MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 28 Novembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00634 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VCL3

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A. SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENTS ET DE SERVICES (SODES) C/ S.A.R.L. LEACOR prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. A. SODES – SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENTS ET DE SERVICES

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 321 762 213

dont le siège social est sis 41 avenue Montaigne – 75008 Paris

représentée par Maître Benoît ATTAL, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : G0608

DEFENDERESSE

S. A. R. L. LEACOR

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 879 420 412

dont le siège social est sis Centre Commercial Ivry Marat – 18 Promenée Marat – 94200 IVRY-SUR-SEINE

représentée par Maître Elodie QUINTARD, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : E1907

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Débats tenus à l’audience du : 04 Novembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 28 Novembre 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juin 2021, la SA SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENTS ET DE SERVICES (SODES) a consenti à la SARL LEACOR un renouvellement du bail commercial portant sur des locaux situés 18 Promenée Marat 94200 Ivry sur Seine [lots architecte N°9 et 10], moyennant un loyer annuel de 28 838,11 € hors charges et hors taxes payable trimestriellement et par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SA SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENTS ET DE SERVICES (SODES) a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024 à la SARL LEACOR pour une somme de 43 427,48 € au titre de l’arriéré locatif au 24 janvier 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 17 avril 2024, la SA SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENTS ET DE SERVICES (SODES) a fait assigner la SARL LEACOR devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner son expulsion des lieux loués ainsi que de celle de tous occupants de son chef, dans les huit jours de la signification de l’ordonnance la décision à intervenir, et justifier de l’acquittement des charges locatives et de remettre les clefs,

— ordonner son expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier et faire constater s’il y a lieu par huissier de justice commis à cet effet les réparations locatives, assisté s’il l’estime utile d’un technicien,

— ordonner la séquestration, aux frais de la SARL LEACOR, à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués, pour sûretés des loyers échus et des charges locatives,

— en cas de maintien dans les lieux après l’acquisition de la clause résolutoire, condamner la SARL LEACOR à lui payer une somme provisionnelle principe trimestrielle hors taxes et hors charges correspondant au loyer actualisé, soit la somme trimestrielle de 7.722,79 euros, à titre d’indemnité d’occupation, augmentée de la TVA, des taxes diverses et charges, jusqu’à libération effective par remise des clés, somme principale annuelle soumise à l’indexation annuelle prévue dans le bail,

— condamner la SARL LEACOR à lui payer la somme provisionnelle de 55.065,03 euros suivant décompte au 5 avril 2024 incluant le 2ème trimestre 2024,

— condamner, en application de la clause résolutoire, la SARL LEACOR à payer les frais et dépens de justice comprenant le coût du commandement du 29 janvier 2024 (299,16 euros) et les frais de commande de l’extrait Kbis et de l’état des inscriptions de la SARL LEACOR (73,36 euros),

— condamner la SARL LEACOR à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et ceux nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 4 novembre 2024 à laquelle la SA SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENTS ET DE SERVICES (SODES), par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 77 724,73 € selon décompte au 30 octobre 2024.

Elle a sollicité le rejet des pièces n°1 et 4 de la partie adverse, produites le matin de l’audience, et s’est opposée aux délais de paiement sollicités.

Par observations orales, le conseil de la SARL LEACOR a sollicité des délais de paiement sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant cette période. Il s’est également opposé à l’indemnité sollicitée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la SA SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENTS ET DE SERVICES (SODES) étant un gros groupe. Il n’a pas contesté le montant de la dette invoqué en demande mais a rappelé avoir communiqué l’attestation d’assurance en octobre 2024. Il a souligné que la dette s’était créée en raison de l’abandon depuis plusieurs années du centre commercial dans lequel le salon de coiffure est installé.

Sur les pièces communiquées, il a reconnu les avoir communiquées tardivement mais a souligné que le conseil des défendeurs avait été en mesure de les critiquer et que la procédure était orale devant le juge des référés.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de rejet des pièces

En application de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utiles les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit en toutes circonstances faire observer le principe de la contradiction.

Au cas présent, si les pièces de la SARL LEACOR ont été communiquées le matin de l’audience à la SA SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENTS ET DE SERVICES (SODES), il sera rappelé que la procédure est orale devant le juge des référés et que la demanderesse a été en mesure de formuler ses observations et de les contester à l’audience, de sorte que le principe du contradictoire a été respecté.

Il n’y a dès lors pas lieu de les écarter des débats.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 29 janvier 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SA SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENTS ET DE SERVICES (SODES) n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 43 427,48 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par la défenderesse.

En outre, la SARL LEACOR n’a justifié d’une assurance en cours de validité qu’en octobre 2024.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 1 mars 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARL LEACOR et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SARL LEACOR depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Ainsi, au cas présent, au vu du décompte produit par la SA SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENTS ET DE SERVICES (SODES), l’obligation de la SARL LEACOR au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 30 octobre 2024 n’est pas sérieusement contestable ni même d’ailleurs contesté à hauteur de 77 724,73 € (4ème trimestre 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL LEACOR, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 43 427,48 € et à compter de l’ordonnance pour le solde.

Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que la SARL LEACOR est preneuse d’un local dans un centre commercial rencontrant des difficultés, elle ne fournit toutefois aucune pièce justifiant de sa situation financière, de sorte que le juge des référés ne peut s’assurer de sa capacité à respecter un échéancier de paiement. Par ailleurs, le dernier paiement remonte à septembre 2023 et la dette n’a cessé qu’augmenter depuis lors pour atteindre un montant très important.

La SARL LEACOR sera dans ces conditions déboutée de sa demande de délai de paiement et suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL LEACOR, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, lesquels sont listés par l’article 695 du code de procédure civile et comprendront le coût du commandement du 29 janvier 2024.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL LEACOR ne permet d’écarter la demande de la SA SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENTS ET DE SERVICES (SODES) formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 500,00 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la demande de rejet des pièces n°1 et 4 de la SARL LEACOR,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 1 mars 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL LEACOR et de tout occupant de son chef des lieux situés 18 Promenée Marat 94200 Ivry sur Seine [lots architecte N°9 et 10] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL LEACOR, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SARL LEACOR à la payer,

CONDAMNONS par provision la SARL LEACOR à payer à la SA SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENTS ET DE SERVICES (SODES) la somme de 77 724,73 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 30 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024 sur 43 427,48 € euros et à compter de l’ordonnance sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

REJETONS la demande de délai de paiement formulée en défense,

CONDAMNONS la SARL LEACOR aux entiers dépens, listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 janvier 2024,

CONDAMNONS la SARL LEACOR à payer à la SA SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENTS ET DE SERVICES (SODES) la somme de 500,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 28 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,