visant la clause résolutoire. Ils soutiennent que bailleur ne pouvait inclure les causes de l’ordonnance de référé du 28 mars 2019 alors frappée d’appel au titre du décompte visé dans le commandement, et que, se faisant le commandement délivré le 21 novembre 2019 est irrégulier. Ils ajoutent avoir repris le paiement des loyers de juin et juillet 2020 et se désistent de leur demande d’imputation de ces paiement sur les loyers de mars et avril 2019. Ils considèrent n’être redevables que de la somme de 9979 euros pour la période allant de mars 2019 à juillet 2019 et soutiennent qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant des sommes réclamées par bailleur. Enfin, ils actualisent leurs ressources et charges à l’audience, somme de 258 euros par demandent à bénéficier des plus larges délais proposant de régler mois en sus du loyer courant. En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Monsieur AA X et Madame Y Z épouse X ont précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de leur situation auprès de la commission de
surendettement des particuliers.
L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été
fixée au 25 septembre 2020.
MOTIFS
Sur le désistement
Il ressort des déclarations de Monsieur AA X et Madame Y Z épouse X à l’audience, qu’ils entendent se désister de leur demande d’imputation des loyers de juin et juillet 2020 sur les échéances de mars et avril 2019.
En conséquence, il y a lieu de constater le désistement partiel d’instance et le dessaisissement
de la juridiction de ces chefs de demande.
Sur la nullité du commandement de payer
Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, le commandement visant la clause résolutoire doit contenir, à peine de nullité, notamment le montant du loyer et des charges.
Le 21 novembre 2019, le bailleur a fait délivrer à Monsieur AA X et Madame
Y Z épouse X un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 26
663,83 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte.
Monsieur AA X et Madame Y Z épouse X font valoir que le montant mentionné dans cet acte, au titre du loyer, est erroné puisqu’il comprend la condamnation à régler la somme de 14 599,57 euros au titre des loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation dûs au 1er février 2019, terme de février 2019 inclus
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n

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prononcée par l’ordonnance de référé du 28 mars 2019 frappée d’appel au moment de la
délivrance dudit commandement. Ce commandement de payer vise la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges d’un montant en principal de 26 663,83 euros correspond, selon le décompte annexé à
l’acte, au cumul des impayés d’octobre 2017 à novembre 2019.
Le décompte versé en annexe de ce commandement comprend les sommes qui faisaient l’objet de l’ordonnance de référé du 28 mars 2019 pour laquelle un appel était pendant, qui ne peuvent donc être comptabilisées dans le cadre de la présente instance étant précisé que depuis, un arrêt de la cour d’appel de Paris rendu le 26 juin 2020 a condamné les locataires au paiement d’une provision de 14 599,57 euros correspondant à l’arriéré locatif dû au 1er février
2019, terme de février 2019 inclus. Le montant réclamé dans le commandement aurait donc dû s’élever à 12 064,26 € au lieu de
26 663,83€ pour la période postérieure à l’ordonnance du 28 mars 2019 allant du 1er mars
2019 arrêtée au 1er novembre 2019. Ainsi, Monsieur AA X et Madame Y Z épouse X devait au jour du commandement la somme de 12 064,26€ dont ils ne justifient pas du règlement dans les deux mois de l’acte de sorte que la résiliation du bail est acquise à la date
du 22 janvier 2020. Le fait que le commandement ait été délivré pour un montant erroné n’affecte pas sa validité à due concurrence des sommes réellement dues. La validité du commandement de payer ne peut
donc être valablement contestée.
Sur la recevabilité de la demande La SCPI Premely Habitat 2 justifie avoir saisi la CCAPEX du Val de Marne le 27 novembre
2019, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Par ailleurs, l’assignation a été notifiée au préfet du Val de Marne le 29 janvier 2020, soit deux mois au moins avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de
la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande sera, en conséquence, déclarée recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire Le bail signé par les parties contient en son article 8 une clause prévoyant la résolution du bail en cas de défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement
Le commandement signifié le 21 novembre 2019 pour avoir paiement de la somme qui doit resté infructueux. être appréciée à 12 064,26 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des trois premiers alinéas de
l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont
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l’adresse de saisine est précisée. Le décompte qui lui était joint a permis aux défendeurs de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés.
Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 22 janvier 2020 par acquisition de la clause résolutoire.
Sur l’impayé locatif
L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le
loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Monsieur AA X et Madame Y Z épouse X soulèvent
une contestation sérieuse sur les montants réclamés.
En l’espèce, la SCPI PREMELY HABITAT 2 actualise la dette locative à l’audience à la somme de 34787,42 euros au 6 juillet 2020, terme de juillet 2020 inclus mais ne produit aucun décompte actualisé. Le dernier décompte locatif produit est celui joint à l’assignation pour un montant de 30724,88 euros arrêté au 1 février 2020, terme de février 2020 inclus.
Compte tenu de l’arrêt définitif de la cour d’appel de Paris du 26 août 2020 condamnant
Monsieur AA X et Madame Y Z épouse X à la somme de 14 599,57 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de février 2019, il ne peut y avoir de condamnation qu’au titre des échéances appelées impayées postérieures, soit du 1er mars 2019 au mois de février 2020, date du dernier décompte versé aux débats faute pour la SCPI
PREMELY HABITAT 2 d’avoir produit un décompte actualisé à l’audience.
Il convient, en conséquence, de condamner solidairement en application de l’article 220 du code civil à titre provisionnel Monsieur AA X et Madame Y Z épouse X à payer au demandeur la somme de 16 125,31 euros au titre des loyers et provisions pour charges dus du 1 mars 2019 au 1er février 2020, terme de février 2020 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2019, date du commandement de payer, sur la somme de 12 064,26 euros et avec intérêts de droits à compter de l’assignation pour le
surplus.
Sur les délais de paiement
En application des dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989, le Juge peut, même
d’office, suspendre les effets de la clause et accorder des délais de paiement dans un délai maximum de 36 mois au locataire débiteur en situation de régler sa dette locative, au regard de
la situation du débiteur et des besoins du créancier.
Il résulte du bulletin de paie de juin 2020 que Madame Y Z épouse X perçoit un salaire mensuel de 3331,59 euros en qualité de responsable de sécurité des flux financiers chez CNP Assurances. La déclaration fiscale des revenus 2019 de Monsieur
AA X établie par l’assurance maladie le 27 août 2020 fait apparaître un revenu de 1326 euros, ce dernier étant retraité. Selon la copie de l’avis d’imposition 2020, Madame
Y Z épouse X a perçu un revenu annuel imposable de 61 243 euros et Monsieur AA X a perçu un revenu annuel imposable de 933 euros. Monsieur AA X et Madame Y Z épouse X font valoir
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qu’ils ont rencontré des difficultés financières mais ne produisent aucun élément en justifiant tout comme ils ne versent aucune pièce justificative de charges particulières. Enfin, Monsieur
AA X et Madame Y Z épouse X n’ont effectué aucun
paiement du loyer courant sur la période concernée. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur AA X et Madame Y
Z épouse X ne sont pas en situation de régler leur dette locative de
sorte que leur demande de délais ne pourra qu’être rejetée. L’expulsion de Monsieur AA X et Madame Y Z épouse
X et de tous biens et occupants de son chef sera donc prononcée.
Compte tenu de ce qui précède, l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur AA Sur l’indemnité d’occupation X et Madame Y Z épouse X au bailleur sera fixée au montant du loyer et des provisions pour charges, et ce à compter du 22 janvier 2020 jusqu’à la
libération des lieux par remise des clés.
Sur le transport et la séquestration des meubles Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants
et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. la SCPI Premely Habitat 2 sera en conséquence déboutée de sa demande au
titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Monsieur AA X et Madame Y Z épouse X, qui succombent supporteront les dépens incluant notamment le coût du commandement de payer
en application de l’article 696 du Code de procédure civile.
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, PAR CES MOTIFS par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au
Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais dés à présent, vu l’urgence et par greffe :
CONSTATONS le désistement de Monsieur AA X et Madame Y AE
AF épouse X de leur demande d’imputation des loyers de juin et juillet 2020 sur provision:
les échéances de mars et avril 2019;
DÉCLARONS la demande recevable;
n
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CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Monsieur
AA X et Madame Y Z épouse X en date du 23 juillet 2015 portant sur un appartement (porte […]) et un emplacement de stationnement couvert
[…] situé […] 94230 Cachan à la date du 22 janvier 2020;
CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel, Monsieur AA X et Madame Y Z épouse X à payer à la SCPI Premely Habitat 2 la somme de 16 125,31 euros au titre des loyers et provisions pour charges due du 1er mars 2019 au 1er février 2020, terme de février 2020 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2019, date du commandement de payer, sur la somme de 12 064,26 euros et avec intérêts de droits à compter du 29 janvier 2020 pour le surplus;
REJETONS la demande de délais de paiement formée par Monsieur AA X et
Madame Y Z épouse X;
ORDONNONS, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Monsieur AA X et Madame Y Z épouse X et de tous occupants de leur chef des lieux loués à savoir un appartement (porte […]) et un emplacement de stationnement couvert
[…] situé […] 94230 Cachan, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement
d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux, conformément aux dispositions des articles
L412-1 et suivants, R4[…]-1 et suivants, R412-1 et suivants du Code des procédures civiles
d’exécution;
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;
FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 22 janvier 2020 à un montant égal aux loyers additionnés des charges que Monsieur AA X et
Madame Y Z épouse X aurait payés en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, et CONDAMNONS Monsieur AA
X et Madame Y Z épouse X à en acquitter le paiement
intégral; DÉBOUTONS la SCPI Premely Habitat 2 de sa demande au titre de l’article 700 du Code de
procédure civile ;
DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus;
RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur AA X et Madame Y AE
AF épouse X aux dépens.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus.
EN CONSÉQUENCE,
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
À tous Huissiers de justice, sur ce requis, Le Juge des contentieux de la Mande et Ordonne
Le Greffier de mettre la présente décision à exécution. protection Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. Atous Commandants et Officiers de la Force Publique
n de preler main-forte lorsqu’ils-eh seront légalement requis. Pour copie certifiée conforme,
Le directeur des services de greffe